新时期商品房质量鉴定标准与控制方法

新时期商品房质量鉴定标准与控制方法

董霞

湖南德力电力建设集团有限公司湖南常德415000

摘要：由于多方面因素影响，现阶段商品房质量鉴定结果发现诸多问题，尤其在房屋建筑结构安全、质量、性能等方面，与行业合同指标存在较大的差异性。“可靠性”是商品房质量鉴定的核心标准，涉及到安全、质量、性能等多个方面内容。为了进一步提高商品房建设质量水平，要编制切实可行的鉴定标准及控制方法，才能推动商品房经济的可持续发展。据此，本文分析了商品房质量鉴定标准，探讨了质量管理与控制方法。

关键词：商品房；质量鉴定；标准；控制方法

随着房地产开发规模不断扩大，对商品房质量管理工作更为重视，严格按照行业标准进行规划管理，以“可靠性”为鉴定指标，有助于提高商品房质量标准。因此，房地产开发企业必须重视房屋建筑改造与管理，以“安全第一、质量优先、性能为主”为指导思想，提出切实可行的管理控制方案，全面推动商品房经济事业发展。

1新时期商品房发展现状

1.1商品房现状

据国家统计局2016年的最新数据，1-4月份全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，待售面积连续两个月减少。同时，另一组数据却显示，今年1-4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。对商品房进行综合管理与控制，体现了企业对项目工程的改造方向。“施工”是商品房项目改造重点环节，从施工阶段进行优化控制与调整，进一步满足了当代建筑工程改造要求。

1.2质量管理问题

一个商品房企业最主要的工作便是施工现场管理，但是有些企业的施工项目现场，尤其是一些民用住宅施工现场管理很混乱，施工缺乏计划性，没有施工操作标准和规章制度，导致在工程施工现场任务分配不到位、工具设备和材料管理不严、施工现场环境差、现场安全事故频发，这些问题不仅会拖延工期，影响项目的质量，甚至会严重地制约商品房企业自身的发展，进而影响到商品房企业的经济效益。

2商品房可靠性鉴定及其适用标准

2.1可靠性

房屋结构的可靠性是指房屋结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性。房屋结构的可靠性鉴定就是根据房屋结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋的可靠程度要求房屋结构安全可靠、经济实用、坚固耐久。目前我国适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999以下简称《可标》和《工业建筑可靠性鉴定标准》GB50144—2008这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。

2.2鉴定的基本工作内容

新时期商品房质量鉴定包括：1）结构基本情况勘查结构布置及结构形式圈梁、支撑或其他抗侧力系统布置结构及其支承构造构件及其连接构造结构及其细部尺寸其他有关的几何参数。2）结构使用条件调查核实结构上的作用建筑物内外环境使用史含荷载史。3）材料性能检测分析结构构件材料连接材料其它材料。4）承重结构检查构件及其连接工作情况结构支承工作情况建筑物的裂缝分布结构整体性建筑物侧向位移包括基础转动和局部变形结构动力特性。

3建筑工程质量鉴定优化对策

3.1做好前期准备工作

我国建筑工程改造建设面临诸多风险，不仅增加了政府投资额度，也对现场管理作业造成许多安全隐患。如何维持工程管理信息化建设标准，构建现代化建筑工程改造效率，这是现代企业规划中必须考虑的问题。必须认真对待前期准备工作包括人员管理、技术管理和材料管理三个方面。

3.2全面开展进度管理

从市场改革角度设置数字操作系统，进一步加大和细化建设单位的数字管理管理责任，对失信的建设单位在建设用地、规划、商品房预售等方面予以限制。建立全国统一的数字管理诚信信息评价标准和实施细则，加大对违法发包、肢解发包、转包、违法分包等违法行为信息的曝光力度。合理编制施工进度计划，并认真组织施工计划的实施。

