老旧小区改造实践与城市更新思考

老旧小区改造实践与城市更新思考

刘荣奇

中煤科工重庆设计研究院(集团)有限公司  重庆市  400000

摘要：老旧小区改造涉及改造设计、治理理念和功能复兴等多个方面。首先，改造设计内容与居民基本生活息息相关，是居民改造意愿实现的直接体现；其次，由于资金不足、管理缺失、产权特殊等原因，老旧小区的改造治理模式具有特殊性，是其建管并重、长效运作的有力保障；另外老旧小区功能的复兴，是社区文化和社交活力的重塑与修复，也是城市更新的重要目的；最后改造后老旧小区是否或者多大程度上改善并满足了居民使用需求？改造后评估可以对上述改造内容与理念等进行检验和修正。所以上述内容的实践与思考，不但可以指导社区内部环境和功能改善，也可以为城市更新的过程与模式提供借鉴。

关键词：老旧小区；改造实践；城市更新

引言

我国城市更新发展的进程日益加快，生活水平日益提升，人民群众对居住环境的要求也越来越高。绝大多数20世纪末期建成的住宅小区，受当时城市规划、设计规范、科技发展等诸多因素的限制，如今存在配套设施不足、实际使用不便、社区环境差、基础设施年久失修等诸多问题，与现代化成熟社区的差距较为明显，影响了居民的幸福感

1城市设计作为城市更新的重要手段，对于实现城市高质量发展具有重要的意义

建议加强城市文化提炼与形象塑造，彰显城市品牌特色；开展历史文化名城标识和名片系统建设，以城市地标、城市特色区域徽标、城市营销语等形象标识为重点，广泛融入带有城市元素的文化符号与文化标识，做精做细城市“家具”，强化公共设施建设中对城市文化符号和标识的使用，打造具有地方文化特色的标志性建筑，谋划布局博物馆、美术馆、群众文化体育活动中心等城市“大件”，打响城市品牌。在此基础上，开展城市景观和特色风貌塑造工作，突出城市风貌特色；运用城市设计手法，高标准做好重点场所的城市景观规划设计，加强环滇生态湿地的环境品质提升工作，精心打造城市形象名片，展现城市特点，营造望山见水的总体格局，全面提升景观风貌和城市整体形象。

2老旧小区改造实践与城市更新思考

2.1垃圾回收利用

小区内垃圾收集较为杂乱，且垃圾收集点破旧，垃圾桶放在外面供居民投放，管理不佳。如果能够增加小区内垃圾分类宣传，严格垃圾分类投放管理，规范垃圾处理点，将能够提高小区内垃圾回收率，降低垃圾处理能耗。对案例小区内的23处垃圾分类收集设施进行更新，预计消耗主要建材包括混凝土12.7m3，混凝土砖7.3m3，页岩砖14.0m3。预计实施改造后，生活垃圾回收利用率能够提升14.53%。

2.2功能复兴

改造充分考虑老旧小区各项户外功能复兴，旨在通过改造重新焕发小区活力。（1）文化功能复兴：小区广场是居民户外活动、精神文明建设的有效载体，小区设置党建文化广场和文化宣传栏，用于宣传党政、禁毒和防疫知识，也可以弘扬小区文化。（2）体育休闲融入：改造中多处设置篮球场、散步道、跑道、活动广场、儿童活动区等设施和场地，方便居民户外活动。（3）景观促进更新：通过绿植景观、建筑小品景观、水体景观等丰富社区广场，吸引居民前来交流和活动。利用交流和谐邻里关系，重塑社交环境，促进居民交往。

