房产测量中的面积测算与思考

房产测量中的面积测算与思考

吴刚

四川佰林企业管理咨询有限公司四川成都610000

摘要：目前一些特殊的建筑数目在不断增加，而在现有的面积测量规范中还没有明确规定，这就导致在面积测量时易引发意想不到的纠纷。因此，这就需要测绘人员具备较高的综合素质，较完备的测控措施，严格按照相关规定进行测量，以此达到能够为房产测绘提供准确的数据，提升住户满意度，能够更好地为大众服务。鉴于此，本文主要分析房产测量中的面积测算。

关键词：房产测量；面积测算；对策

1、房产测绘简介

房产测绘是根据国家颁布的有关的政策性法规而进行的工作，技术上相对简单，主要是算法和测量方法问题，但其测绘结果却与房产拥有人的利益息息相关，直接决定着房屋的价值、物业费用、契税、暖气费、城镇规划建设等的计算。房产测绘依据的相关标准中仍有些地方不够完善，甚至有些条款内容较为模糊，对于当前建筑物形式越来越多样化、功能化、规模化的发展趋势适应性较差，同时标准中没有体现出特殊建筑物的内容，使得测绘人员在对标准的实际执行中产生了困扰，由此而产生的房产纠纷较多。目前在进行实际的面积测算工作中，存在有较多的难点，使得消费者的满意度下降，甚至屡遭投诉，需要我们对这些问题进行解析，群策群力共同解决。

2、房产面积比合同约定面积少的原因

2.1、缺乏相关制度

由于相关制度的缺乏，导致房地产开发商给房屋建筑面积的不足带来了法律漏洞，因为没有相关法律起到制约的作用，导致开发商往往会出现违规操作，同时房地产合同往往根据建筑面积计算，并不是按照套内建筑面积，所以，导致消费者进行投诉的时候也会因为证据不足而无法得到法律的保护和开发商的赔偿。

2.2、测绘企业与房地产同流合污

目前，我国房地产市场监管力度还不够，从而导致房地产开发商往往会买通测绘企业，在进行房屋面积测量的时候故意多报面积，从而导致房屋实际面积没有达到缩水。由于我国测绘公司的成立门槛比较低，对于资金也没有严格的要求，所以，一旦对测绘公司进行惩罚的时候，企业就会直接宣布倒闭，然后换一个法人继续开始一个全新的公司。另外，一部分测绘企业为了能够贪图利益，在进行测绘的时候并没有严格按照施工图和实际面积进行测绘，常常随便估算尺寸和面积，降低自身的测量成本，使得工作质量和数据都无法得到有效的保障，甚至个别测绘公司或测绘人员与房地产开发商之间存在着黑幕交易，随意地对测绘结果进行修改，蒙骗广大消费者。

2.3、监察部门处罚力度不够

我国相关的监察部门处罚力度还远远不够，一般的测绘企业和房地产企业本身具有长期的合作关系，一部分测绘企业为了能够保障企业的运营，会帮助房地产开发商夸大面积，相关的主管部门并没有严格的执法，从而导致房屋面积测绘工作十分的混乱。

2.4、房产局的相关职能没有认清

目前，我国大部分房产局本身的职能没有得到清晰的认识，认为测绘公司在进行测绘的时候与房地产企业无关。所以，房产局本身并没有监管的权力，最终就会导致测绘企业处于无政府监管的状态下。

3、面积测算的重点内容

3.1、伸缩缝面积的计算

在《房产测量规范》中，当房屋有伸缩缝且其与室内连通时，需要计算伸缩缝的面积。根据此要求，伸缩缝面积的计算产生了2种观点：①房屋伸缩缝只要与室内相通，则需要计算整个伸缩缝的面积；②对于与室内相通的房屋伸缩缝，只需要计算通行部分（房屋的门）伸缩缝的面积，无需计算其他部分的面积。在第二种观点中，虽然所计算的通行部分伸缩缝的面积较小，但其会影响面积测算的准确度，且其计算过程非常烦琐。因此，第一种测算观点比较科学。

