房地产工程管理与项目成本管理李稳生

房地产工程管理与项目成本管理李稳生

李稳生

罗平县住房和城乡建设局

摘要：近些年来，随着我国人口的不断增大，城市化步伐的加快，房地产行业发展的速度越来越快，房地产产业也是和我们广大人民群众息息相关的。房地产工程简单来说就是房屋建筑工程在工程的管理和项目成本控制管理水平上还存在较大的问题，房地产工程施工计划、施工质量、施工进度如何管理，工程项目的成本如何控制是本文研究的重点内容，希望能给大家提供一些参考和帮助。

关键词：房地产；工程管理；项目成本管理

前言

随着社会与国民经济的快速发展，以及城市现代化进程的不但深入，房屋建筑行业（房地产）在城市发展的速度越来越快，但是房地产行业在发展的过程中还是不可避免的存在工程设计、施工进度、施工质量及项目成本等问题，因此房地产工程施工质量、进度、房地产工程项目成本的控制管理成为该行业关注的重点话题。房地产工程项目开发具有投资大、周期长、风险较高、施工现场情况复杂等特点。所以做好房地产工程施工管理和项目成本控制，对节省房地产工程成本开支，提高工程施工质量、进度等有非常大的作用。本文首先分析房地产工程施工计划、质量、进度等方面管理，然后分析房地产工程房地产工程项目的控制，最后根据个人的经验提出了几点关于提高房地产工程管理与项目成本管理的方案。

1.房地产工程施工方面的管理

1.1房地产施工计划的管理

当前的房地产工程设计单位的取费标准主要是工程造价和建筑的面积来取费的。这两种取费方法都是片面的，只考虑了房地产工程的设计规模和质量，没有考虑房地产工程的造价成本问题。所以应该在收费方法中增加造价节约的奖金和造价超标的处罚，这样才能调动设计人员的积极性，激励设计人员深挖设计潜力，精心设计，以达到控制工程造价的目的。房地产工程项目可行性研究是房地产工程项目决策和设计的依据，它确定工程房地产工程项目的质量要求，与投资目标性协调，直接影响房地产工程项目的决策质量和设计质量。房地产工程项目决策充分反映业主的意愿，与地区环境相适应，做到投资、质量、进度三者协调统一，确定工程房地产工程项目应达到的质量目标和水平。工程的地质勘察是为建设场地的选择和工程的设计与施工提供地质资料依据。工程设计使得质量目标和水平具体化，为施工提供直接的依据工程设计质量是决定工程质量的关键环节。

房地产工程图纸设计必须要找专业的房屋建筑工程设计院来进行设计，不能贪图价格便宜，找外面的一些不靠谱的设计单位来设计，在房地产工程设计前房屋建筑地的地质勘探工作一定要做到位，对于施工图纸的设计要多次、多层面、多角度来进行审核，发现的问题越早，更改的越早，造成的工程损失越少。所以在工程施工图纸设计的工程中尽量做到设计图纸的准确和切合施工现场的实际，同时还要加强设计图纸的审查、核实、校对等方面的工作，尽可能的减少或者避免施工图纸和施工脱节，减少造价成本。

1.2房地产施工质量的控制管理

房地产施工质量的好坏关系着以后的销售情况，客户的满意程度等。所以房地产施工的质量管理非常重要，房地产工程的开发商在必须要找专业的施工团队或者施工单位来施工，不能找不入流的或者临时组建的施工团队来施工，因为这些队伍施工经验、技术方面可能达不到房地产建筑的质量要求。房地产工程的质量管理一般遵循以下几点原则。

1.2.1“安全第一，质量第二”的工程实施质量控制原则

在房地产工程施工的过程中，首先要保证施工工程、人员的安全，然后更加客户、工程设计、工程质量本身等对工程施工的要求进行施工，其中客户对房地产工程的质量要求至关重要，因为房地产工程最终是要卖给广大客户，建设让客户满意的房子是房地产工程施工质量控制的基本原则。

1.2.2房地产工程施工质量“预防为主”的管控原则

“预防为主”主要指的是房地产工程在施工的过程中对工程项目施工质量的监督检查，发现存在小的质量问题或者施工技术不到位、工序不对等影响工程质量的问题，要做好事前的防范，加强对工程施工质量的检查工作，发展质量不合格要求及时整改，知道合格为止。

