探析城市复兴的途径——城市棕地的再开发

探析城市复兴的途径——城市棕地的再开发

海慧

西安市城市规划设计研究院陕西西安710082

摘要：棕地再开发是当代西方国家重要的城市可持续发展策略之一。然而，在当代的中国，棕地开发的概念却并不那么为人所熟知。本文旨在对棕地的概念、产生渊源、及西方国家在棕地再开发实践的分析，探寻棕地开发对于我国未来城市可持续发展的重要意义。

关键词：棕地开发；土地开发；可持续发展

一、“棕地”的概念

“棕地”一词，对我国大部分读者都很陌生，但在发达国家，它早已是一个众所周知的概念。棕地（brownfield）一词最早出现在英国的规划文献中，是绿地（greenfield）对应的规划术语。最早的正式界定是在美国1980年颁布的《环境反应、赔偿与责任综合法》（ComprehensiveEnvironmentalResponse，CompensationandLiabilityAct，CERCLA，也称超级基金法，SuperfundAct）中。自此以后，这一概念

在西方国家中传播开来，对棕地的治理与再生、再开发、再利用也逐渐成为各国近年来广受重视的土地利用实践。广义上讲，棕地与绿地是一组相对应的概念，是指已开发、利用过并已废弃的土地。

二、“棕地”产生的渊源与棕地开发之必要

棕地的成因在于工业区衰退和城市产业结构调整所导致的城市土地价值改变。在西方，一是由于城市产业结构退二进三、工业区从城区外迁，早期的城市工业区开始衰退并失去利用价值，逐渐成为被废弃、闲置或利用率很低的用地。如美国的奥克兰、洛杉矶等重工业城市地带，由于城市产业转型而使得市内一些大型钢铁工厂倒闭、荒废和闲置，被称为“铁锈地带”。二是在环保及可持续发展思想的影响下，一些重污染企业也纷纷调整区位或转产，其原厂址也成为棕地。此外，废弃的加油站、干洗店等商业设施，垃圾处理站，储油罐，货物堆栈和仓库、铁路站场等场所都可能是棕地产生之源。

由于这些地区不少都位于城市内部，其破败会造成土地闲置、社区衰退、环境污染、生活品质下降、城市空间破碎等不良后果，对城市的经济、社会、环境等产生不利影响。所以，对上述地区的清理整治与再利用，是城市可持续发展与城市复兴的必然。为此，发达国家都把对棕地的治理改善以及再开发利用，作为政府要务。其中尤以美国和英国为棕地再开发战略推行的中坚。

三、有关棕地开发的实践案例分析——英国伦敦金丝雀码头的开发

金丝雀码头作为工业时代伦敦城的重要货运码头曾兴盛一时，但随着后工业化时代城市功能的转型，该区逐渐衰落。自上世纪八十年代以来，英国政府启动了该区的复兴计划，动用政府、私人多方面力量，通过杰出的规划和城市设计，加上该区得天独厚的滨水环境，成功地将该区打造为伦敦的又一新兴的金融CBD，使之成为城市乃至区域或全球范围的经济文化标志地点，成为了棕地再开发的成功案例。

金丝雀码头的区位图

DOCKLAND码头位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。金丝雀码头位于DOCKLAND码头区的ISLEOFDOGS（狗岛）。狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛，位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接，因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面、东、西侧还有河水环绕。在71英亩的总用地面积中，水面达25英亩，还有25英亩的沿河用地。

13世纪后，随着伦敦的发展，这片沿泰晤士河土地被征用来建造船厂。16世纪开始，这里已经发展成为著名的商业码头，众多的英格兰商人和冒险家们从这里开始了他们的远航。进入19世纪，港口的业务量逐步提高，金丝雀码头作为仓库区的角色一直沿续到了20世纪60年代。20世纪30年代，伦敦港口区已经成为一个年吞吐量5.5万船次、雇佣10万多工人和其它员工、同时也包含大面积的住宅区。20世纪70年代随着新的货运和集装箱技术的出现，伦敦港口区渐渐的落后于时代的步伐和其它的竞争者。1973年至1980年期间，裁减15万个工作岗位，并于1980年将港口关闭。1979年，撒切尔夫人领导的保守党政府上台采取“自由市场”经济政策，英国政府开始关注港口区的复兴计划。正使在这样的背景下，英国政府开始了对该区的开发振兴计划。

概括起来，成功开发金丝雀码头的成功经验可以概括为以下几点：

开发模式的探讨：撒切尔政府于1981年建立伦敦港口区发展集团，1982年政府授予港口区域“企业群区”的待遇，旨在通过减免税收和其它优惠政策来吸引对这一区域的投资和建设。1987年金丝雀码头工程改造计划由保罗•里德曼兄弟麾下的O&Y集团投资操作，工程计划耗资约80亿美元，其中也包括政府承诺修建的一条交通枢纽线。1988-1991年为工程改造的第一阶段，1997-2002年为工程改造的第二阶段。

功能定位：金丝雀码头的开发，使土地与建筑发挥最大使用效益，创造一个吸引人的环境，确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。在功能定位上，金丝雀码头定位于以现代金融和传媒业为主的都市滨水商务区。金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括跨国银行组织、金融咨询公司、金融经纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所等。传媒业主要是报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构等。

