建设项目竣工结算评估操作模式研究叶智熙

建设项目竣工结算评估操作模式研究叶智熙

叶智熙

上海第一测量师事务所有限公司

摘要：建设项目竣工结算评估是项目后评估工作中的一项重要环节，本文通过对项目竣工结算评估工作程序、方法、操作流程等方面的详细解析，充分探讨竣工结算评估工作的操作模式，在总结以往工作实践经验的基础上，进一步强调竣工结算评估在项目后评估中的重要性，力求发挥建设项目竣工结算评估的积极作用，为考核项目实施状况提供重要依据，同时为后续项目管理提供宝贵的量化指标及经验。

关键词：工程结算；竣工结算评估；量化指标

前言

建设项目竣工结算评估是项目后评估工作中的一项重要环节，通过对竣工图纸有效评估，为建设单位提供合理准确的市场公允价格，协助建设单位对工程结算的审查，是考核项目实施状况的重要依据，同时为后续项目提供设计量化指标，进一步指导、规范后续项目管理走上良性轨道，充分发挥其承前启后的积极作用。

1竣工结算评估服务目标与依据

1.1竣工结算评估服务目标

（1）竣工结算评估应当严格按照国家的有关法律、法规，结合图纸、合同等资料，遵循合法性、公正性和客观性的原则，保证评估结论的真实性，为建设单位提供准确的市场公允价格，协助建设单位对工程结算进行审查。

（2）通过进行设计概算、竣工结算及评估公允价的三算比较分析，便于建设单位有效控制结算造价，确保成本目标的实现，同时更为清晰地反映初步设计、竣工结算及评估公允价三者之间的差异，并通过对差异原因的对比分析，及时纠偏，为考核项目实施状况提供重要依据。

（3）通过竣工结算评估对量化指标进行提取，为后续项目建立量化指标体系奠定基础，从而指导、规范后续项目管理走上良性轨道。

1.2竣工结算评估依据

（1）国家和地方颁布的有关法律、法规等规章制度。

（2）项目相关依据资料，包括：

经有关部门批准的项目概算、竣工验收证明及其他相关批文；

招投标相关资料，包括招标文件、补充答疑文件、投标文件等；

各类合同文件，包括建设单位与各承包商签订的施工承包合同、各类设备材料采购合同等其他各类与投资有关的合同；

工程竣工图纸、设计修改图及设计交底等资料；

各类现场签证、技术核定单、工程联系单、材料设备核价等资料。

（3）建设工程工程量清单计价规范、现行各专业工程预算定额及其他相关法规文件、价格信息等资料。

2、竣工结算评估工作程序

2.1准备工作

在开始开展工作前，工作小组尽早与委托方召开准备会议。在会议上，各方就本项目的竣工结算评估事宜，彼此进行充分的沟通交流。委托方提出相应的要求，工作小组提出有关问题、意见、建议及需要委托方提供的条件、提供的配合支持等。

工作小组接受咨询资料，确保资料的齐全性、真实性，并做好签收记录，并在委托方的协调安排下，在参建各方的配合下，进行竣工图交底，以快速理解竣工图，帮助解决对图纸不易理解的地方，同时通过现场踏勘，确保竣工图结算评估编制采用的施工方法基本反映实际情况，如降水措施、交通组织等。施工组织设计(方案)是竣工图结算评估编制准确的主要依据，对于重大专项施工方案所涉及的施工措施费的确定及疑难问题应采用专家会诊形式，由竣工图结算评估编制工作领导小组共同讨论确定。

2.2评估过程

由项目负责人对小组成员进行分工布置，统一思想、统一目标、统一原则、展开工程量的计算及编制分部分项工程结算评估价。期间，由专职人员同步进行相关内容的复核检查，项目负责人做好对内对外协调工作。并视情况安排集中的工作会议，且形成相关的工作会议纪要。在过程中，出现的任何问题及时向委托方汇报反映。

2.3出具评估报告初稿征询意见

在规定时间内出具评估报告初稿，通过书面形式提交给委托方，在委托方的安排下进行下一步工作。

2.4出具正式评估报告

针对评估报告初稿征询意见单进行内部复核后，对评估报告进行分析调整，调整稿经过复核后，报委托方审核，委托方审核流转结束后形成正式评估报告。

3竣工结算评估报告编制方法及工作流程

3.1竣工结算评估报告编制方法

竣工结算评估应当严格按照国家的有关法律、法规，结合图纸、合同等资料，遵循合法性、公正性和客观性的原则，对竣工图所涉及的实施评估范围内的工程造价进行全面计算、套用相应定额、进行工料分析、计算直接费，并计取管理费、利润、税金等费用，确定竣工结算评估造价，为建设单位提供准确的市场公允价格，协助建设单位对工程结算进行审查，具体方法如下：

（1）计价模式的确定

为了便于和竣工结算造价进行对比分析，竣工图结算评估价采用工程量清单计价模式进行编制，即按照清单规范规定的全国统一工程量计算规则、项目设置等，实现竣工图结算评估价与工程量清单招标及竣工结算计算口径的统一，使得竣工图结算评估价可以和竣工结算项目上一一对应，从而可以更为直观的反映两者的差异。

（2）编制范围的划定

通过对项目合同架构的解剖及对各类合同承包范围的梳理，确保竣工结算评估价编制范围的划分与合同标段划分范围保持一致，便于后续竣工结算评估价与设计概算、竣工结算价的对比分析，发挥其对项目实施各阶段(设计阶段、结算阶段)的对比控制作用。

