GIS在土地价格评估中的应用

GIS在土地价格评估中的应用

郭朋阎明李忠峰

山东正衡土地房地产评估勘测有限公司山东济南250000

摘要：随着我国经济建设相关工作的深入发展，外来务工人员以及农村人口的涌入使得城市的规模不断扩张，这在一定程度上加剧了城市用地紧张的现状。城市土地作为国家经济发展和社会安居稳定的重要基础，是城市开展经济建设以及教育、医疗等基础设施建设的重要资源，对于保证人民的正常生活以及城市的基础设施建设工作的开展具有十分重要的影响。针对城市用地紧张问题不断加剧的问题，国家出台了一系列的措施，并试图利用市场的杠杆原则缓解城市用地紧张的问题，但是竞争机制的介入却使得地价的发展逐步超越了人们所能承受的范围。在这样的背景下，对于城市地价以及城市土地的集约利用程度的评价工作，成为时下我国土地管理部门所关心的主要问题之一。与此同时，随着现代地质勘探技术以及信息采集技术的不断发展，以GIS为代表的地理信息系统在城市定价以及土地评级的工作开展过程中得到了广泛的应用。本文以下具体探究GIS系统在土地价格评估过程中的应用方法，以期对于实际的土地价格评估工作提供借鉴和指导。

关键词：土地定级；地价评估；GIS应用；集约利用

随着现代化的地理信息以及数据采集技术的不断发展，数字地球、GIS以及GPS等地理信息系统在人们的日常生活以及科研工作开展过程中得到了越来越广泛的应用，对于城市规划以及公共基础设施的建设和开发提供了十分积极的帮助。而随着城市用地规模的不断扩大，城市土地资源日趋紧张。因此，一部分城市规划学者开始在城市土地定价中逐步应用以GIS为代表的地理信息系统，然而在实际的运用过程中，由于城市用地实际情况的变化以及系统相关技术的原因，仍然存在着一些问题导致实际的应用效果相对较差。本文以下就基准地价评估的基本原则为切入点，探究GIS系统在低价评估过程中的应用方法。

一、基准地价评估的基本原则以及相关特点

基准低价主要用作商业、住宅或者是工业等三种用途，当前国内主要通过计算均质区域内土地使用的平均价格，以及各级土地的最高使用年限来确定目前区域的基准地价。在实际的计算过程中，基准低价同时也会受到土地分级以及当地市场条件的影响，以下具体分析基准地价评估的特点以及相关原则。

1.全域性

基准地价的评定是针对城镇内一定范围的土地，根据不同的土地利用类型而确定出最终的土地价格。具体的评估范围则是包括研究区域的城市或者乡镇所覆盖的整个行政范围，也就是说，基准地价的评估全域性使得城镇范围内的每一个区域都至少拥有一种类型的基准定价，确定土地的评估范围也是最终进行土地基准地价评估的第一个步骤。

2.分用途

正如上文中所提到的，土地基准地价的评估需要针对整个城镇研究范围内或者乡镇所覆盖的整个行政区域进行基本的范围圈定，在此基础之上，根据土地的不同用途进行土地价格的细化。因此，根据土地应用的不同，对于城市土地所进行的基本地价评估也是基本地价评估的一个重要特点，根据土地的不同利用类型以及所处的区域，其具体的地价也存在着一定的差距。在通常情况下，在经济发展情况较好的地区，商业地价高于住宅和工业地价；在经济发展的情况较差的城中村或者其他地区，住宅地价则高于商业和工业地价。这也在一个侧面体现出了经济发展情况的不同在一定程度上对于城市土地基本地价的评估有着一定的影响，因此在具体进行城市土地基本地价评估的过程中还需要对经济发展水平等多方面因素进行考衡。

