试析农村房地一体确权登记工作中的问题与分析

试析农村房地一体确权登记工作中的问题与分析

陈晖永

江西省地矿测绘院 330030

摘要：本文根据房地一体登记体系的相关要求，以地籍调查和房产调查为相关的依据，补充当前集体土地上建筑物和构筑物的相关情况，形成完善的调查结果，阐述了农村房地一体确权登记工作当中存在的问题，旨在完善农村房地调查成果，保证集体使用土地的所有权得到明晰。

关键词：房地一体；确权登记工作；问题

引文：农村宅基地受到我国法律保护，也是农民群体的财产。我国在多次会议当中已经提出了要对农村宅基地进行合理的完善，保护农村宅基地和房屋的使用权所有权。这些提议够帮助农村房地一体登记工作当中的发证问题得到解决，更重要的是它能够保障农民的财产，体现出社会主义制度对于集体财产的尊重。

1. 农村房地一体确权登记概述

分析农村房地一体确权工作，就不得不提到《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权发证工作的通知》这一文件，它是由我国国土资源部牵头发起的，旨在建立集体土地不动产统一登记工作体制，提出了实施农村集体土地登记的有关工作要求，将建设用地使用权登记发证工作的范围加以拓展，将农村房地、建筑物和构筑物加入其中，实现发证工作的统一化和确权登记的明确化。

2. 当前我国农村房地一体确权登记工作的必要性

在讨论这个问题时，我们有必要分析我国农村土地权利的历史变化过程。在农村集体土地的分配和安排上，新中国成立以来经历了长时间的探索。解放初期，我国农民拥有对土地的处分权，到了人民公社时期，这一权利被取消，农民土地作为集体土地被充公，这也就意味着，农民对集体土地失去了部分的权利。之后，到了土地分产到户的时期，确定了家庭联产承包责任制，这也就意味着农民对土地的权利有一部分得到收回^[1]。第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》，2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号令公布，自2007年10月1日起施行。这也就标志着对于农村集体土地权利的保障在制度上进行了调整和转变，关于农村集体土地的发证工作在新中国成立以来也经过了多次的实践和探索。1951年经历了土地改革之后，我国八十年代和九十年代初期都对农村宅基地的使用权进行了登记和确认。但是，在发证制度实行的初期，受到二元结构制度的限制，我国土地交易流转不畅。在发证工作当中，没有全面登记集体土地上的建筑物和构筑物，同时，由于受到当时社会条件以及技术手段的限制，房地一体确权工作难度较大，在调查上存在着遗漏的现象，因此也遗留了较多的问题。目前我国法律已经明确规定，农村宅基地由集体范围之内的农民无偿享有，没有使用期限，在本集体经济组织之内，对于房屋和宅基地有一定的限制。在当前规定之下，我国农村房地和宅基地存在着使用不合理、非法占用、取得困难以及一户多宅等负面情况，另外一方面，农民在有偿退出、自愿退出或转让宅基地这一系列的行为当中还存在着一些阻碍。当前，我国对城乡不动产实行全面登记落实了十八届三中全会的讲话精神，旨在保障农民土地使用权益，对于宅基地制度进行丰富和补充，扩大农民财产权利的范围和内涵。

3. 农村房地一体确权登记工作中存在的问题和解决对策

1. 针对非法占用宅基地问题

解决这类的问题，我们首先需要以法律规定作为基础，符合土地利用总体规划或者集体土地规划的，如果出现占用情况，应当对批准手续进行补办之后，再进行确权和发展工作，如果占用土地确不符合相关的土地规划的，应当只与备案，不予发证^[2]。

2. 针对一户多宅的问题

针对农村集体土地房地一体一户多宅的问题应当分情况讨论，如果是出于继承的原因出现一户多宅的情况，可以进行登记并且发证；但不属于继承的情况的，应当不准予发证，也不准予确权，只能够根据实际情况进行调查，并出具书面说明。

3. 农村房地一体超过规定面积的

针对超过规定使用面积的情况，应当按照时间进行分类讨论：如果在一九八二年之前，由于农村自建房屋造成的宅基地占用情况，工作人员应当调查其实际使用面积，对其进行核准登记；如果在一九八七年之前、一九八二年之后出现超过规定宅基地的使用情况，应当按照中华人民共和国土地管理办法进行处理，应当办理合法的手续之后，按照村民的实际使用面积进行权利确认和登记；在1987年到2004年之间，农村建房超过规定的宅基地使用面积，也应当按照中华人民共和国土地管理法对于超出规定占用面积的宅基地进行罚款处罚，罚款标准是每平方米10元。之后，应当在土地权利证书或土地登记簿上登记这一事项，明确标出超过的面积范围；在2004年之后农村建房超过宅基地规定面积的，应当按照中华人民共和国土地管理法（零四年修订版）进行重新登记，对于超出占地面积的部分作出违规处理。

4. 农村房地一体确权登记工作应当具有针对性

在开展这一类型的工作时，应当根据不同地区的农村实际情况，结合政策的特殊性进行有针对性的登记确权工作，体现出政策的变通性和人性化特征，避免相同政策和不同区域造成的困难情况

^[3]。不同的地区应当要根据农村发展实际现状和农村土地占有情况，对于当前在土地登记确权工作当中存在的问题进行分析和明确，有针对性的提出解决问题的优化策略，对于土地管理政策进行灵活运用，建立与当地实际情况相匹配的土地确权登记工作制度，对于有关的标准进行明确和细化的解释。政府等有关部门在制定计划以及指导意见的时候，应当要和当地的用地手续，做好多方面的衔接和准备工作，如果出现争议和纠纷，应当及时作出相应的处理方案，对问题加以解决，协调多方面的工作机制，同时还应当注意，必须要调动基层群众的组织作用，保护农村集体土地的合法使用权，维护当地村民的合法权益，推动我国农村集体土地制度的进一步改革和完善。

结语：综上所述，在农村房地一体确权登记工作中，应当针对非法占用宅基地、一户多宅、房地一体超过规定面积等主要的问题加以针对性的解决，提高农村房地一体确权登记工作的实际效率。

参考文献：

[1]冯玉森,任超,张建勇.农村房地一体确权登记调查工作的重难点浅析[J].农村经济与科技,2020,31(15):26-27.

[2]. 汕头市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证实施方案[N]. 汕头日报,2020-03-20(009).

[3]肖专,张开亮,王成芸,马荣肖,陈进.浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措——以六盘水市农村房地一体宅基地不动产登记为例[J].科技风,2020(06):199+201.