商业地产项目与住宅地产项目可行性研究的差别探讨

商业地产项目与住宅地产项目可行性研究的差别探讨

谢亚玲

（同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司，上海，200092）

【摘要】商业地产项目与住宅地产项目，虽然同属房地产开发项目，然而鉴于商业地产的开发与经营比住宅地产复杂得多，本文主要围绕两类项目的可行性研究的差别进行研究，这些差异主要体现在：目标客户定位、招商阶段、设计方案、开发模式及资金需求、盈利模式、期末投资者拥有资产、财务分析期末余值处理、资金风险等方面。通过两者的比较与分析，为提高工程咨询人员可行性研究水平提出一些建议，为企业投资决策提供更加可靠的依据和参考。

【关键词】商业地产；住宅地产；可行性研究；比较与分析

引言

我国社会经济的快速发展推动着城市转型升级和居民消费方式的变化，商业地产已经从第一代单店、第二代组合店、第三代城市综合体发展到第四代城市综合体（城），完成由单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。而住宅地产（ResidentialRealEstate）的发展是满足居住目的和提高居住品位的房地产品。两类项目同属于房地产开发项目，都是建设项目，但商业地产是商业与地产的复合体，而住宅地产是单一地产，两者在目标客户定位、设计方案、开发模式、运营方式、财务分析、效益分析、风险分析等方面都具有较大的差异。

目前，全世界的房地产公司，平均只有2～3%的企业能成功开发商业地产，在中国的比例少于1%。从目前国内房地产市场来看，商业地产项目开发商一般由住宅地产项目开发商转换而来，不可避免的带着住宅地产开发的思维定式，90%以上的住宅项目都能赢利，但80%以上的纯商业项目都陷入困境，造成了较大的损失和资源浪费。这是值得我们深入思考的问题。

商业地产开发有很多环节，包括取得土地、前期策划、规划、可研、设计、招商、施工、竣工、经营等。而可行性研究阶段是其中非常重要的一环，为企业的投资决策提供科学依据和重要参考。可行性研究的质量高低关系到项目投资的成败。

本文将对商业地产和住宅地产项目可行性研究方面的差异进行分析，通过对两者的探讨，提出一些建议，以提高工程咨询人员对此类项目分析和研究的水平，为企业投资决策提供更加可靠的依据和参考。

1、商业地产与住宅地产在可行性研究方面的差异

商业地产和住宅地产项目在可行性研究方面的差异主要体现在以下几个方面：

1.1目标客户定位不同

明确目标客户定位是其可行性研究的重要前提。

住宅地产开发的目的是为了满足人们的居住需求，因此，住宅地产的目标客户有两种，包括投资者和消费者，而且以后者为主。

但是商业地产是商业与地产的复合体，面对的目标客户相对复杂，商业地产的开发商至少面对三种客户：投资者、经营者和终端消费者。商业地产的开发商要对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特点等进行研究。只有掌握了终端消费者的心理特征，才能给项目以准确的定位，吸引投资者和经营者。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅地产。

例如无锡站前广场商业地产项目，地处城区钻石地段，客流量大，商业前景良好，但是项目定位主要考虑投资者，而没有对经营者和终端消费者进行统筹定位。商铺建成后以住宅地产的思路销售，尽管建成后商铺销售一空，但由于商铺经营业态雷同、低劣，为了争夺客户低价位竞争，结果开业不到两年，整体关门，200多个业主打官司。由此可见，商业地产定位之于项目成功是至关重要的，在投资决策阶段的可行性研究报告中对住宅地产和商业地产项目的目标客户定位必须予以区分和明确。

1.2开发模式不同

住宅地产项目一般是先建设再销售。通过市场分析，明确目标客户定位、产品定位和价格定位就可进行规划设计、建设，在进行销售，由于产品类型较少，不同客户要求的产品差别不大，主要体现在户型、面积等方面。而商业地产开发的产品较为丰富，与住宅地产的差别较大。

而商业地产项目一定要招商在前，工程建设在后，需要量身定做。招商主要解决确定主力店和选择次主力店的问题。商业地产在规划设计时将主力店和次主力店的设计要求考虑在内。因为不同的主力店对设计的流程和内容都有要求。因此，商业地产要先招商，再设计。

明确了两者的差异，在可研报告建设进度计划章节，对两类地产项目的招商、设计、施工的进度计划安排要加以区分。

1.3设计方案的差别

设计方案是可行性研究报告中的重要内容，住宅地产和商业地产在设计方案方面从设计阶段、设计理念到设计内容都存在显著差异。

住宅地产的规划设计通常主要考虑绿化景观、配套设施、户型及其配比等，以提高居住的舒适度及便捷性。

商业地产的规划设计要考虑增加消费额，而要提高消费额一是要吸引消费者，增加消费量，二是要延长消费者的逗留时间，刺激其增加消费。因此，商业地产的规划设计主要是围绕提升和留置客流量而考虑，如便捷的到访交通、宽敞的停车场所、舒适的购物环境、可口的特色小吃、丰富的娱乐、休闲设施等。打造一个让消费者在吃喝玩乐中愉快消费的平台。

商业地产在规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁。

不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1t，图书要2t，建材要4t。做餐饮楼板要考虑降板、排油、排水等。