1.2.3“以施工人员为核心”的质量管控原则

对于房地产工程来说，施工质量的好坏往往掌握在施工人员的手中，所以房地产工程施工质量的控制首先是管理施工人员的施工技术、施工操作工艺，在施工人员心中树立施工质量第一的思想，增强施工人员自己把好施工质量关的积极性，减少操作失误，确保工程质量。

1.2.4对工程施工材料严格控制的原则

对于房地产工程来说，工程质量的好坏和建筑材料有很大的关系，所以在建筑材料的申购时要严格把关，确保工程施工材料不出现问题。比如房屋建筑使用的钢筋是否是国标、型号规格是否和设计上的一致，房屋建设的地基基础是否牢固，承重力是否满足要求，桩基质量是否合格，制作混凝土的材料质量是否达标，混凝土配比水泥的用量是否满足要求等。

1.3房地产工程施工进度的管理

房地产工程施工进度也是开发商非常关注的一个重点，和房地产开发商、施工单位的利益息息相关，同时还和广大客户购房有很大的关系。所以要加强对房地产工程施工进度的控制，房地产工程施工进度的管理必要保证安全施工、质量合格的基础上进行，不能不顾安全、工程质量一味的赶工期，对整个房地产工程施工进度的控制要分级对每一个小的项目进度控制，严格按照施工计划来对小的项目进度管控，才能保证房地产工程施工工期满足要求。

2、房地产工程项目成本的管理

房地产工程的成本一般分为土地成本、设计成本、工程材料成本、工程施工成本、相关税收成本、管理费用、筹资费用等这些方面。对房地产工程项目成本的控制管理主要是对于几个部分费用的管控，下面一一进行介绍。

2.1房地产土地费用的管理

目前我国的土地资源紧缺，特别对于城市来说。土地在房地产工程成本上占据的费用还是比较高，所以选择合适的地段、合理的价格、土地面积的大小等都是房地产土地费用控制的内容。选择的地段要合理，土地的面积方面要根据房地产设计的需要来进行确定，尽量保证土地单位面积的“性价比”最优。土地的费用主要包括：征地补偿费用、土地出让费用、房屋拆迁赔付补偿费用和基础设施配套建设费。

2.2房地产工程建设的成本控制

房地产供参观建设成本主要包括设计成本、工程材料成本、工程施工成本等三个方面。对房地产工程项目成本控制的核心也就是在这一环节，为了降低房地产工程建设成本，首先在工程设计上要合理，不出现差错，对工程材料的造价进行管理，对施工材料使用申报情况进行管控，严禁材料浪费，对房地产工程施工现场进行有序管理，机械设备要合理使用。

2.3筹资费用

房地产的开发使用大型工程项目，需要大量的费用，一般开发商没有充足的资金来保证工程开发到完成整个全部过程，需要集资，一般是向银行贷款融资，贷款的利息也是一笔较大的费用。向银行贷款是按照时间算的，所以房地产工程的工期设计一定尽量短，减少筹资的费用。

通过上面构成分析，房地产开发项目成本分为生产成本和期间费用。详细情况见下图1。

图1房地产工程成本结构图

3、提高房地产项目下横臂管理的方法

3.1制定房地产工程项目成本计划

（1）房地产工程项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

（2）房地产工程项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法有：历史数据法、定额资料法、合同价法、询价法等。

（3）确定房地产工程项目的目标成本和责任成本。企业可在此基础上经过适当调整，确定企业的目标成本。或者将这种成本计划作为企业的目标成本，成为成本控制的依据。

3.2制定期间费用计划

房地产工程项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度（重复部分）按房地产工程项目进度在房地产工程项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。二则期间费用计划要与企业的规模、房地产工程项目销售完成的进度相结合。

4、结束语

综上所述，本文结合自己的经验对房地产工程管理和项目成本管理进行了详细的介绍，并提出了几点提高房地产项目下横臂管理的方法，希望能给大家提供一些参考和帮助。

参考文献：

[1]刘勃.LY公司室内装饰工程房地产工程项目成本控制管理研究[D].吉林大学，2013.

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[3]杨太乐.房地产企业工程房地产工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学，2013.

[4]郭凯.阳光花园房地产工程项目成本管理研究[D].中国海洋大学，王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.