3.3做好质量目标控制

面对传统工程管理模式存在的问题，要敢于树立科学的安全标准机制，从多个角度采取针对性的标准方案，落实工程管理与规划改革对策，提高岩土项目资源的综合利用率。施工质量目标的制定，应根据企业的质量目标及控制中没有解决的问题、没有经验的新施工产品以及用户的意见和特殊要求等，从各个侧面发挥对工程质量的保证作用，从而使工程质量控制目标得以实现。

3.4鉴定方案改革

商品房规模扩大化发展背景下，我国要注重建筑工程管理改革，从多个方面调整原有的质量鉴定方案。为了巩固现代管理机制，要从多个方面落实施工项目政策，确保建筑工程施工与竣工环节达到预期标准。从现阶段项目施工存在的问题，要坚持质量鉴定机制改革策略，做好多个方面的质量鉴定调整工作。新时期国家倡导现代化建设，按照项目质量鉴定改革目标，提出切实可行的优化改革策略，为建筑工程作业提供了科学的指导方向。

4商品房施工质量与安全管理方法

4.1树立质量意识

建议修订《建设工程质量管理条例》，明确工程质量监督机构作为主管部门的执法监督机构，从监督实体工程质量转变为主要监督工程各参建方的履职行为。对于施工建设单位，应务必把工程项目的质量控制与质量管理摆放在台面，让全员逐步认知到质量建设中的质量控制与安全管理，树立先进的、积极的思想工作意识，把思想观念与其行为落实到整个施工工程的全程中去。

4.2重视材料控制

材料是构成商品房的基本元素，加强材料质量抽样测试是不可缺少的，可进一步增强商品房结构性能。施工单位要定期抽查原材料质量，完善与控制商品房的质量控制关键就在于建筑原材料的合理控制与管理，也是降低安全事故发生率，节约经济成本的关键。钢筋、水泥和粉煤灰等原材的质量应必须得到足够的重视和检验，整个工程质量才能得到合理控制。

4.3现场试验检测

商品房的质量控制与管理的最终效能的发挥，与工地的试验室分不开关系，试验人员的业务技能与自身素质都要全面，责任心要强烈；当施工产品没有达到标准时，试验室必须有能力交出第一手材料，数据可以证明一切。例如，建立全国统一的工程质量诚信信息评价标准和实施细则，加大对违法发包、肢解发包、转包、违法分包等违法行为信息的曝光力度。

4.4设立质管机构

工程质量建设工作需要设立质量管理组织部门，参与的人员应由技术部门、监理单位下设部门、以及工程部等部门共同参与。对一些管不好、管不了的建立相关制度，充分发挥市场优胜劣汰的作用；推进工程监理企业向工程总承包、工程咨询、项目管理等方面转型。质量监督与管理部门要做好审查工作，及时采取针对性的监督调控措施，提高商品房施工质量水平。

结论

结合早期建筑工程施工存在的问题，要进一步调整现有的管理改革方向，做好项目施工规划与改革工作。按照建筑行业标准进行优化控制，为工程项目管理进行优化控制，全面老师项目质量鉴定决策。同时，在优化管理原则基础上，提出商品房改造方案，也是具有战略性意义的。优化国家监督机构对建设单位的监管机制，对于大型工程的安全管理，应当由政府及委托的第三方监督组织机构做好本职工作，强化安全与质量监管的执行力度，为商品房建设改造提供保障性措施。

参考文献：

[1]索好丽.商品房质量纠纷解决机制的完善[J].河北理工大学学报（社会科学版）.2016（03）

[2]王洪泉.商品房质量监控与工程施工的质量控制[J].中国房地产.2013（11）

[3]吴正红，张帛宁.国外住宅质量保证保险制度及其对我国房地产业发展的借鉴[J].中国房地产.2013（11）

[4]敖艳，唐遥.商品房质量、面积、保修纠纷典型案例剖析[J].城市质量监督.2012（05）

[5]顾辉，初洁，李长青.商品住宅的质量问题及解决的有效途径[J].中国房地产.2012（09）