2.3改造前小区排水顺畅，堵塞

排水管网改造时，有时会出现改造前小区排水）概畅，改造后堵塞的情况，根据施工前后、现场调查分析，一般分为以下集中情况：１）改造前市政接驳口或市政管道已堵塞，但小区内部的排水管道或检查井等破损，雨、污水渗漏到土壤里或通过暗渠等排走，造成排水顺畅的假象；２）小区排水管网改造的同时，市政排水管网在同期改造。市政管网改造施工时，一般会把附近各小区排人的接驳口先行堵住以满足施工清通、安装管道的需求，这样就导致了小区改造好后，虽已与市政管道接驳好，但出现短暂堵塞的假象，此情况一般需与市政管理部门协调好以满足小区正常雨、污水排放需求；３）小区管网改造施工质量存在问题，如施工过程中出现管道断裂、倒坡等各类问题，需加强现场质量管控，出现问题时积极剖析原因、整改质量问题。

2.4建筑本体改造

对每栋建筑进行调研评估，针对建筑不同情况进行相应改造，主要包括小区内破损或功能缺失的楼梯间进行修缮，使楼道保持整洁完好，保证居民日常使用需要，重点突出楼梯间内墙面清理粉刷、踏步踢脚线修整、楼梯扶手清理整修换新、对楼梯间内部照明缺失或不足的进行维修、更换，根据居民意愿选择照明控制系统，照明线路纳入楼道管线统一规整。同时，对单元楼破损或功能缺失的防盗门、楼梯间采光窗进行维修、更换、增设，保证使用便捷性和安全性；对屋面违规搭建进行拆除清理，对屋面保温层、防水层进行改造，解决屋顶渗漏问题，保持外观整洁，可结合建筑本体情况对屋面进行美化遮挡；建筑立面根据实际情况进行清洗，加固修复，保证安全性。

2.5城市更新层面

老旧小区改造是城市更新重要内容，改造实践也引发城市更新问题的探索。完整社区理念融入：改造中老年活动中心的缺乏体现了“服务设施”的脆弱性，一般来说单一小区难以依靠自身实现完整社区建设，城市更新项目可以统筹区域内多个老旧小区和城市公共服务功能，以完整社区理念进行城市和社区更新，可以解决单一小区“服务设施”不足问题。更新与复兴：改造通过户外活动场地与文化设施更新，实现了社交环境和小区文化复兴。城市更新不仅是物质环境更新，更是城市功能、活力复兴。通过文化、体育活动和景观功能植入可以触发户外社交和休闲功能复兴，城市更新应充分发挥文化、体育、景观等功能的复兴作用。

2.6建立长效管理机制，形成后期管理良性循环

环境美好且成熟的居民社区离不开日常的物业管理，只有建立健全老旧小区的物业管理机制，才能保证老旧小区改造完成后维持宜居、绿色、健康、安全、长久的优质环境，实现“三分改七分管”的老旧小区改造长久效果。改造前老旧小区物业管理近乎于真空状态，莲池区面向全国招募了三家国内知名物业公司，对现有老旧小区进行划片分割，使三家物业公司进行物业管理工作评比，运用坚持党建引领、红色物业管理模式的同时兼顾居家养老、日间照料等基础类群众工作。物业公司对已改造的老旧小区管理制度进行整理，总结经验教训，形成体系，加强对已有制度的规范化管理，确保管理制度在实施过程中能落实到位。然后试验推广，并不断完善项目管理机制，逐步形成完善的后期管理良性循环，保证已完成项目的运维和未完成项目的顺利开展，为维护广大人民群众提供优质的生活环境提供了长效且稳定的保障。

结语

文中对佳木斯某小区改造全过程进行阐述分析，提出对当下老旧小区改造和城市更新思考，结论如下：（1）老旧小区改造设计应以补足居民基本生活需求为首要目的，充分利用设计师专业技术，严控施工质量，提高居民生活幸福感。（2）改造与后期管理应融入社区治理理念，发挥政府、物业、社会、居民等多方作用，不断探索“共同缔造”新途径。（3）老旧小区改造与城市更新相结合，完善公共服务，通过文化、体育、景观等手段营造强社交环境，实现城市与社区生活的活力再造和功能复兴。

参考文献

[1]李晓华.我国发展低碳建筑存在的主要问题及对策研究[J].洁净与空调技术期刊.2012.

[2]曾光.老旧小区建筑本体改造要素设计研究[J].智能建筑与智慧城市期刊.2021.