针对规划建筑面积指标校核算方法的研究

针对规划建筑面积指标校核算方法的研究

刘杰

浙江省宁波市鄞州区测绘院浙江宁波315100

摘要：伴随着市场经济的发展，居民生活水平的不断提高，居民对于住房的要求也所提高，而随着居民对于住房要求的提高，我国的建筑行业也迎来了发展机会，目前建筑行业在提高建筑水平和建筑质量的同时，需要全面的提升小区用户的使用面积，住房占地容积率等，所以在建筑工程过程中，对于规划建筑面积指标的合理使用，有利于保证居民的居住质量，同时使其指标标准成为了社会重点关注的问题。

关键词：工程规划；指标核算；工程测量；方法；建筑面积

引言：在建筑工程的施工过程中，建筑企业在对于建筑质量关注的同时，需要对于建筑工程的各项数据做出具体的指标核算，其主要意义为加强对于工程施工质量的管理，全面的提高建筑工程质量，有助于建筑企业的成本核算，但是对于目前来说，我国的工程规划管理存在着一定的弊端，对于企业的提升和居民的居住来说都有着一定的影响。同时工程规划指标核算具备一定社会意义，对此国家也出台了相应的法律法规，用于规范工程规划指标核标准，其中具有代表性的即是《房产测量规范》，然而即便有此规范为指导，在实际操作中，还是会出现各种各样的问题，影响测量结果。

1工程规划进行指标核算的意义工程规划建筑面积指标

工程规划建筑面积指标核算是用来采集和记述工程及工程用地相关的信息，利用相关的工具和方式方法，对于相关的用地和工程做出具体的核算。其意义主要表现在以下几方面上：

在工程的建筑施工当中，工程规划建筑面积指标对于工程来说有着重要的意义，首先其实工程管理中的重要约束，对于建筑企业在建筑施工前期的成本预算有着依据作用，同时对于工程的准确性和安全性提供保障。是建筑工程使用科学性管理的重要依据，同时对于建筑材料市场的秩序有着一定的制约作用。

其次，在房屋的所有权上起到一定的保护作用，工程规划建筑面积指标核算对于房屋的面积有着准确的界定，如房屋出现转让、抵押等问题时，可以给出有效的依据。同时通过各种指标的数据，相关人员可以得出准确的样式信息，对于处理相关问题有着重要的依据作用。

再次，指标核算结果具有法律效应，能够为产权人提供法律方面的保护。工程规划建筑面积指标核算结果是由房产管理相关部门发证确认的，其效力受法律保障，在处理产权纠纷时，能够最大限度地维护购房者的利益。从另一方面讲，该法律效力同时能够为处理违章建筑、违章占地等问题提供最有效的凭据。

最后，在工程规划建筑面积指标核算是城市规划和城市建设的主要依据，其给予城市建设提供了数据支持，同时作为房屋建设和权属界定的主要依据，其具有一定的法律意义，作为保证居民居住的舒适条件的重要指标，是建筑企业工程建设的重要依据之一。

2工程规划建筑面积指标核算的方法分析

工程规划建筑面积指标核算的任务就是对工程本身及工程相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对工程现场人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对工程的权属、位置、数量、质量及利用情况等进行测定、调查、绘图等；并以此为依据，对工程测绘结果进行成本核算。目前我国工程规划建筑面积指标核算的主要方法如下：

2.1工程规划建筑面积指标基本方法分析

工程规划建筑面积指标核算归根究底，还是属于面积测算，其基本方法很多，一般按照数据来源将其分为解析法和图解法，这里主要研究解析法。所谓解析法，是指根据实际测量数据，如边角关系、坐标数据等，进而求得相关面积值。面积计算方法具体包括几何图形法和界址点坐标法，前者适用范围广，主要是由于大部分房屋、用地均是由几何图形工程的，后者则适用于形状复杂的面积计算。