3.2、阳台面积的计算

阳台是房屋的重要组成部分。在《房产测量规范》中，阳台分为2种结构，即全封闭围护结构和半封闭维护结构。《房产测量规范》针对的是标准阳台，而在实际测算中，阳台顶盖的形式丰富多样，比如隔层有顶盖、其他构件有顶盖、顶盖不与底板和围护结构在同一水平投影面等。因此，常出现阳台顶盖与底板、维护结构的投影有差异的情况。对于未完全被顶盖覆盖的阳台，其未被顶盖覆盖的部分可视为无顶盖，不需要计算其面积；对于顶盖的投影面积超过围护结构面积的50%的阳台，需要计算其面积；对于顶盖的投影面积未超过围护结构面积的50%的阳台，无需计算其面积；对于隔层有顶盖的阳台，可视为无顶盖的阳台，且因顶盖的保护作用不明显，不需要计算其面积。

3.3、商住楼楼梯面积的计算

对于商住楼的梯间而言，由于其上、下两部分的功能不同，结构也有所差异。因此，在测算中，应采取商业楼层非自用楼梯间与屋顶楼梯间全楼分摊、住宅层楼梯间由住宅分摊的计算方式，严格遵循“谁受益，谁分摊”的原则，从而使全楼的面积测量具备整体性。

3.4、面积测算的量距检核和较差处理

在面积测算中，测量数据的准确性会直接影响测算结果的可靠性。因此，需要检核测量数据，做好误差的校正处理。具体而言，需要测量2次房屋边长，且应使用合格的手持测距仪或钢卷尺（测量单位为cm），并按照规定进行较差处理，取两次测量的中间值作为最终结果。对于矩形房屋的尺寸检核，如果较差≤5cm，则取中间值作为边长的测定结果；当较差＞5cm时，则应重新测量。在分段丈量边长时，全长即测量的总长度，其较差不能＞5cm，并根据适当的比例分配。边长的平差公式为：

式（1）中：ΣD和D为分段丈量边长的总和、总长；Δd为较差；K为改正系数；i为边长的序号；Vi为某边长的改正量。

对于特殊的边长平差，其分配需要注意以下3点：①对于商住楼而言，在调整其边长平差时，要使上、下楼梯的尺寸一致，单进双不进的进位处理要参照楼梯尺寸，以防出现上、下楼梯尺寸不一的情况；②当房屋套型相同时，房屋边长的尺寸应一致，以免出现同套型房屋面积测算结果不同的情况；③在边长的改正中，由于分段长不一定等于总长，因此，在分配剩余误差较小等情况下，可不改正边长，保持总长与分段长之和相等即可，以免出现问题。

3.5、建立健全的房产测绘技术规范及法律法规

目前，我国对于房地产面积测绘计算相关的法律法规存在着严重的不足，各个房地产面积测绘计算方式存在着较大的差异，尤其对于结构复杂的房屋来讲，在进行测绘的时候往往会出现较大误差，最终会带来更多的测绘面积纠纷，甚至还会影响到我国房地产市场的健康发展。我国必须要统一制定更加容易操作的测绘方法，能够帮助人们及时地发现房屋面积是否存在着缩水的现象，将目前按建筑面积销售改为按套内建筑面积销售，才能够有效的解决因为公共面积分摊复杂而出现的难以计算的现象，从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够促进我国房地产行业的可持续性发展。

总之，现今特殊建筑越来越多，房产测量规范尚未对其有所涉及，也就使得房产测量人员在实际的面积测算上往往会出现一些问题，进而引起纠纷。所以，就更需要房产测量人员拥有过硬的专业素质，完善的质量管理措施，能够严格地根据房产测量技术标准与规范实施测量作业，从而为房产管理部门提供最为真实、准确、可靠的测绘成果，更好的满足人们对房产的实际需求，更好的服务于社会。

参考文献：

[1]陈钦思.房产测量中面积测算问题的分析[J].中国新技术新产品，2018（03）：79-80.

[2]罗建元.关于房产测量中面积测算问题的思考[J].中国高新技术企业，2008（06）：189-190.