与此同时，项目的规划设计也要结合招商的情况进行修正调整。

因此，工程咨询人员要对两类项目的设计方案的差异要有明确而清晰的认识和理解，在编制可行性研究报告中，对工程设计方案章节的内容有较好的把握。

1.4资金需求的差异

住宅地产的开发对自有资金的需求较少，可充分利用财务杠杆。住宅开发可以利用分期建设减少一次性投入，再利用分期销售不断回笼资金以投入下一期的开发。如果项目定位准确，策划完备，资金的回笼情况就会比较理想。开发商可以利用预售款、自有资金或者银行贷款，通过经济杠杆来实现资金的良性循环。

商业地产项目对自有资金的需求量较大，一个大型的商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛。而对于部分主力店，开发商有时不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式就要求开发商具有极其雄厚的资金储备，以避免可能遇到的风险。我国商业地产开发融资主要通过自有资金和银行贷款解决。

因此，可行性研究中在资金需求方面需要对住宅地产和商业地产，加以区分。

1.5盈利模式的差别

在盈利模式上，住宅地产和商业地产也存在较大差别，主要表现在：

一般情况下，住宅地产采取全部售出的方式，几年内销售完成等于任务结束，在销售完毕后，业主就取得现金资产，但是没有固定资产。而商业地产项目的盈利模式有多种方式。

商业地产的盈利模式包括：只售不租、只租不售、租售并举、不租不售。

商业地产不同的盈利模式将影响项目的财务收益情况，因此，在可行性研究报告中应对住宅地产和商业地产的不同盈利模式进行分析，同时在结论部分突出这一点，以便业主在董事会讨论投资方案的时候让股东知道其盈利模式是未来长期稳定的资金收益以及升值潜力巨大的资产，这是注重长期收益的投资决策。

1.6期末投资者拥有的资产的差异

住宅地产是通过销售短期内实现收益，销售完毕后，投资者获得现金资产，期末销售完毕后没有固定资产余值。

对于出租型的商业地产项目，投资者在还本付息后，除了每年有租金收入外，还拥有优质的、可以不断增值的固定资产。这是由于土地升值潜力巨大，即使在土地使用期结束，可以通过适当补偿地价继续拥有产权。

工程咨询人员应对两类地产项目期末业主拥有资产的差异有清晰的认识，这样才能在财务分析中有的放矢。

1.7财务分析期末余值处理的差别

鉴于项目完成后业主拥有资产的不同，在可行性研究报告中财务分析部分对期末残值的处理也不尽相同，这将一定程度上影响财务分析的结论。而财务分析是各方面关注的焦点，董事会的投资决策、上级部门的审批决策、银行贷款等都将其作为决策依据。因此，有必要对住宅地产和商业地产可行性研究中财务分析部分期末余值方面的差异进行分析。

销售型的住宅地产期末销售完毕后没有固定资产余值。出租型的商业地产项目，期末除了租金收入外，还拥有优质的、可以不断增值的固定资产。

新版会计准则中明确规定以资本增值为目的的房地产投资项目，包括出租、转让、变现及资产价值评估等，那么其固定资产在计算期末的价值按公允价值来评估，方法可以采用市场法和收益法。因此，按照新版会计准则，符合以资本增值为目的的房地产投资项目可以用公允价值来评估。

某地产集团拟开发一个地产项目，在可研阶段财务测算时，残值按常规残值处理方式，测算结果项目在财务上是不可行的，后来采取预测市场转售价格算余值的方式测算，项目的效益是可接受的，这样为集团领导决策提供的积极参考，才避免了重大损失。

1.8资金链断裂风险的差别

住宅地产和商业地产的风险差异主要表现在财务风险方面。

住宅地产销售完毕，开发投资收益马上可以实现，资金回收快。

商业地产在资金方面的风险主要是融资风险、资金链断裂风险和经营风险。商业地产项目建设完毕并不能全部销售出去，往往需要靠租金获取长期收益，开发投资回收期比较长。这就使得一方面，开发商业地产所需资金远比住宅大，资金占用时间长。由于财务指标不够好，还本付息能力不强，银行对贷款的积极性不高。如果投资者的资金不到位，融资成本又高，往往造成资金链断裂。有的商业地产开发商急于收回投资，盲目分割产权出售，给后期招商和经营带来负面影响，造成整个项目无法经营。另一方面，市场变幻莫测，如果市场预测不准，商业地产后期经营管理不善可能造成租金的大幅下调乃至地产空置，能否保证足够高的出租率、吸引长期客户、提升物业管理水平，将为项目的投资收益带来风险。当业主缺乏经验时，更需咨询方在可研报告中特别提醒，为投资决策提供参考。

2、结语

以上，本文对商业地产和住宅地产项目在可行性研究中的差别进行分析，主要包括目标客户定位、开发模式、设计方案、资金需求、盈利模式、期末投资者拥有的资产、财务分析期末余值处理、资金链断裂风险等（两者差别不局限于以上内容）。以期工程咨询人员在做此类项目可行性研究过程中引起重视并加以区分，提升工程咨询研究能力和水平，发挥工程咨询人员应有的作用，提高我国建设项目可行性研究的整体质量，为企业投资决策提供更加详实可靠的科学依据和重要参考。

参考文献：

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[7]王健林谈商业地产开发的八点心得