全装修住宅工程项目质量管理研究

全装修住宅工程项目质量管理研究

钟毅新

关键词：全装修住宅；管理；控制

引言：

我国的工程项目管理起源很早，长城、都江堰水利工程、布达拉宫等著名工程项目的成功，都得益于当时对工程项目进行的科学管理。但是那时对工程项目的管理只是凭借个人的智慧和经验，没有形成项目管理体系。20世纪60年代，在著名数学家华罗庚教授的倡导下，将项目管理概念引入我国。80年代，现代化管理方法在我国得到推广应用。1984年日本大成公司在我国鲁布革水电站饮水系统施工中的项目管理称得上是我国项目管理的真正开始。在鲁布革水电站工程项目实施过程中，首次采用国际招标，日本大成建设公司以低于标的40％的投标价中标，并实施工程项目管理。最后，工期提前了整整5个月，造价降低40％，工程取得了巨大成功。2001年，我国项目管理研究会正式推出《中国项目管理知识体系》。

目前，我国正逐步推广运用项目管理的理念、组织和方法，通过工程总承包（EPC/TurnKey）和工程项目管理（PMA）两种运作模式，实施项目管理，取得了很好的成绩。十多年来我国的项目管理取得了显著的成绩，但是目前在工程项目建设中质量事故、资源浪费、工期拖延等问题仍然时有发生，我国的项目管理与项目管理发达的国家相比还有相当大的差距，具体表现在与工程建设相关的法律法规不健全、项目管理体系不健全、缺乏高素质的项目管理人才等方面。

1、在我国全面推广全装修住宅的意义

2008年7月29日，住房和城乡建设部在《关于进一步加强住宅装饰装修管的通知》中明确指出：“要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房直接向消费者提供全装修成品房的目标。”再次强调在我国推广全装修住宅。可见在我国推广全装修住宅的意义是非常重大的。笔者认为可以通过对比毛坯房二次装修的缺点及全装修住宅的优点来反映推广全装修住宅的意义。

1.1毛坯房二次装修的缺点

现阶段我国商品住宅市场提供的产品绝大部分是半成品房，即毛坯房，消费者购买后需进行“二次装修”后才能入住。半成品房是我国特定时期的历史产物，然而在新形势下，其局限性也愈发明显。随着住宅产业化的提高，“二次装修”存在着一些普遍的急需解决的问题。

2、施工设计表面化

当前二次装修设计中很多设计片面的追求表面效果，不认真考虑房型、朝向、套内面积大小、空间的使用功能、建材的环保性等方面的因素，设计出的作品不能很好的满足业主对居所的适用、方便、舒适、环保等方面的要求。

3、消费者耗时耗力，质量却难以保证

业主要为装修住房耗费大量的时间和精力，因缺乏挑选装修单位并进行监督的能力，致使出现了许多低质量的装修。作为房主，即使每天盯在工地上监工，也常常因为不了解施工方法，不了解建筑标准、施工规范等，而不能进行有效地监督。装修工人大多没有受过正规的、系统的培训，有时则是为了省时省工，而造成施工操作不规范，如贴瓷砖的水泥砂浆不实、空鼓，油漆减少遍数等，装修的质量很难保证。

4、建筑材料浪费严重

个人与开发商因装修的花费，好比零售和批发之间的关系，个人装修不能得到规模效益，个人装修的成本远远高于开发商大批量装修的成本。二次装修的方式，对业主而言，主要有三种方式：一是“包清工”，就是业主自备材料，装修公司只负责装修，在省事和省材料之间，施工工人一般选择省事而不惜浪费材料。

二是“包工包料”，就是装修公司全面负责装修的材料和施工，但是装修公司往往利用业主对建筑材料、建筑产品的不了解，以次充好，甚至使用不合格的产品，而施工中的偷工减料更是比比皆是。三是介于两者之间的“半包”形式，就是装修公司负责装修的施工和辅材的购买，业主购买主要材料，如木地板、地砖、油漆等，但是这样往往出现装修公司利用业主对工程材料实际损耗率不了解多报材料数量，从销售商处拿回扣，然后施工中浪费，或用于其他工程，甚至私下退回给销售商，赚取利益。

