浅析房地产项目开发工程管理优化措施

浅析房地产项目开发工程管理优化措施

张经双

烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心山东烟台264001

摘要：房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标值投资回报率、销售量、自有资金利润等投资指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指的是建设工期、投资限额、质量标准等。

关键词：房地产羡慕；开发；管理优化

引言

项目工程管理是房地产开发中一个关键环节，对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。如果项目工程管理不到位不仅造成开发项目投资成本增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。不仅影响着房地产相关投资人的利益，更多对人们的生命财产安全造成严重影响。因此，必须重视项目工程管理技术与水平，实现对房地产开发建设的有效管理。文章根据工程实际案列，对房地产管理中的问题进行分析，促进房地产行业健康稳定发展。

1建设项目管理概述

项目统筹管理的内容有租赁（或销售）项目的定位，在进行项目实施的时候，开发商各个部门之间的协调及组织是项目能够正常实施的关键，如果要保证组织的严密性，那么就要先保证开发商具有完善的各项管理制度及考核制度。当进行项目管理的时候，其流程一定要按照以下步骤进行：项目基本信息调研分析、制定科学合理方案、进行资源管理、根据实际情况改变方案、进行严谨的检查。这个步骤需要作为基础原则让相关人员进行遵守。房地产项目建设管理的基本构成要素是：质量、成本、工期。而在这三个要素内又有着以下三个管理内容：信息管理、合同管理、组织协调管理。

2房地产项目工程管理的必要性

房地产项目工程管理对整个项目的开发与建设都有着深远的现实意义与影响。在房地产项目施工中，依照相关要求与行业标准对整个项目开发与建设进行严格的监督与控制。在整个过程中，工程管理不仅掌控着施工进度与工期，还直接对房地产开发项目进行监督与管理，严格监管项目开发与施工的各个环节，避免对各项资源以及生产要素造成浪费，以此降低房地产企业的投资成本。房地产项目工程管理包括多方面的内容，主要有施工进度与工期、施工质量与施工安全管理、工程项目的成本管理等。对房地产项目工程进行严格监督与管理就是为了保证整个工程的质量，维护房地产企业的经济效益与社会效益。只有对开发项目进行严格的监管，才可以促使施工企业严格依照相关规定与设计要求进行施工，保证工程的整体质量，保障人们的生命财产安全。实现房地产经济效益最大化的目的［1］。

3房地产项目工程管理中存在的问题

3.1项目风险

在开发房地产项目投资中，很对投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很多盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资进行决策，最大程度的避开各种风险。项目全过程中常见的风险可以分为以下几类：一是政治风险，不同的政治环境下，对房地产的影响是巨大的；二是环保风险，项目的开发过程中涉及到噪音污染、空气污染、环境破坏等环保风险；三是金融风险，此风险是项目开发过程中必须规避的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策带来的投资风险。四是施工过程中管理风险，项目管理过程方法以及措施不优带来的各种隐性风险也是项目管理者必须识别的风险[2]。

3.2监督与管理不严格

在房地产项目实际建设过程中，大部分施工单位只重视施工进度，一味的追求经济效益，对于施工中的细节问题并不在乎，监管与管理不到位，甚至出现贿赂的现象，对应该检查的开发项目并没有真正的实施检查，不仅严重影响着项目工程的整体质量，也对人们的生命财产安全埋下极大的隐患。开发项目建设与施工的各个环节都有可能影响到整体的施工质量，尤其是细节之处，施工单位很容易疏忽，即使是监督部门发现了问题，也没有及时的与施工单位进行沟通，导致问题被搁置，进而降低了房地产开发项目建设的整体质量［3］。

3.3管理制度与规章制度不科学

房地产开发企业在制定相关管理制度与其他规章制度的时候，必须要建立在开发项目施工与建设的实际情况基础之上，对施工人员进行合理分配，对生产要素与资源进行优化与调整。如果房地产开发企业只是一味的追求经济效益，而忽视对相关制度与管理模式的建立，不断缩减施工人员的人数，这就会严重影响房地产开发项目工程管理部门对施工各个关节与施工进度的监督力度，导致很多施工人员怠惰，不认真工作，存在敷衍的工作态度与投机取巧的心理，进而对项目工程建设质量造成严重影响。此外，有的房地产开发企业即使建立了相关的规章制度和严格的管理制度，但是实际建设中，这些制度并没有得到真正的贯彻与落实，制度形同虚设，这对房地产开发项目的整体质量造成严重影响［5］。

4项目管理优化措施

4.1加强项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术手段和管理方法合理规避各种可能面对的风险[3]，来减少开发企业的经济损失，维护建设单位的利益。风险防范的前提是要风险识别，如何做好风险识别需要有一个出色的管理团队。风险识别后如何做好风险防范一般有以下几点：风险回避，是指风险超过投资者的承受能力时一般要采取回避的原则，但是此方式是一种消极的方式，只有在迫不得已的情况下采取此方法；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的方法，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。目前项目开发的过程中采用此方法居多，通常使用的就是购买建筑工程一切险，将所有的风险转移给保险公司[4]。

4.2制定科学合理方案

项目管理方案贯穿于项目的整体建设过程中。在进行项目管理时，项目的实施者必须以项目管理方案作为其管理标准。只有实施者真正确认项目管理方案科学、合理、可行，才可以使项目管理方案真正作用在建设过程中。当进行方案的制定时，需要重点考虑的是：资源供应规划、成本控制、控制质量和管控风险。

4.3加强各个参建单位的配合度

在实施开发项目建设之前，需要为各个参建单位提供一个交流平台，这不仅有利于各个参建单位进行交流与沟通，还可以增加其之间的配合度。在具体的施工过程中，加强各个参建单位的配合力度，促进其交流与沟通，尽量避免因为沟通问题影响施工进度。此外，还要明确各个参建单位的职责与任务，对各个单位出现的问题进行协调管理，提高参建队伍工作的协调性与配合度，进而保证开发项目施工建设可以顺利进行，从而保证房地产开发项目施工建设的整体质量。

结束语

为了解决施工中所存在的各种问题，就势必要求项目实施方及时做好时间工作计划，适时组织施工班组进行时间节点调整，合理安排工作任务，及时下达施工安全规范及施工措施，抢时间、抓进度的同时把好安全关和质量关，抓好监理单位履行监理职责，充分利用监理员协助管理，以此保证项目的顺利且按时完成。

参考文献：

[1]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014（20）：46+48.

[2]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施，2011（07）：24-26.

[3]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011，30（01）：26-29.

[4]刘鸿义.房地产项目开发风险管理[J].改革与开放，2009（12）：65.

[5]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006（01）：57-59.