浅析房地产企业目标成本管理

浅析房地产企业目标成本管理

姚壮涛

东莞市碧桂园房地产开发有限公司523000

摘要：目标成本管理是企业守住利润的重要手段和利器，受到很多知名的现代企业推崇和运用，并取得显著的经济效益。近年来，我国房地产企业迅速发展，市场竞争日益激烈，随着国家对房地产业的调控政策不断加强，企业的利润空间受到一定程度的打压，如何守住利润，经受市场的考验，建立目标成本管理机制是必经之路。本文针对房地产企业成本的特点，指出建立目标成本管理的必要性，提出如何建立目标成本管理体系，并且与市场价格结合进行实时分析，调整目标成本；严格按目标成本控制项目开发过程成本，项目完工后实施结算工作，对比实际成本与目标成本，评估控制结果，总结开发经验。希望能提供给大家一条管控成本的思路。

关键词：房地产目标成本管理；控制成本；作用

前言：随着房地产市场由成长期步入成熟期，整个房地产企业已由暴利时代转向平均利润时代。房地产行业的竞争逐步规范，同时国家调控政策频出，如国八条、国十条等诸多调控措施，即限购、限贷又限价，而更甚是在此情况下的一二线城市，如北上广、南京、厦门等地王仍不断涌出，即土地成本不断上升。因此、房地产企业经营效益在两头受压情况下，即销售价格在取得预售证时就受限制而开发成本又在取地环节就开始增加，其利润率正不断受压缩，使得房地产企业面临很大的经营压力。因此房地产企业想在当今环境下生存并发展壮大，成本的科学有效控制越来越重要。

一、房地产企业成本控制的积极意义

1.1不断增强企业的竞争力

房地产企业已由“黄金时代”进入“白银时代”。在这一全新时代，房地产企业如何在激烈竞争中脱颖而出，赢得市场认可，其不仅要取决于资金实力、品牌口碑，也要取决于低成本的房屋建造，当然这一切都是在保证房产质量的前提下。在同等条件下，建造成本低则意味着售价竞争力强，销售越快则资金流就强，企业竞争力就不言而喻。因此实行科学的成本管理控制是降低成本的重要途经。

1.2确保利润空间的最大化

利润是收入扣除成本、费用及税金后余下的金额，在其他条件不变时，降低成本成为提升利润最有效的方法。经济效益已经成为衡量企业竞争力的一个重要标准，房地产企业也如此。因此大部分的房地产企业均以实现其最大经济增加值和目标利润的最大化为目的，所以成本控制成为实现这个目的的主要手段。

1.3提升企业的运营效率

成本控制可提高企业管理效率主要指的是两点：⑴成本控制已经是现代房地产企业的成本管理中的重要内容，成本控制的水平与成本管理的水平息息相关；⑵成本控制也是提高房地产项目开发和经营管理等效率的重要手段。

二、改进房地产企业成本控制的建议

2.1实行全面成本控制

综合考虑各个方面的因素，首先，房地产企业应该意识到，成本控制目标并不是孤立的，只有与进度目标、质量目标、工作量目标、效率目标等结合起来考虑才真正有意义。不能在强调成本控制目标实现的同时忽略了企业其他目标的实现。其次，应该意识到，成本控制是贯穿于整个项目开发的过程中，成本包括整个项目建设和销售中的所有费用。在实施项目的成本管理时，要对所有的子项目费用实施监控，防止只对主体工程的成本进行控制；对项目的所有费用进行监控，避免只对建筑安装成本进行控制，而忽略了对相关配套及其他费用的监控；同时，要对开发项目合同的所有付款、对合同的成本数量进行监控，对成本发生的时间也要进行监控，这样才能满足项目的资金使用要求。

2.2重视设计阶段的成本控制

从房地产企业实际项目工程中的数据来看，影响项目开发成本的重要阶段是项目的设计阶段，为此，房地产企业在项目的设计阶段应该做到：首先，明确设计思路，开发商应该在设计的各个阶段中严把审查关，设计时遵循的设计途径应该是开发商进行构思和研讨后，再进行咨询决策，通过这种思路来实现房地产企业的开发目的，使开发出来的商品能够适应市场的需要，避免企业的思路受到限制。其次，注重设计中新技术的应用。如何适应由于经济发展、人们生活水平提

高带来的对房地产商品需求的变化，是房地产商品设计的出发点。这就要求房地产企业在商品的设计阶段充分引进新技术和新产品来创造行业的新市场，以此赢得顾客的青睐。再次，重视设计单位的选择，房地产企业的设计力量不仅仅是体现在结构力学、建筑学等专业的设计上，还应该遵守相关的法律法规，同时，也应该具备丰富的设计经验，在设计单位的选择上，房地产企业不应因为节约费用等原因选择不合适的单位，不能因小失大，导致次品房地产商品的出现。

2.3抓好采购环节的成本控制

成本控制中的采购环节包括项目的设备材料、建筑安装工程、中介服务的委托或者发包。一方面，在项目的招标过程中要调动各个部门和人员的积极性，另一方面，合同的签订也应该有专门人员进行组织，合同的条款要尽可能的细致和全面，对履行合同过程中可能出现的争议或者事项要进行定量的规定，保证合同中条款解释的唯一性，避免在履行合同的过程中相互扯皮，使成本控制失效。

2.4逐步引进作业成本管理和目标成本管理

作业成本管理要求房地产企业以相关的作业成本为依据进行作业管理，逐步消除浪费、持续改善和提高企业的市场价值，实现企业的战略目标。目标成本管理要求企业制定科学合理的目标成本后，将其层层分解，通过预算和计划把总的成本目标落实到各个部门和人员，使之成为可执行的计划，在目标成本的实施过程中要不断的把实际结果和目标进行分析对比，找到原因后制定合理的改进措施。

三、结语

总之，房地产行业竞争中，房地产企业的成本控制尤为重要。房地产企业成本控制工作专业性、技术性及系统性强，企业应建立目标成本管理系统，分步骤科学实施各项成本控制措施对房地产开发进行全程的成本控制。企业在成本控制过程中应定期进行分析总结，不断积累经验、收集成本控制信息，不断对成本控制措施进行创新及优化，提高成本控制管理水平，提升企业的竞争力。

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