2.2工程规划建筑指标当前还存在的问题分析

（1）政府垄断机制导致工程规划建筑面积指标核算缺乏市场竞争力，虽然指标核算并不是一个新话题，但适用于工程规划，或者说特指房地产的指标核算，还处于初级阶段，并未成熟，市场尚未开放。换句话说，无论要求进行工程指标核算的是开发商还是房产购买者，所能委托的机构都是政府规定机构，这就留下了公平不再的可能，难以得到最终认可。

（2）部分指标核算人员技术水平不达标、仪器及测绘过程不合理

一方面，某些房地产测量公司下属职员中，专业的测绘人员数量较少，测量队伍往往只能由一位当地测绘部门员工带头，领导刚毕业的学生开展工作，较之完成工作，更像是在完成一项实习，这样的组合在实际工作时，往往会出现各种测绘问题，影响最终测绘质量。另一方面，各地所采用的测绘软硬件质量参差不齐，且尚未建立一套完整且科学合理的测算系统，所以各公司的结果往往并不一致，说服力不足。

（3）其他方面的问题

从其他方面看，目前工程规划建筑面积指标核算可能还存在诸如市场恶性竞争、市场信息不对称、监督机制不完善等一系列问题，严重影响了市场的发展。

2.3工程规划建筑面积指标工程规划建筑面积指标核算实际测绘中存在的具体问题探讨

建筑工程销售面积之所以成为了目前行业内的重点关注话题，直接原因还是由于实际交易中存在不少计量核算不规范的情况。近年来，销售面积一直困扰着开放商及住房购买者双方，为了有效解决这些问题，笔者重点列出了几点具体的测绘问题，及相应的解决方法，如下：

（1）突出墙面的面积核算

在诸多高层建筑中，独立承重结构柱必不可少，对于该部分面积的处理，一般我们是将其计入该柱平面所在的套内建筑面积中，但考虑到该柱并非一户专用，因此，此方法也有所不妥。所以，我们应该依照《房产测量规范》，将其分摊至整栋房屋。

（2）伸缩缝的面积核算

对于伸缩缝，由于其相对面积并不大，单独计算通行部分并不合理，面积界定结果往往并不准确，难以有效计算，所以，笔者建议，通行伸缩缝应计算建筑面积，没有通行的部分，则由空间全楼均分。工程规划建筑面积指标。

（3）小区的有关面积核算

由于目前的住房以小区型为主，其中的容积率、绿地率、建筑密度、车位、间距等均直接影响这小区住户的经济效益，故对这部分的核算应该重点研究。首先，容积率是总建筑面积与整个项目的用地面积之比，而当对应建筑物层高大于8m后，则应对该层面积加倍计算，这主要是因为容积率反应的是居民居住的舒适度。所以对其的准确计算，还是回到了对其中建筑总面积的计算，因此房屋面积测绘还是其重点。

其次，绿地率的值主要通过绿地面积与土地面积之比得出。部分房地产开发商偷换概念，将其与绿化覆盖率划等号，这就直接对购房者的经济效益造成了影响。对此，我们应该做严格区分：绿化覆盖率的描述对象主要是绿化垂直投影面积的大小，且在计算绿地率时，不得计入宅旁绿地中距外墙1.5m、道路边线1m内的绿地、地下车库或者化粪池中的绿地等多种难以使住户受益的绿地。其他需要严格注意的重点，还包括建筑密度的计算必须包括附属建筑物在内、住在车位配比需要严格按照0.8个/100m2建筑面积配备等。

总结：

在城市建设高速发展的现阶段，对于提高居民的住房质量有着重要的要求，如何提高和发展建筑行业的方式和方法对于所有建筑企业来说有着重要的意义，所以在城市的建设和规划中，使用工程规划建筑面积指标核算方法是全面提高建筑企业的重要方式之一，同时对于建筑企业来说，按照此核算标准可以为局面提供方便，同时有着相应的法律依据，对于提高住房全面性有着显著的提升。

参考文献：

[1]城市规划建筑面积指标自动化计算方法探讨[J].曹阳.测绘科学.2017(03)

[2]建设项目工程变更中的风险控制与管理[J].张业盛.黑龙江科技信息.2015(24)