5、全装修住宅工程项目设计质量管理

5.1、全装修住宅工程项目设计质量管理

全装修住宅工程项目设计主导工程项目建设全过程：项目设计是决定全装修住宅土建－室内装修工程质量的主要因素；项目设计是选择土建－装修材料、设备的依据；项目设计是施工的依据；设计质量的高低，直接决定了全装修住宅小区建成后的功能与实用价值。因此有效地进行全装修住宅工程项目设计质量管理是全装修住宅工程项目质量管理成败的关键所在。

5.2、全装修住宅工程项目设计质量控制

全装修住宅工程项目设计质量控制就是在严格遵守技术标准、法律、法规的基础上，正确处理和协调资金、资源、技术、环境条件的制约，使设计项目能更好地满足业主所需要的功能和实用价值，充分发挥项目投资的经济效益

6、全装修住宅工程项目施工质量管理

6.1全装修住宅工程项目施工质量管理

全装修住宅工程项目施工是形成住宅工程实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高全装修住宅工程项目的质量，就必须狠抓施工阶段的质量管理。全装修住宅工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此搞好施工阶段的质量管理是全装修住宅工程项目质量管理的重中之重。

6.2、全装修住宅工程项目施工质量控制

全装修住宅工程施工项目的质量控制就是为了确保全装修住宅工程项目合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。

7、工程项目施工质量管理

7.1施工项目概况

根据设计部提交的施工图，本工程项目的施工包括土建施工和内装施工。

1．土建施工内容

项目所有住宅楼为6～7层框架结构，建筑面积约5万平方米。基础为现浇钢筋混泥土箱型基础，主体为现浇钢筋混泥土框架结构。隔墙采用加气混凝土砌块，柱、梁、板为现浇C30钢筋混泥土，屋顶花园及其他不上人屋顶为刚性防水屋面，进户门为防盗门，窗户为彩色塑钢窗。外墙为人造石材饰面。

2．内装施工内容

根据内装施工图，小区内大、中、小所有套型共560套住房。所有住房除卧室及书房采用木地板以外其余房间均采用不同规格及款式的钢化地板砖饰面。厨卫墙面为内墙砖饰面，客厅、饭厅为乳胶漆饰面，卧室为墙纸饰面。厨卫顶棚为铝塑板饰面，其它功能空间顶棚只做石膏线条框装饰。橱柜、内嵌式衣柜、各房门、厨卫洁具等按照施工图纸设计规定的产品名称及型号进行安装施工。本项目的设计部于2006年11月23日将施工图交于项目施工部，项目规定完工时间为2008年1月31日，在此期间完成土建、内装等所有项目的施工，因此项目施工工期非常紧。

8、工程项目施工质量管理

项目施工是住宅质量形成的关键阶段，住宅质量的好坏将直接影响住宅开发项目的成败，因此在紧张的施工工期内作好项目的质量管理具有至关重要的作用。

1）工程项目质量目标

质量目标：市优良工程，争取省优良工程

（1）施工质量等级：优良

（2）分项合格率：100％

（3）分项优良率：不低于85％

（4）质量保证资料和技术管理资料齐全率：100％

（5）观感质量的评定得分率达到：90％以上

（6）竣工验收一次性交付

结束语：

本文对全装修住宅工程项目从土建到装修、从设计到施工的质量管理进行了认真的分析和研究。从“丽阳天下”全装修住宅工程项目实际运作的结果来看，研究中提出的理论在工程实际建设中发挥出了较好的作用，项目质量管理较为成功。

参考文献：

[1]建设部、国家计委、国家经贸委等，关于推进住宅产业现代华提高住宅质量的若干意见，北京房地产，1999（10）商品住宅装修一次到位实施细则（建住房（（2002）190号），建设部，2002（7）

[2]住房和城乡建设部，关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，住宅产业，2008（8）