房地产成本管理和控制的有效措施

房地产成本管理和控制的有效措施

解安全

解安全

（江苏天地房地产开发有限公司）

【摘要】房地产是一个国家的支柱型产业，它的发展对国家经济体系的发展有着十分重要的影响。房地产业的成本主要由工程所用土地开发成本、施工和营销成本这三部分组成，所以对成本控制管理水平决定了公司的发展前景。本文通过对我国房地产行业发展状况和成本管理水平的调查分析，发现其中存在的一些问题并提出相应的控制措施和管理方法。

【关键字】房地产；成本管理；控制措施

引言

现阶段部分地区的天价房使得房地产业是否存在暴利成为了人们争论的焦点；有些人认为房地产商定价过高，房地产行业存在暴利，也有一部分人认为房地产成本过高，高房价只是为了抵消高成本。为了有效缓解两方的矛盾，国家也颁布了一些法律法规来控制房地产行业，但是随着新的形势发展，人们对房地产的成本控制和管理水平提出了更高的要求，这些因素就要求房地产商对新政策、新法规要有更为深刻的认识，重视对房地产成本的控制，不断提高自身的管理水平，以此来适应告诉发展的市场需求。

1．房地产成本管理控制的基本内容

房地产成本管理是房地产公司的生产经营和管理的重要组成部分，它的主要目的是控制成本。企业进行成本管理不仅仅只是为了降低成本，其主要目的是为了提高房地产公司在同行的激烈竞争中保持一定优势。房地产成本主要涉及以下几个方面：

1.1土地、建筑安装、设备成本。

房地产开发成本的中的80%都花费于此，而其中的土地费用则是开发成本中的最主要的支出，同时土地费用也是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要的指标之一。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费、动迁费用等。一般房地产商在考虑是否开发项目之前，都会将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出每平方米商品房所占的土地成本，并以此来进行项目的可行性分析。建筑安装、设备成本则是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，所以在保障工程质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。

1.2广告营销成本

如今，推广任何一款商品都离不开广告，所以广告营销成本也是房地产成本支出的重要部分。广告费用一般包括了户外路牌、广告牌、横幅费用等；平面媒体杂志、报纸费用等；网络平台的销售和电视广告的投放费用等。并且广告的费用有着日益增加的趋势，并且广告效益的高低也会对房地产企业经营效益带来严重影响。

1.3管理成本

房地产开发具有建设周期长。投资数额大、投资风险高的特点。所以，大部分开发企业都要向银行贷款来解决资金问题，这就会产生较大数额的利息支出，所以如何将这部分费用核算好，对合理控制开发成本起到十分重要的地位。

1.4其他财务费用

对于施工前期的规划费用、处理施工期间突发事件的费用以及销售环节的费用，这些成本的不可控性很大，所以房地产业管理控制的重点也就是控制这一部分的成本。

2．房地产成本控制上存在的问题

2.1缺乏严肃性

因为具体确定房地产开发企业分项建设成本的难度很大，在加上企业管理水平和会计人员素质等原因限制，企业往往不重视建设过程中的成本控制，导致财务出错，成本反映不真实，致使企业财务状况及运营成本无从查起。造成这种情况的原因有以下几种：（1）有些工程成本核算的依据是没有依照正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响；（2）工程的实际工作量与财务的账面成本核算不一致；（3）成本核算对象的设立过于随意。一般按照有关规定，核算对象应根据成本项目的核算内容来设置，否则，所提供的成本资料就会失去真实性和科学性；（40）成本不进行分摊或随意分摊。

2.2缺乏科学性

有很多房地产开发企业会忽视成本费用控制的时效性。一般来说，大部分开发项目成本核算都在项目结束后进行的，这样做从财务的角度上来看，是有一定的合理性，但是如果工程对象是动态的，这样的结算方式就会在一定程度掩盖企业经营管理中存在某些问题，这样的成本核算难以反映出开发项目的真实成本，使得收益和成本模糊。

2.3缺乏全面性

有些房地产开发企业在做成本控制时不从全局考虑，把房地产开发项目的成本费用管理当成单项成本费用的控制工作，如土地成本、建安成本等费用的控制，在管理上通常的做法是在审核拨付每一笔款都进行简单的压缩。这样做是在某一方面的确是降低了成本，但是会使项目的选址、规划设计等存在的问题在施工过程中不断的暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫的不断去堵塞成本漏洞，却没办法防止漏洞的产生，所以成本控制要和成本管理相结合。

3．加强房地产开发项目成本控制的措施

想要加强对房地产开发成本的控制，首先要树立房地产企业的成本意识，树立全过程成本观念；其次要在成本管理中贯彻全过程成本控制观念，完善成本控制体系。具体可以从以下几个方面实现对成本的控制：

3.1树立全面成本控制概念，完善相关体系

成本控制不仅仅是简单的“审查、核算”，而是一个全过程的、相对控制，从微观到宏观的一个过程，所以房地产企业必须站在这样的高度上进行成本控制，同时一些技术层面的决策要下放到专业的技术层面去解决，才能更加科学对成本进行控制。

3.2做好项目可行性分析、投资预算

在进行项目立项的时候，企业要做好市场调研，收集足够的市场信息。房地产价格会受到诸多因素影响，如：所处地点、环境、户型、市场竞争等，所以这些因素要在立项前做好调查。此外，企业还要注意政府部门近期的政策变化及金融机构的政策变化。在项目预算时，企业要考虑到各因素，根据市场价格采取合理的办法推算出项目的目标成本，在将目标成本及费用进行分解。

3.3房地产开发阶段，加强项目现场管理，降低材料成本

项目实施过程中，针对特殊情况，要先进行施工预算，再进行施工处理，在每一签证之前要进行工程量考核及成本分析。另外，要在施工现场委任经验丰富、协调能力强的人进行监督，还要委托实力较强的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在材料采购过程中，要委任经验丰富的采购员，在同等质量的情况下选择价格低的材料供应商。

3.4项目竣工结算阶段，组织人员验收，确认责任转移任务，减少维修用

工程竣工阶段，要对项目工程进行竣工验收。在这个阶段，房地产企业要组织好有关部门、单位依据合同、图纸等对工程进行详尽的检查，并对各使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或是工程隐患要及时监督承包商进行修复，以防止在日后使用中增加维修费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要关注房地产市场的变化，以便制定相应的销售方案及时回笼资金。

4．结束语

综上所述，房地产的价格是由房地产成本费用所决定的，而房地产价格自身又是影响社会经济的一个关键因素。所以房地产成本费用在微观上影响了人们的生活水平，在宏观上说又影响了一个国家的稳定程度。但是影响房地产成本费用的因素众多，关系到经济社会的各个方面，所以控制房地产的开发成本，需要从不同时期、不同经济社会环境的要求进行控制。加强房地产成本控制，降低企业经营成本，对促进房地产企业集约经营，繁荣我国房地产市场有着重大的意义。

参考文献：

[1]徐惠探讨房地产成本管理和控制【A】现代经济信息2013

[2]王利对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨【A】当代经济2011（07）

[3]武筵茸当前中国房地产成本管理控制的问题与对策【A】经济研究导刊2012（25）