中国西南片区城市居住小户型探讨

中国西南片区城市居住小户型探讨

宋瑞波

中冶赛迪建筑市政设计有限公司四川省成都市610000

摘要：随着城市化进程加速发展，土地和建造成本上涨导致房价越来越高，转向购买小户型的人群比例也呈递增趋势。由于生活水平提升，对小户型设计也提出较高要求。对此类户型进行论述，目的是研究并分析出适应市场要求的小户型，提升居住品质并避免经济损失。方法为结合案例分析何种小户型更受市场认可，并瞭望发展趋势。结果为适应西南市场要求的小户型有其自身特点，需要特别注意。结论为经过研究后发现，可以创造出满足居住需要，满足西南城市市场需要的经济小户型。

关键词：现代城市；居住建筑设计；经济户型

引言

近年来随着房价的不断攀高和居住需求不断增加的相互作用影响下。居住类经济小户型畅销的领跑在西南房地产市场前列。然而此类小户型的设计往往被大家所忽视，买房买的不称心，造房造的不省心，严重者还会造成一定经济浪费。如何更好的满足此类消费群体的要求,本文就这个目标对经济型小户型的设计进行分析和研究。

1居住建筑发展调查

1.1家庭居住情况调查

1.1.1城镇化率逐年上升

从历年的《全国统计年鉴》和《全国人口抽样调查资料》可以发现：从2005年至今，全国城镇化率逐年递增，每年递增的趋势大约是1.0%-1.5%左右，城镇人口比重由2006年的44.34%提升至2015年的56.1%。

根据2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，中国城镇化规划主要工作可以归纳以下内容：

（1）有序推进农业转移人口市民化，推动城市基本公共服务均等化。

（2）鼓励农业人口在中小城市落户，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模城市。

1.1.2居住条件有所提升

近十年来，受社会、经济、人口等因素影响，由于住房改革逐渐转向商品化，居住状况实际上是有所改善的。住房设施水平有较大提高，房屋自有率有所上升。不同地区由于经济水平发展差距明显，大中小城市居住状况不同，加之户主年龄、教育程度、不同收入水平，家庭之间在住房状况上存在显著差异。

对比主要发达国家居住情况可以看出，在经过多年经济增长及住房改善的情况下，我国城市住宅平均面积和人均居住面积离主要发达国家居住情况还有较大的潜力可挖。

1.1.3西南城市居住发展变化

“十一五”时期，房地产市场快速发展，城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施均得到了很大改善。至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%，分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。城市家庭户均住房面积均值从61.32平方米增加到69.29平方米。

随着社会经济的发展，西南城镇居民对于住宅消费水平也相应提高。具体表现在：

（1）住房成套率提高。

（2）住房使用面积增大。

（3）城区出现大量小户型住宅，近郊出现大量高档住宅小区。

1.2住房消费群体调查

住房面积随收入水平的提高而增加，最低收入和最高收入家庭平均住房建筑面积分别为68.8和107.5平方米，二者相差近40平方米。主要消费群体可以大致分为3类：

（1）90平方米以下。

住房自持有消费群体特征是收入有限，但是希望在满足居住条件的前提下能享受到一定的生活品质。投资消费群体特征是资金有限，希望在满足一定利润的前提下让资金进行快速滚动以规避政策风险。

（2）经济适用房。

消费群体因政策限制基本是自持有客户。特征是是收入有限，以满足居住条件为要求。

（3）别墅高档公寓。

自持有消费群体特征是收入较高，多数已经持有一套或者多套住房，无居住压力。购买仅为改善居住条件，享受更高的生活品质。投资消费群体特征是资金来源丰富，以具备一定的抗风险能力。

从商品房住宅投资结构来看，2011年全年，90平方米以下住房、经济适用房、别墅高档公寓在商品住宅投资中所占比重分别为30.9%、3.1%、8.3%。

2经济小户型

2.1经济小户型定义

我国现有住房按照正常的面积区间主要有三种户型，即套一（40-50平方米）套二（70-80平方米）套三（100-110平方米），其面积区间变化与建筑类型、高度、层数等均有关联。所谓经济小户型，就是在非常规的面积区间上，为了满足居住需要而产生的特定居住户型。