譬如：笔者参与的前滩项目公共部位精装修工程在合约架构中作为独立工程单列，在编制竣工结算评估价时需事先了解其与其它独立工程的工作范围及界面的划分，将属于其工作范围内的面层、轻质隔断费用列入公共部位精装修范畴，便于后续与相应的竣工结算价作对比分析。

（3）准确编制竣工结算评估价

工程量计算：通过对施工图纸的建模计算，确保工程量计算准确，同时通过内部完善的“编、校、审”三级审核程序，要求做到编、校、审手续齐全，严控把关。

定额套用：定额采用当地现行预算定额，定额套用合理，按照各专业工程类别分别套用相适应的预算定额，取费恰当，对无定额套用的子目进行市场调研，确定合理价格。

工料机价格计取：工料机价格取定，原则上以当地定额站发布的施工期间相应的信息价的平均值计入；信息价范围以外的价格由市场调研后按施工期间平均市场价计入；委托方提供的甲供、甲指乙供价格按提供的价格计入。其中，对于所占总费用比重较大的材料价格，如水泥、钢筋、商品混凝土及砂石料等进行市场调研，做到与实际情况相符。

措施费用的确定：措施项目费是除工程实体费用外的一项重要成本费用，施工组织设计(方案)是竣工图结算评估编制准确的主要依据，对于重大专项施工方案所涉及的施工措施费的确定应采用专家会诊形式，由竣工结算评估编制工作小组共同讨论确定，利用以往同类工程的投资控制经验，对此类措施项目进行合理设置及费用测算。

譬如：某双塔双索面斜拉桥的两座异形桥塔，为确保清水砼的外观质量，要求采用整体大块定制钢模施工，由于定制钢模初始投入费用较高，且基本无法再行摊销利用，因此竣工结算评估价编制时是考虑两座桥塔先后施工顺序计列1套定制钢模，还是按两座桥塔同时施工计列2套定制钢模，是难点及重点。通过前期对相关施工资料的收集，组织专家组会诊，最终在充分考虑项目实际工期及施工工艺要求（即在两座桥塔处，采用挂篮悬臂浇注的施工工艺，同步对称进行浇注，最终在主桥中跨进行合拢），竣工结算评估价按定制2套整体大块钢模板计列，客观反映了工程的实际造价。

（4）进行概算、结算及竣工结算评估价的三算比较分析

通过进行设计概算、竣工结算及竣工结算评估价的三算比较分析，便于建设单位有效控制结算造价，确保成本目标的实现，在进行比对分析方法上，重点突出工程“量”的比对，剥离受时空影响的市场价格因素，更为清晰地发现初步设计、结算及竣工图预算三者之间可能存在的重大偏差，从而起到有效纠偏之目的。

譬如：笔者参与的前滩项目地下车库三轴水泥土搅拌围护桩施工，通过竣工结算评估价与设计概算、竣工结算价的“三算”对比，发现设计概算及竣工结算价中水泥土搅拌桩的数量较竣工结算评估价数量差不多超出约30%，通过及时对差异情况的分析，发现概算及竣工结算中对于三轴水泥土搅拌桩均按套打一孔施工考虑，而竣工结算评估价数量按搭接施工考虑，并在竣工结算评估价报告中分析了差异原因，通过向建设单位的汇报，及时反映了差异原因，建设单位通过调阅水泥土搅拌围护桩施工期间相关技术资料及对施工监理、设计单位的问询，最终确认施工并未采用套打施工工艺，及时对竣工结算价进行纠偏，有效控制了工程投资。

（5）量化指标提取，指导后续项目

通过竣工结算评估对量化指标进行提取，包括含量测算、对比分析资料等为后续项目建立量化指标体系奠定基础，从而指导、规范后续项目管理走上良性轨道。

譬如：笔者参与的前滩项目，通过竣工结算评估对各项技术指标进行提炼，譬如：地下二层车库、高层框剪住宅塔楼、多层框架裙楼的混凝土、钢筋、模板的建筑面积平方米指标，为建设单位建立量化指标体系奠定了基础，为今后推行限额设计提供了可靠的技术支撑。

3.2竣工结算评估报告工作流程

本文所提出的竣工结算评估工作内容包括评估报告的编制、重大专项施工方案的专家组讨论确定及疑难问题会诊、评估报告审核、竣工结算评估价与设计概算及结算的量价对比分析、量化指标的提取等工作内容。

其工作程序示意图如下：

3.3竣工结算评估主要工作成果

在上述竣工结算评估的具体操作过程中，可形成以下工作成果：竣工结算评估报告编制说明；竣工结算评估价文件；设计概算、竣工结算及评估公允价的对比分析报告；技术经济指标分析与量化指标；重要数据表式（包括工程量计算书等）；专题研究成果；竣工结算评估编制与分析工作总结等。

4、结语

通过竣工结算评估工作的有效实施，为建设单位提供合理准确的市场公允价格，协助建设单位对工程结算的审查，力求发挥建设项目竣工结算评估承前启后的积极作用，为考核项目实施状况提供重要依据，同时为后续项目管理提供宝贵的量化指标及经验，进一步指导、规范后续项目管理走上良性轨道，进而实现项目造价管理更加全面、系统、高效率、高质量的顺利进行。

参考文献：

[1]余玲玲.浅谈工程量清单模式下的工程结算评审[J].经济技术协作信息,2006(15):39-39.

[2]方晖.建筑工程结算存在的问题及对策研究[J].华东科技:学术版,2014(10):37-37.