不动产登记与房屋交易管理梁馨云

不动产登记与房屋交易管理梁馨云

梁馨云

合山市不动产登记中心

摘要：不动产登记一般都是在不动产机构进行相关事宜的，目前我国不动产实施统一登记，房屋交易、产权管理等。本文主要对不动产登记与房屋交易管理进行研究，将对房屋登记与交易管理的基本模式进行分析，并探究其中的注意事项。

关键词：不动产；房屋登记；房屋交易管理

房屋交易管理与房屋登记都是行政部门对于当事人在不同的阶段对于房屋实现的不同的权利进行管理或者是登记的行为，房屋交易管理与房屋登记这二者之间有着紧密的联系，是不可分割的，如果因为发生了交易，使得不动产的权利出现了一定的变化，那么这两者之间就有了一定的因果关系，登记也是不动产产生司法效果的基本前提，所有登记的信息必须要保存良好，保证所有的资料都是有据可查的。

一、不动产的基本介绍

1、房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式

第一种形式是房屋交易管理与房屋登记能够达到完全融合在一起的状态，可以进行合并设置或者可以是合署进行工作；第二种形式是登记与交易管理中的部分职能合并成为一个部门，交易管理另外一部分的职能与其分开设置；第三种形式便是登记与房屋交易管理设置进行完全分来的模式，互不影响。

对于第一种形式，在房屋交易过程中，将部分审核管理融入进登记受理与审批中，这样就使房屋登记的相关信息与部分交易信息的内容进行融合，使之能够成为共同体，相互影响、相互作用，登记审核交易能够一口受理，大大的提高了工作效率。对于第二种形式，交易管理的部分职能与房屋登记相互融合，而所谓的部分交易管理职能是与登记联系比较大的职能进行融合，另一部分交易管理工作事宜在其他的管理部门设置，这样达不到一口受理的状态。对于第三种模式，所实行的是登记与交易管理部门分别设置在多个机构中，利用网络信息技术可以实现登记信息与交易信息共享的状况。

2、不动产登记中心的形式

根据我国《不动产登记暂行条例》的制定，我国已经各地区开展了不动产登记的活动，房屋登记所有的工作，登记内容、交易活动等很多形式都是在登记中心进行的。目前登记中心主要有四种形式：一是由政府成立的登记中心，这种形式的登记中心相对比较独立，不受住建与国土的管制，建立这种登记中心的形式相对比较齐全，能够包含所有机构的登记工作，以及所涉及的管理职能，这种登记中心形式的实现是需要大量的人力与物力资源，而这种形式的建设并不多，需要当地经济的支持。二是由国土局进行下设的建设，其主要的形式是通过发证平台，能过将登记信息进行传送到当地的登记中心，从而能够完成发证工作。这种登记形式，适合短时间的房屋登记，由于业务相对比较单一，投入的人力、物力较少，需要经过一定的过渡期，再慢慢发展成熟。第三种也是国土局设立的另一种形式的登记中心，这种形式的登记中心对比于上一种登记形式，登记比较复杂化，因为它的职能能够与其他登记机构相结合，使其不容易将不动产登记与其他的管理部门职能进行有效的分离。另一种国土局成立的登记职能涉及房屋登记以及林权登记，能够将登记信息进行转移，也可以将登记人员的资料进行转移。