产业分析：金丝雀码头和伦敦金融城一起构成了大伦敦的金融中心。金丝雀码头既是众多跨国商业组织的办公所在地（主要集中为金融业和传媒业），也是一个繁华的购物消费休闲中心。此外，在金丝雀码头，还有相当完善的其他商业及配套服务设施。购物商店及餐饮等生活服务配套设施主要集中在办公楼区的底层，有效利用了建筑空间，使商务和商业混合，既为大量人流提供各类服务，也为在办公区内的工作人群提供购物和休闲的便利。

交通带动：大型城市轨道交通在金丝雀码头的商业开发过程中起到了举足轻重的作用。作为旧码头地区因长期依靠水路交通，与伦敦的城市交通网络隔离。因此要发挥区域的价值，改善交通设施并与城市交通网络相联系是关键因素。1987年8月途径码头区的自动化轻轨DLR建成通车，并于1991年延伸至伦敦内城传统的金融区Bank，接轨伦敦最发达的地铁系统，极大地改善了金丝雀码头地区的交通环境，对商业开发起到了催化作用。但早期的轻轨投入使用后，暴露出设计运量不足的问题。于是在2000年，另一条大型轨道交通——Jubilee地铁线建成，每小时运量为30000人，直接与伦敦地铁系统相连，为Dockland地区提供了与中心城区高效、快速的连接、金丝雀码头到伦敦内城的时间仅需8分钟，是该区立刻有了活力。

空间布局的考虑：金丝雀码头的用地为规则的长方形，被方格网道路分为26个地块。城市设计的空间布局以大型的结构性开放空间作为整体形态的构架，并以轴线组织开放空间。结构性的开放空间有两个，即贯穿用地东西向的中轴线开放空间和Jubilee地铁站上的公共广场。中轴线开放空间也由建筑群由西向东围合出四个几何形广场，形成空间序列，同时广场作为连接不同标高基面的立体化节点。三栋超高层呈三角型对称布局在中轴线的中心和东部的尽端，形成建筑群体的空间视觉焦点。城市设计空间布局最鲜明的特点不仅是其古典的对称构图，轴线空间的变化和视觉焦点，

更重要的是将两条南北向的交通空间轴线和东西向的开放空间中轴线整合，并在交叉点上形成空间序列的高潮。

滨水空间的利用：金丝雀码头三面环水的环境为充分利用水体空间，塑造特色环境创造了良好的条件。在城市设计中，通过对整体水体的改造，形成结构性的开放空间，增加空间布局的整体性，最终使水系和空间很好地融合在一起。同时，在营造滨水空间上，注重与步行系统的结合，金丝雀码头的滨水空间分为两种：一种是线性空间，作为空间界面的高层建筑全部在步行尺度后退形成宽阔的骑楼；另一种是广场，有建筑围合而成的广场，也有完全开敞的水景广场。轻轨高架与水体的结合，也成为该区的特色之一。

历史要素的整合：金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且恰好位于伦敦城市发展的空间轴线上，轴线的一端是伦敦塔桥，代表伦敦的悠久历史，另一端是建于北格林威治的千禧穹顶，代表伦敦城市的新生。城市设计在空间布局中整合了以上两个历史要素，使金丝雀码头不但成为码头区复兴的象征性空间，也成为伦敦城市空间发展轴上重要的标志性节点。对伦敦城市历史要素的整合是空间和视线双重要素的整合——通过空间轴线的重叠、视觉通廊的建立和新的视觉要素的切入，使金丝雀码头与伦敦城市空间产生强烈的视觉联系。

金丝雀码头的成功绝非偶然的，它是一系列成功要素综合在一起的经典成功案例，尤其是在原有废旧工业码头的基础上，对棕地环境的改良，基础设施的建设，对原来历史元素的继承等方面，都有很好的借鉴意义。

四、棕地开发的重大意义及对于我国的借鉴价值

我国近年来经济发展迅速，多数地区已进入快速城市化阶段，城市扩展势在难免。城市产业结构面临重组、城市空间布局需要调整。在这样的背景下，土地问题的重要性日益增强，土地矛盾的尖锐性也愈发凸显出来。许多城市在发展中出现如下悖论：一方面，城市的发展需要更多的建设用地，城市周边的耕地于是被日渐蚕食；另一方面，城市内部的土地利用率不高，存在低效利用和土地闲置现象。依照上述西方国家对棕地的定义，我国城市中存在大量可资再利用、再开发的棕地（如陈旧的工业厂区、仓库、堆栈等），如果能够借鉴西方经验并结合我国客观实际，必能有效解决上述悖论。

同时，由于城市土地在我国为国家公有，政府作为国有土地使用权的主体控制土地一级市场，因此可以通过土地储备制度和优先拍卖等手段确保棕地在土地市场上的优先供应。这样的现实条件对于格外需要政府统筹和协调的棕地再开发来讲，是十分关键的。从这一点来说，与紧凑城市、精明增长相比，棕地再开发策略在我国具有更强的可操作性。

参考文献：

[1]牛慧恩《美国对棕地的更新改造与再开发》国外城市规划

[2]俞孔坚、凌世红、方琬丽《棕地生态恢复与再生：上海世博园核心景观定位与设计方案》环境景观

[3]曹康、何华春《“棕地”揭秘》他山之石

[4]梁梅芳《国际大都市滨水区服务业再开发案例研究》服务经济

[5]杨滔《城市空间网络与大规模城市更新后的社会整合》空间句法

[6]韩晶《伦敦金丝雀码头城市设计》Http：//www.cnki.net