固原市物业管理现状问题及对策

摘 要：物业管理是物业经营人运用现代经营手段按合同对已投入使用的各类物业实施多功能，全方位的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效，周到的服务，创造一个安全方便的居住和工作环境。物业管理公司应当以优质，高效的服务来获得用户的信任，来参与市场竞争，从而不仅为公司争得立足之地，而且可以取得良好的社会经济效益。

关键词：物业管理 现状 专业化

l前言

物业管理作为一个新兴行业，正逐渐步入我们的生活，它一出现便呈现出强劲的生命力和发展势头，已成为目前经济领域的朝阳产业。物业管理是房地产业在消费领域的延伸，应该贯穿于整个房地产开发动作过程，实行全方位，全过程管理。由于我国目前的物业管理水平处于初级阶段，人们对物业管理不理解，在现实中存在大量规划设计不合理，质量差，管理服务跟不上的房地产品，给业主的居住、工作、生活带来诸多不便，开发商也无法获得理想的利润。解决这些问题其中重要的一点就是高度重视物业管理，物业管理应该介入整个房地产开发运作过程巾，实现物业管理的全过程效益。

2固原市物业管理的现状

2.1固原市人们对物业管理的不理解，物管费用透明度差，导致上诉率高。

2.2缺乏规范，治安体系不完善，建筑工程遗留问题多，物业管理服务不到位。

3固原市物业管理存在的问题及对策

3.1许多房地产开发商并不重视物业管理，重开发，轻管理。要解决这个问题，就是物业管理要专业化。物业管理是管理，服务和经营的有机结合，并非只顾管理不问其它。

3.2作为一个巨大的服务产业，物业管理作为商品房。售后服务的重要作用已被越来越高的人们所重视。但是固原市的物业管理水平低下，服务不到位。解决这个问题就是要物业管理公司应加强人力资源管理。

3.3随着社会的进步，人们对物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑对物业产品和工作居住环境需要不断变化。但现实中固原市物业管理存在着大量规划设计不合理质量差，管理服务跟不上的房地产品，给业主的居住、工作、生活带来诸多不便，解决这个问题，就是物业管理应该介入整个房地产开发运作过程，实现物业管理全过程效益。

4笔者认为应从以下几方面来改变我区的物业管理现状

4.1物业管理专业化

4.1.1物业管理，其实就是房地产管理。但是它与传统管理方式在内容上、模式上、广度和深度上有着本质的区别。

4.1.1.1物业管理属于市场经济范畴

4.1.1.2在住宅范围内，物业管理是对房屋、设施、环境、治安、卫生等实施统一综合管理，不是分别由各个部门分割管理。

4.1.1.3物业管理是专业性管理，不是一般行政管理。

4.1. 1.4物业管理是与美化环境，完善配套设施紧密联系在一起的。

4.1.1.5物业管理是管理、服务和经营的有机结合，并非只顾管理，不问其它。

4.1.2目前，我国许多物业管理公司仅仅是作为开发商促销的一个配套工具进入市场的，一旦开发商的目标达到，就会以物业管理收费太低为由，对物业管理内容大加删减，甚至撒手不管，从而引出许多纠纷。解决这个问题的根本办法在于树立专业化经营理念，成立专业化的物业管理公司，由业主与物业管理公司签订协议，以保证小区物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。

4.1.3物业管理的专业化体现在

4.1.3.l一种方式是传统的组织方式，物业管理公司拥有高素质的管理人员，公司下设不同的维修和服务队伍。

4.1.3.2另一种方式是物业管理公司只配备必要的管理人员，而对房屋的维修、清沽、保安等全部依赖市场竞争所形成的社会分工，需要对物业管理公司通过招标、分包式临时购买等方式解决，从而在更深的层次上实现物业管理的专业化。

4.1.3.3还有一种就是在组织E更具灵活性，成本上更具优势，因而更能适应未来市场竞争的需要。

4.2物业管理的前期介入

物业管理在我国几乎是以一片空白中摸索出来的，起初是等物业完全建成后物业管理公司介入进去，这样往往在展开管理工作后，才发现前期遗留下来的很多规划、设计、配套上的问题是不能靠纯粹的物业管理去解决的，因此物业管理介入的时问越早越好。

4.2.1随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需要的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等问题。

4.2.2更换物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器那样简便易行。因此，物业管理公司应在物业开发的规划设计阶段就应积极参与，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及以后管理的需要。

4.3物业管理公司应加强员工素质管理

4.3.1严把员工招聘关，物业公司在招聘管理人员须毕业管理专业，招聘维修人员须具有相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》，招聘保安人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选，而不是简单的看门人。

4.3.2做好员工的在职培训工作，使员工对小区的基本情况应展开的工作心中有数，减少盲目性。随着市场竞争激烈，知识技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，提倡"工作就是学习，工作就是创新"，每位员工都争做"学习型，创新型"员工。员工中形成一种积极向上的比、帮、赶、超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，树立了良好的企业形象。

4.4重视物业管理的重要基础工作一设-备管理对于设备管理，着重建立和完善设备管理制度，对各类设备建立设备卡片，做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修清洁，并认真做好记录，发现问题及时解决。如：对小区护栏的保养检查，消防泵每日点动一次，以确保发生火灾险睛时，消防泵能正常使用、对消防设施的检查、消防通道不准占用、人行道须畅通无阻等等。

4.5塑造品牌，提升核心竞争力

物业管理服务作为一种特殊商品，物业管理公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的居住环境为目标，通过严谨、高效的科学管理倡导"随时随地、尽心尽力"的服务理念，为业主提供优质服务，提升物业管理服务的水平和服务质量。在社会主义市场经济条件下，物业管理应符合并充分体现社会主义的生产目的，即要获得经营管的经济效益，又是提供安居乐业的良好空间条件，以满足人们生存、发展和享受的需要。因此，物业管理公司应当以优质、高效的服务来获得用户的信任，来参与市场竞争，从而不仅为自己公司争取立足之地，并且可以取得良好的经济效益。

5结尾

在物业管理实际工作中，要时时树立物业管理无小多，以业主的需要为中心，一切从业主出发，树立"想业主之所想，急业主之所急，做业主之所之需"的服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁，优美，安全，温馨，舒适的居住环境。