建筑师浅谈村级留用地项目

建筑师浅谈村级留用地项目

汪洋

（浙江工业大学工程设计集团有限公司浙江杭州310014）

【摘要】村级留用地是指政府在征用农村集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民，让留用地实实在在成为被征地农民一项长期、稳定的收入来源。留用地的建设需要按照公建类性质来开发设计。

【关键词】村级留用地；建设；设计

【中图分类号】F321.1【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）06-0214-02

引言

近年来，城镇化过程高歌猛进，在一些经济比较强的区域，越来越多的村级留用地项目脱颖而出，这些项目特别受到周边年轻白领们的推崇，当地的农民更因为区域性发展可得到长久切实的生计保障。随着这些项目的推进落成，它们注定成为新城市中一道亮丽的风景线。

村级留用地项目的操作模式：“自建、合作、租赁”三种。

自建模式：要求村社资金实力雄厚，村社负责人有很强的开发管理能力。由于资金与人员的原因，选择此类模式的项目很少。

合作模式：村社出地，开发商出资金、人员进行合作开发，之后按照比例分成或分割产权（具体比例由政府、村属、开发商协商决定）。市场上绝大多数项目选择此模式。

租赁模式：一般是村社按土地面积收取固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30-50年，到期后收回土地。这种形式收益最少，租客难觅，并且经营管理也难以把握。

实际案例

2015年～2016年，本人有幸作为建筑专业负责参与设计了杭州市滨江区杭政储出【2015】18号地块商业商务设施用房项目。本项目是采用合作模式的村级留用地项目，在杭州是十分典型的。

1.项目基本要求

（1）项目由滨江区马湖村与杭州郡威置业有限公司合作开发。

（2）用地及容积率的配额为马湖村51%，郡威置业有限公司49%。地块原则上考虑马湖村为地块北侧，郡威置业有限公司为地块南侧。

（3）马湖村与郡威置业有限公司用地分割原则上尽量规整，地上计容面积、地下配套面积及车位等指标原则上都应在各自用地内垂直分割清晰（按马湖村51%、郡威置业49%）。

（4）马湖村51%部分设计办公和商业配套。商业层高4.99米，办公层高3.8米。此内容不可售，为马湖村固定资产。

（5）郡威置业49%部分由4.79米层高LOFT及单间小商铺组成。此内容对外出售，LOFT小户型为主。配套商铺面宽进深尺度合适，单铺面积宜小于50平米，层数2层。

（6）注重整个地块商业的完整性以及相互之间的联系。

2.项目概况

项目用地位于杭州市滨江区西兴路与物联网路交叉口，距滨江区政府1.2公里，距地铁6#线星民站地铁口100米左右，用地周边公共交通十分完善，处于杭州市物联网产业集群核心区域。地块东侧280m高地标性建筑世茂智慧之门正在建设中，西侧海康威视二期工程即将竣工，南侧为已经建成的大华技术有限公司办公楼，周边智慧e谷大楼、海康威视一期、聚光科技、吉利汽车科技有限公司的汽车研发设计基地等项目均已逐步投入使用，地理位置极其优越。

3.规定性指标

用地面积：16805平米；容积率：4.0以下；建筑密度：40%以下；绿地率：25%以上；建筑高度：100米以下。

4.总体构思

按要求整个地块商业体量约为1.5万平方米，商业体量不是很大，因此在设计时强调商业的整体性，集中优势将整个项目打造成为区域标志性的特色商业，商业的成功必定促成马湖村与郡威置业双赢的局面。整个项目的设计主要从以下几个方面进行重点设计。

（1）特色商业，集中优势

相对于传统的购物中心本项目体量偏小，但传统的购物中心常常出现分散经营的状况，主题不够突出统一，本项目的设计中考虑统一运营，统一管理，统一招聘，以形成一个完整的主题。

项目在定位上与传统购物中心不同，用地本身处于物联网核心区块，消费群体趋于年轻时尚的年轻人,因此项目定位为年轻时尚个性的生活购物mall，契合年轻时尚个性的心理需求，设计更多的灰空间，退台空间，室外广场，提供一个交流互动的空间。

从业态组合上，多元化的业态服务使商业焕发自身特有的魅力与个性。餐饮娱乐、时尚潮流、儿童教育、游乐等为物联网工作群体及周边居民提供了一个美丽时尚产业、时尚快消业、时尚潮流为一体的多元化时尚生活圈。

（2）创造环境，融入环境

结合建设河绿化带，西兴路绿化带，裙房屋顶绿化带，人为营造地块中心绿化带，使项目形成一个整体的景观体系，使得消费人群，经过人群可游可憩。

（3）景观商业

将建筑作为景观的一部分进行打造，地块中心点式商业作为整个项目的亮点，结合南北两侧商业的交通核心，从视觉上将人流吸引至地块内部，使整个地块的价值得到提升，而景观建筑在提升自身价值的同时，也提升了周边商铺的价值，在整个地块中具备景观和观景的双重身份。

（4）全外铺视线分析

通过入口广场、适宜的建筑尺度、完美的广告位设计让四周均可视商业街商铺，使商业街的商铺在提升自身价值外，形成一个开放、共享、互动、交融的商业空间模式。

（5）高层布局最优化

高容积率，高层高LOFT，不大的用地面积势必会影响高层之间的舒适度，在合理的情况下压缩高层个数,L型高层与板式高层的组合可有效解决视线上对冲，并使各个外立面享受日照最大化。

（6）稀缺LOFT

LOFT层高4.79米，面积40-50平米，做到全明设计的同时渗入双首层概念，并且考虑立面与平面功能的协调。可以说LOFT是本项目的心脏，它将是整个项目成败的关键，是投资商最为关心在意的部分。

（7）智能化的服务

体现物联网园区的特色，最快的商业wifi速度，高速wifi是打造今后智慧型互动消费的点金石,今后将为消费者更多网络互动体验。

先进的车库管理系统，手机实时显示车库信息，让顾客再无“车位少、停车难”的窘况，网上订餐等服务更为方便消费者。

（8）标志性建筑，超现代立面

建筑造型意图表达现代建筑的意蕴与内涵，旋转的铝型材竖向线条与玻璃幕墙的搭配注定成为滨江区的标志性建筑。

L型高层部分设计多个退台丰富建筑的整体立面。

裙房部分采用体块交错及咬合的处理，强调横向线条，在重要位置设计视觉焦点，起到引导人流的作用。

5.结语

因地制宜实施的村级留用地制度已经日益完善，而且在为失地农民提供长期稳定的经济保障、推动“城中村”改造进程等方面取得了较好的成效。当然相应制度在实施过程中不可避免的还存在着一些前后政策衔接不一致、配套体系不完备等问题，随着项目一个个接踵落成，遗憾最终被一个个弥补，村级留用地项目的发展之路终究越来越平坦！

参考文献

[1]杜茂华.农村征地留用地制度的制约因素与创新机制[J].江苏农业科学,2012,40（4）:404-407.