浅析持有经营物业对房地产公司收益的影响

浅析持有经营物业对房地产公司收益的影响

刘玲会

河北首佳不动产评估有限责任公司河北石家庄050000

摘要：按照目前我国的经济运行情况以及房地产市场长期处于上升通道的现况，采用公允价值计量对房地产企业的盈余管理影响重大，以成本模式计量，其账面价值远低于物业的现实公允市值，低估企业的资产规模和价值。投资性物业采用公允价值计量模式则可大大增加企业的账面利润，增大公司的净资产。因此，公允价值模式在投资性房地产的应用能更好地反映企业的资产规模和价值，充分释放其隐性价值。鉴于此，在上市房地产企业中，H股上市公司或港资房企其投资性物业的占比相对A股上市房企高，多投资性物业多选择公允价值计量模式。A股上市房企中以住宅开发为主，但在房地产市场进入存量房时代以及土地供应模式转变的影响下，纷纷试水或加大持有物业的开发租赁运营，对投资性物业选择公允价值计量模式的也在逐渐增多。

关键词：经营物业；房地产公司；收益；影响

1、持有型物业的效益体现

对房地产开发类企业而言，通过开发持有经营型物业，可以优化资产结构，使企业有稳定的现金流，平滑企业的收入利润；对于房地产上市公司则可以起到稳定股票市值的作用；持有的物业可以抵押融资；开发企业通过有效运营未来可获得物业的增值收益。

1.1持有型物业能产生稳定的现金流，有益于稳定上市房地

产企业的股票市值，利于企业应对经济波动及市场调整。我国房地产市场政策和经济整体形势的影响较大，市场波动周期短。在市场下行时，持有型物业形成的稳定的现金流可以平衡销售型物业的业绩下滑带来的波动，抵御由于市场波动带来的业绩波动。

1.2有效的运营管理可提高持有型物业资产的市场价值，提升其投资价值。长远来看，持有型物业可以通过富有成效的经营管理获得长期稳定的现金流，为企业带来持续性的收益。通过精细运营既可以在短期获得稳定的现金流又从中长期持有中提升物业的资产价值，是企业达到利润的最大化，为企业的可持续发展输血。

1.3城市土地的“稀缺性”意味着持有型商业物业增值空间巨大。在城市土地资源的稀缺性及紧缩的土地供应政策影响下，土地稀缺决定了土地价个的涨势，必然带动不动产的增值。尤其是城市核心区域的可供商业开发的土地越来越少，好地段的物业升值空间更大，抗跌性更强。房地产市场经过一二十年的发展，在一线及强二线城市，中心城区的土地供应已日渐稀缺，获取持有地段好的优质的物业的成本越来越高，在这一形式下，越来越多的开发企业纷纷成立地产商业运营管理公司，专注于持有型物业的运营管理，深入挖掘其经济效益，最大程度地通过精细化运营管理提升物业的价值。

1.4持有型物业可作为企业的多渠道融资的工具。通过有效的经营可以提高物业资产的价值。首先，一旦企业面临财务危机时，既可通过出售资产变现也可将持有物业抵押融资；其二，持有型物业其未来可预计的现金流可作为房地产证券化的底层资产，在金融资本市场融资。据不完全统计，截至目前房企获批的证券化产品规模已逾50单，超过1200亿元，产品类型包括房地产投资信托基金、商业房地产抵押贷款支持证券、商业房地产抵押贷款支持票据等；其三，持有型物业最好的退出路径，是打包上市发行REITs，实现持有型物业的融资和退出变现，而且通过发REITs企业并未失去对这些物业资产的控制权和管理权。

1.5持有物业是合理避税的一种有效方式。房地产开发和销售环节涉及契税、企业所得税、营业税、土地增值税等，税负较高。尤其是土地增值税实行30%-60%的四级累进税制，税费对项目利润影响非常之大。如果物业不销售，企业自身持有运营，则既可有效规避土地增值税，也可避免缴纳高额所得税，从而减少企业当期的现金流出。此外，从财务的角度分析，没有销售的物业，利润没有实现，故而在结算时至少能够少算三成利润，可以做到合理避税。未来随着国内房地产直接融资开闸，持有型物业可以通过发行REITs，使持有企业将该类物业资产通过发REITs实现变现退出，未来国内公募REITs如从法规上解决双重课税的问题，则还可享受税收优惠。