这种户型居住不一定舒适，但是在面积不变情况下能多一个卧室或者书房。虽然压缩了每个套间的面积，但是增加了住房的使用功能，在一定程度上满足了部分经济能力有限的消费群体。在调控能力有限，房价不断攀升的今天，为了保持投资的基本稳定，必须对这类刚性需求消费群体做出研究。

2.2经济户型的需求

2.2.1小户型是基础需求

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。

十年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

2.3经济户型分析

2.3.1户型结构

作为经济小户型不论是小套二还是小套三都必须设置卧室、起居室（厅）及厨房卫生间等基本空间。

按照《住宅设计规范》（GB50096-2012）的规定，当设置2个居住空间时，使用面积不小于34平方米，当设置3个居住空间时，使用面积不小于45个平方米。双人卧室面积为10平方米，单人卧室面积为6平方米；起居室面积不小于12平方米；厨房不小于4平方米；三件套卫生间不小于3平方米。

按照现在城市住宅发展趋势，大部分新建住宅均为高层建筑。因为配置了电梯、设备井道及交通空间，所以公摊面积都较大，一般都在15%-20%左右。故经济小户型套内面积一般仅剩45平方米（套二）和70平方米（套三）左右。

2.3.2有效的空间利用

在有限的面积内做出经得住市场检验的户型，已有的面积不够用了，往往是需要通过一定的赠送才能达到此类住房面积需求。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)，规定了能计算一半面积的条件。由于户型结构限制，一般户型阳台只有2个，即一个客厅外阳台，一个厨房外生活阳台。水平投影面积加起来也只有几个平方米，只占套型建筑面积的10%左右。为了用好政策规定的20%，那么我们就要想其他的办法来补足。只要掌握好1.8米的阳台进深及0.6米的建筑构件进深要求，我们可以很容易划分出需要的空间来计算一半的面积。

2.3.3改造的可能性

由于对特定空间进行划分以得到足够的计算一半建筑面积的空间。故某些特定的建筑空间（如卧室）等可能会改变性质，由原卧室改为阳台等空间。这样的话，对于建筑结构，节能设计及交付使用均会带来一定问题。

（1）建筑结构：房间性质变化后主要带来2点问题，一是结构荷载取值会有所变化，二是结构降板关系会有所改变。对于结构荷载，住宅设计中均布活荷载标准值为2.0KN/㎡。而阳台为2.5KN/㎡，储藏室为5.0KN/㎡。对于降板关系，为了改造后顶面平整，只能采取特定阳台不降板只找坡或者大范围降板的形式。

（2）节能设计：房间性质变化后主要带来外墙性质界定问题，原设计定义中“与大气接触的”保温外墙体部分变为不保温外墙。这可能带来建筑体型系数的变化。不利于节能计算。如果采用内保温形式，需要注意拆除墙体后墙面平整的问题。

（3）交付使用：由于面积计算要求，部分墙体在竣工过后为了日常使用需要拆除。故会对装修工作带来不变。

3结论

小户型是由大户型改造而来的，最初的不合理开发在遭受了市场的考验之后才催生出小户型概念。所谓小户型其实是一个模糊的概念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。

小户型的产生和发展其实是和城市人口结构和状态的变化息息相关的，外来人口、本地年轻人群、年轻（老）家庭是小户型的主要需求者，一个成功的小户型应当具备城市中心、交通要道、成熟的街区环境等必备要素。

在长期房地产开发过程中，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高。

小户型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。经济的小户型不仅是现在，也是今后相当一段时间内房地产销售的主力户型。

参考文献：

[1]UED城市环境设计,天津大学建筑学院

[2]全国民用建筑工程设计技术措施（2009）,中国计划出版社

[3]新版建筑设计资料集成,[日]日本建筑学会,中国建筑工业出版社

[4]建筑设计资料集成,[日]日本建筑学会,雷尼国际出版有限公司