二、与登记的关联性较强的交易事项

1、商品房楼盘表与网签的合同备案

商品房的楼盘表在建立并且已经审核通过之后，和登记有着一定关联性的事项主要包括以下几点：（1）按照未售商品房对于在建工程的抵押权进行设定。对于在建工程的抵押权在登记的过程中，必须要按照相关的销售楼盘表和销售的房屋属性进行需要登记的房屋楼盘表的建立工作，在这一过程中，还要进行落地关联，建立以房屋代码有着紧密联系的商品房楼盘表，这样便于信息的传达。一方面在登记的过程中，可以直接的获取商品房楼盘表的销售信息，而且能够避开已经销售的房屋，另一方面就是在已经登记之后，就要及时的将已经抵押的信息传达给相关的商品房楼盘表，对于已经被低压的商品房进行控制。（2）预告登记。在预购商品房已经设定了相关的预告登记的时候，就需要建立落地而且要和商品房销售楼盘表有着关联的已经登记的一些房屋楼盘表，还要调取已经登记的备案信息，按照备案信息和备案合同进行商品房的预告登记或者是抵押，在预告登记或者是预告抵押的过程中，同时要将预告登记的信息传达给相关的商品房楼盘表，便于对已经预告的房屋进行注销或者是进行变更。（3）预查封。预查封是在还没有进行初始登记的时候就开始将商品房进行查封，预查封也要建立落地并且与商品房有关的商品房楼盘表，这样便于对房屋进行管理，信息准确。

2、存量房转让和市场准入

存量房子取得方式上会存在着一定的差异，由于取得的方式不同，那么房屋的性质也是不同的，如果是由于政策性因素从而取得的房屋，在房屋转让的过程中，就会与政策有着紧密的联系，而且有些房屋也会受到一定的限制。现在有很多的房屋是由于政府住房优惠政策才取得的房屋，这一类的房屋在登记的过程中，就要将房屋的性质记载清楚，在转让的时候也需要经过上市准入才能够上市交易，在交易审批的过程中，也要调阅相关的资料。如果是存量房买卖网在挂牌销售的过程中，交易管理部门就必须要对相关的交易资料和登记信息进行审核，审核是为了保证房源的真实性和有效性，可以保证交易的安全性。

3、个人住房信息系统的建设

个人住房信息一般包括存量房网签信息、商品房销售备案信息和所有权登记信息，也就是交易信息和登记信息的集成，个人住房信息是离不开房屋登记的，在对个人住房信息进行查询的时候，必须要对房屋交易信息和登记信息进行记录，在记录的过程中，必须要保证信息的准确性，在确定准确之后，就可以将房屋登记信息和房屋交易信息传达给个人住房信息系统，而且住房的政策必须要与个人住房信息资源结合在一起，按照性质进行。

4、房屋抵押

在进行房屋抵押的过程中，一定要明确这一行为的属性，房屋抵押自身就是一种交易行为，这种交易是在对抵押权进行登记之后，才能够最终实现司法效果的一种交易。将房屋的所有权设定成为抵押权的，被抵押的这一房屋在权属上必须要清晰，而且没有任何交易限制，在整个交易的过程中，一定要对房屋权利的限制情况进行审核，这样就可以保证整个环节的顺利进行。限制情况主要包括以下几点：隐性共有权、冻结资产、查封和顺位抵押等，在登记的过程中，对于交易限制必须要理清，最大限度的保证交易的安全性，减少抵押的风险。

5、房屋租赁管理

房屋登记和交易管理之间存在着紧密的联系，一般表现在房屋的租赁管理上，在房屋租赁备案管理的过程中，必须要对房屋的所有权信息有着明确的了解，而且房屋在进行买卖转移的过程中，必须要按照相关的规定执行：作为承租人是享有同等购买的权利的。登记与交易一体化的过程中，受理登记必须要上门进行查看，如果有租赁关系的房屋，应该告知承租人权利，要取得书面同意书，才能够进行转移登记。

三、结语

我国不动产登记与房屋交易管理相关的制度应进一步进行完善，能够使产权人的经济效力能到保证，也能使双方在交易的过程中，能够得到安全的保障。应加大对不动产登记和房屋交易管理的重视，使我国不动产行业能够得到更好的发展。在对不动产登记及交易的管理方面，应从各个角度去考虑，将更好的完善我国不动产登记与交易的相关制度。

参考文献：

[1]杨珂.试论不动产登记及房屋交易管理[J].经营管理者，2016，（36）

[2]李雅珍，郑君.不动产登记与房屋交易产权管理剥离的思考[J].中国房地产，2016，（22）

[3]刘超.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].黑龙江科技信息，2016，（16）