2、持有型物业的风险

无论是收购还是开发后持有，持有型物业资产投资规模大，资金投入大、回收周期长、收益低，因此持有型物业的经营风险亦不容忽视。

2.1持有型物业对运营能力要求高，如运营不善，反而面临资产贬值的风险，资产投资价值下降。如选择公允价值会计模式的企业，其每年都需根据当时该类物业资产的公允价值调整其经营损益，当经济或市场上行时，租金和运营收益稳定增长；当经济或市场下行时，租金与运营收益则下降，进而影响该类持有型物业的市场价值。

2.2无论是收购或开发后持有的物业，资金需求量都很大，并且商业物业后续持有运营亦需大量资金支持，维护运营不佳的商业物业将面临租金下滑，对租户、客户吸引力下降的风险。对酒店而言，一般满5年需重新装修，否则设施老化，舒适度降低，面临区域内新入市酒店对住客的争夺。对于购物中心、写字楼这类物业，维护成本投入大，如香港置地，其在香港中环持有的优质物业，为使物业的建筑形态不致落伍，维护物业的高端品质，保持其对国际顶级品牌商户的持久吸引力，物业整体每5年进行一次翻修改建，每年投入的维护成本为租金收益的3%。

2.3商业物业市场竞争激烈，购物中心面临激烈的同质化竞争，招商困难，酒店入住率下降，写字楼空置率高，租金持续下跌等经营风险。根据统计，目前我国上市房企持有型物业资产的比例还偏低，其租金收入仅占年度营业总收入的3%~5%，最高的房企也未超过7%，尤其是开业或出租不久，正处于培育期的持有型物业，80%以上是亏损的，有些租金收入尚不能覆盖其运营成本和费用。

2.4持有型商业物业投资周期长，相比住宅等销售类物业，资金回收速度慢，比如，经营较好的酒店项目一般需要10年左右才能收回投资，购物中心回收周期更长，一般在15年以上。三、持有型物业的会计处理方式对房地产企业收益的影响根据新的会计准则--《企业会计准则第3号-投资性房地产》，将为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产定义为投资性物业，从原来计入固定资产科目转计投资性物业科目。

投资性物业无论采用成本模式或公允价值模式，都须按照成本做初始计量。这两种记账模式对企业收益的影响主要体现在后续计量上。

成本模式是对投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量，其入账成本的确定、折旧摊销的方法、折旧摊销的期间以及折旧摊销的计算与自有固定资产相同，但其折旧摊销则须计入其他业务成本而非期间费用，收到租金时计入其他业务收入，当期的租金收入并入利润表中一并纳税。

采用公允价值模式则无须对投资性房地产计提折旧、摊销（土地使用权）或减值，仅以资产负债表日公允价值与原账面价值之间的差额，通过"公允价值变动损益"科目调整账面价值，增加或减少企业的当期利润。按照新准则的要求，当期的“公允价值变动收益”，税法是在收益实现时进行征税，仅在当期确认递延所得税，并且规定企业一旦采用公允价值核算投资性房地产，是不能再使用成本模式的。

采用公允价值模式其缺点在于房地产市场处于上升期时，投资性物业的公允价值往往大于账面价值，虽然会增加企业当期利润，但并未带来实际的现金流同时增加了递延所得税负债，加大企业税负和现金流出。

3、结束语

综上所述，受房地产调控的影响，在土地供应模式转变，增加租赁持有土地的系列政策影响，近年大型房地产开发企业纷纷主动或被动增加持有型物业的占比。持有型物业优势在于通过有效运营可带来稳定的现金流，起到润滑企业业绩，优化企业的资产结构，抵御房地产市场波动风险的作用。持有型物业相较住宅类物业，风险在于投资规模大、回收期长、对物业运营管理能力要求高。由于持有型物业在开发阶段需要大量的土地资金和建设资金支出，持有阶段需要投入一定的运营成本，资金需求量大，现阶段大多数房地产开发企业对此类物业的投资比例小，其营业收入在总营业收入中的占比仍然偏低。

参考文献：

[1]陈媛，王刚.房地产估价中收益法的运用研究[J]，价值工程，2012.