物业管理公司的税收筹划探索

物业管理公司的税收筹划探索

康静

西安翱翔工大后勤产业集团有限公司  710072

摘要：近年来，随着国家对中小企业发展的支持、对税制的不断改革，物业管理企业也获得了很大的支持与发展。在此背景下，物业管理公司的税收筹划就显得尤为重要。基于此，本文对物业管理公司的税收筹划方案进行了探索，以供参考。

关键词：物业管理公司；税收筹划；探索

引言

新时期，物业管理公司充分发挥了在城市发展和管理方面的重要作用，得到了蓬勃发展。但是，物业管理行业的竞争壁垒较低，行业进入门槛不高，导致物业管理公司面临激烈的市场竞争。基于此，物业管理公司开始注重管理方式的智能化和服务内容的广泛化，以期增加市场竞争力，取得市场份额。在此过程中，税收筹划可以降低税收成本，享受税收优惠等重要作用开始受到物业管理公司的关注和重视。

一、税收筹划概述

税收筹划就是指为了企业享受最大的税收优惠，降低税收成本，在不违反税法和相关法律法规的前提下，对涉税事项进行的预先规划和安排。

二、物业管理公司开展税收筹划的意义

（一）依法减轻税负，促进资源的优化配置。

通过选择合适的税收筹划方案，可以优化企业的税收负担，并将获得的税收利益纳入再生产过程中，实现企业价值最大化。

（二）落实财务战略，增强企业竞争实力。

财务人员应加强学习，掌握最新财税法规知识，在实际工作中灵活运用；合理利用税收优惠政策，可以提高财务管理能力，增强企业竞争实力。

（三）促进业务创新转型，实现企业高质量发展。

在市场竞争日趋激烈和科技日新月异的情况下，物业公司为了争夺市场，不断投入很多高科技设备和研发新技术，创新了很多商业模式，因此事前税收筹划对促进业务转型、防范经营风险、实现企业高质量发展是非常必要的。

三、编制税收筹划方案的基本原则

（一）合法性原则

税收筹划应在合法的范围内进行，合法合规的避税点可以做到极致，税法不承认的坚决不能触碰。因此，只有满足税法规定的税收筹划，才能受到法律保护和可以实施。

（二）全局性原则

税收筹划要有全局观念。一方面，要处理好整体与局部的关系，既要考虑集团的税负，又要考虑分支机构的税负；另一方面，要处理好短期与长期的关系，既要着眼当前利益，又要兼顾长远发展。

（三）成本效益原则

编制税收筹划方案时需要考虑两个方面：一方面实施税收筹划方案的必要成本，另一方面选择该方案很可能带来的税收效益。当前者小于后者时，则此方案才可行，否则，会得不偿失。

四、物业管理公司开展税收筹划面临的问题

物业管理企业与我国大部分企业一样，在税务筹划方面处于起步阶段。一方面，税务申报过程复杂，而且物业管理企业有着房地产行业和服务行业的特殊性，一般的财务人员很难理清关系，导致一些物业管理企业的税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理；另一方面，物业企业的财务账目繁多，配合性很强，导致税收筹划人员工作时，会很不适应；此外，一些税收筹划人员，没有及时地关注税收政策，盲目按惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加了企业运营成本。这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到了诸多问题，阻碍了物业管理企业经济收入的提升和长远发展。

五、物业管理公司开展税收筹划的方法

（一）物业管理公司利用区域税收优惠政策进行税收筹划。

目前，我国各个地区的区域发展并不平衡，国家宏观调控允许地方政府在税法的基础上结合当地实际出台地方性税收政策进行适度调剂。在此背景下，各地相继出台了各种优惠政策以及相关的政策解释，这使得物业管理公司的税收筹划空间较为广泛。税收优惠政策是国家对宏观经济调控的重要方式之一，主要是以产业优惠为主，并辅以地区优惠政策。

（二）物业管理公司可以利用企业类型进行税收筹划。

目前，很多物业管理公司的规模并不大，此时，物业管理公司应当注重自身是否满足小微企业的条件。如果物业管理公司的实际情况符合小微企业的条件，就可以享受相应的税收优惠政策。

（三）物业管理公司可以利用特殊人员的安置进行税收筹划。

物业管理公司的部分工作属于进入门槛低的类型，可以考虑招聘具有一定劳动能力的残疾人员。目前，国家针对没有按照残疾人员或者安置人员比例不足的企业收取保障基金。同时，也会对安置残疾人员比例达标的公司给予一定的税收优惠政策，因此，物业管理公司可以考虑对部分岗位向具有一定工作能力的残疾人员开放，以享受相应的税收优惠政策。

（四）物业管理公司可以充分利用福利型税收政策进行税收筹划。

物业管理公司中的安保人员占比是较大的，由于安保人员的工作性质特殊，部分物业管理公司会将自有房产进行改建，以供安保人员使用，并将此作为一项福利政策，仅向安保人员象征性收取租金。基于此，国家也相应出台了一些税收优惠政策，企业可以向职工低价出租的自有住房，暂免征收房产税。

六、物业管理公司开展税收筹划的策略

（一）培养物业管理企业税务筹划人员的专业知识和法律意识

物业管理企业领导及员工都要意识到税务筹划的重要性，提高财务人员专业技能，使其熟悉税务相关政策和法律法规，才能在税务筹划方面更好地为企业做出方案，以减少企业经营成本；加强对员工在本行业的税收筹划能力的培训，提高工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的筹划，此外还要让员工从思想上意识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

（二）物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业属于服务型企业，存在税收筹划的空间，同时其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，企业可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划工作外包，降低成本。另外，对于有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的管理软件，有效地提高税收筹划人员的工作效率。此外，物业管理企业作为以租金收入和管理费为主要收入来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。“营改增”全面推行之后，税率增加较多，一般纳税人有二十几项可以选择的简易计税情形，可以达到同样的目的，条条道路通罗马、道路条条税不同。这也为我们企业的纳税筹划，增加了很大的筹划空间。每家企业都需要结合自身实际筹划，既要利用好政策，也要防范风险。

（三）划整为零”和“代收剥离”

假如公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，选择适用简易计税更加有利，可以采取“划整为零”和“代收剥离”的办法，将年度收入控制在500万元以内。

“划整为零”：即将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，可以由集团公司区域总部统一对各子公司业务分别进行独立的会计核算与纳税申报。“代收剥离”：在将小区单独设置为独立的物业公司之后，不少物业管理公司可能年度销售额仍大于500万元。其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。物管公司应分析收入，尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实的服务收入。

结束语

综上所述，物业管理公司在新常态的宏观环境下面临的竞争环境愈加激烈，开展税收筹划工作以增加物业管理公司竞争力迫在眉睫。物业管理公司只有加强员工的税收筹划意识，与时俱进，积极搭建税务筹划团队，增强公司的税务筹划能力，才可以进一步增加物业管理公司的经济效益。

参考文献

[1]王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划［J］.科技经济市场，2016（6）.

[2]叶智锋.论企业纳税筹划［J］.合作经济与科技，2015（1）.

[3]张华威.“营改增”对物业管理企业的影响及建议[J].住宅与房地产，2018，（36）：11～12.

康静，西安翱翔工大后勤产业集团有限公司  710072，

1995年6月  女，汉族，陕西清涧，税务会计师，本科