3.平均性

基准地价评估的一个重要用途，便在于评定一定区域内的土地收益和相应的土地租金。因此，在实际的土地基准地价的评估工作开展过程中，往往通过对一定范围内土地应用价格的平均数来进行计算，受到不同经济发展情况以及实系因素的影响，有时也采用土地资金的众数作为基准地价评估的参考的重要因素。因此，针对某一范围内的基准地价往往有着较强的相似性，但是具体细化到某一个区域，其基准地价也会随着实际应用类型以及地区发展情况的不同有着一定的出入。

4.期限性

由于一定范围内的土地应用类型以及经济发展情况将会随着城市规划以及相关政策的影响而不断的发生变化，因此，在对该范围内的土地的进行的基准定价也会随着相关因素的变化而具有一定的期限性。一般来讲，在经济发展情况较好的地区，基准地价的时效性往往越短，而在城市中的一些老城区和欠发达地区基准地价的评估则一般每三年进行一次更新。

二、GIS系统在土地定价过程中应用的可行性方法

在上文中介绍了土地基准地价评估的特点以及相应的基本原则，以下具体介绍基于GIS系统的土地基准地价评估的相关原则，实际应用系统模块的设计以及关键技术的应用模式。

1.系统模块设计

当前我国应用GIS系统进行土地基准价格评估的主要方式在于，通过地理信息系统对城市所需估价范围内的土地应用类型和城市具体经济发展情况等影响因素进行数据采集，并在此基础之上利用地理理信息系统以及土地价格评估系统，针对数据库中的相关数据进行估价取样和区域性的属性分析，从而得出相应的地价股价。地理信息系统主要在负责采集范围内的空间数据的同时进行辅助定位图、定价因子途估点采样图等基础图件的绘制。在进行了基础图件的采集以及绘制之后，将相关信息导入间土地价格评估系统，将采集和管理的各种空间数据与相关联的城市经济属性相联系，根据两种系统在各自数据采集方面的特点进行合理的组合，以最终实现对于研究区域内土地应用具体水平的评定，最终做出对研究区域内土地基准价格的初步评估，并利用GIS技术本身所具有的强大的图表输出功能以及直观性的特点将土地基准低价的评估以多种形式进行输出，供城市规划以及基础设施建设的实际应用。

2.系统关键技术

利用GIS技术对城市研究区域内的土地基本地价进行评估，主要依靠了空间叠加计算技术以及相应的土地基准地价评估模型。前者可以利用通过GIS技术以及数字地球技术等方式来获取研究区域内的相关地理信息，并通过数据采集系统以及数据管理系统将采集到的城市土地应用信息，通过空间叠加进行评估，使得采集的信息以一种高度整合的方式进行叠加，得出标志物的空间关系。在此基础之上，通过访问辅助评估库中的数据字典获取评估模价格的预算型，并根据评估模型以及所导入的空间叠加计算的数据，进行最终的土地评估。

三、总结

综上所述，随着我国经济建设相关工作的深入发展，我国的城市化水平飞速提升，与之而来的城市的用地规模逐渐扩大和城市建设用地的紧张情况加剧。在这样的背景下，城市规划部门可以利用GIS技术对于城市范围内的土地应用类型进行分析，以最终获得城市范围内各区域土地的基准价格评估的结果，并以此开展城市的相关规划工作和公共基础设施建设工作的开展，以不断提高城市土地资源的集约化利用程度，并带动城市规划的合理性和科学性水平提升，以为城市居民带来一个更好的生活环境。

参考文献：

[1]党青.基于GIS的城市地价与土地集约利用研究[D].成都理工大学，2013.

[2]贺心刚.基于GIS和RS的城镇土地定级与基准地价更新研究[D].江西农业大学，2011.

[3]盛艳蕊.基于GIS的城镇土地定级和标定地价的研究[D].合肥工业大学2007.

[4]陈伟清.GIS在基准地价评估中的应用研究[D].中南大学，2004.

作者简介：

郭朋，男，汉族，1980年12月20日，本科，土地估价师，主要从事土地评估、测绘、规划相关工作。