广州市白云区城边村村民建房政策研究

广州市白云区城边村村民建房政策研究

蔡伟明

广州市白云区城市规划设计研究所510000

摘要：随着改革开放的发展，我国的城镇化建设也在不断地推进，在经济发展与人口流动的双重推动下，城中村已基本上表现出城市的特征，建设用地已完全处于饱和状态，而城边村具有城市及乡村双重市场体系和便利的交通网络。本文以广州市白云区北部四镇的城边村为研究对象，分析了该村庄建设存在问题，并结合广州市白云区城边村村民建房政策谈谈其具体的实施策略。

关键词：城边村；农村建房；白云区江村

1.城边村概念

城边村：城边村是城市边缘区的主要部分，而城市边缘区是是城市中心向城市边缘农村自内而外扩展的一部分，它既具有城市建成区的城市属性，又具有农村的自然属性，是一种在土地利用、社会和人口特征等方面有动态变化的过渡地带。随着城镇化的发展，城市逐渐向外扩展，城市外围的农村逐渐从农业发展转变为多项职能的城乡交错带，既保留农业发展，还拓展商业、工业及城市服务设施等。

2.广州白云区农村建房相关政策

2.1宅基地分配

分配宅基地时必须要确定申请人行政村农业户口身份，必须是公安机关等级在册的农户身份，而且要符合“一户一宅”建设条件；达到农村村民分户条件；村民委员会（或村集体经济组织）在镇的指导下，结合本村的实际，按照公平、公开、公正的原则，制定本村民委员会（或村集体经济组织）宅基地分配方案，《中华人民共和国村民委员会组织法》中要求最后的分配方案必须得到村民会议的表决通过。

2.2建房规划及管理

2.2.1坚持集约、节约用地的原则，鼓励实施农村集体建房，鼓励建设农民公寓。城镇规划区范围内的农民社区以建设农民公寓为主，联体住宅为辅，不得建造独立式住宅，城镇规划区以外的保留村庄和农民社区，可以按规划建设联体住宅和插建独立住宅。

2.2.2原址拆建的宅基地住房建设，需要根据原先的用地基础、建筑面积为前提，将符合村庄整治计划的建设方案确定下来，所有新建、拆建住房经过垂直投影处理后，一定要在宅基地边线内，不能影响村庄整治综合设施配套规划。

2.2.3不同村庄在进行建筑规划、用房指标配置的时候，需要结合实际居住情况来确定详细的建筑方案，统一宅基地使用方式，一般来说，平原地区标准是80㎡以内，最高层数在3.5层以下，最大建筑面积应该在280㎡之内。宅基地建筑物结构最多可以实现3层加梯屋，新建联排住宅结构需要形成三拼及以上的模式，但是以户为单位的建筑总面积不可多于100㎡。

3.实例探析白云区江村村建房政策影响的实施策略

3.1白云区江村村的基本情况

江村村位于广州市白云区江高镇东南部，江村村地处广州北郊的广花平原，属于热带季风气候，全年暖热多雨。江村村地势平坦建设条件较好。

3.2村庄建设存在问题

3.2.1新旧建筑相互混杂且外观不协调

在江村村村庄建设中，村民住宅向村中心集中发展，随着经济水平提高出现了更多的新建建筑，绝大多数属于拆旧建新，新旧建筑相互混合，两者对比高低不一。但总体看来村民住宅布局缺乏规整，村庄整体相貌差，建筑风格缺乏统一性，从另一角度体现出江村村的社会经济发展水平参差不齐。

3.2.2各类土地所占比例失调，公共服务设施缺乏

根据江村村现状摸查统计数据情况，江村村现状公共绿地仅有0.32公顷，村内没有足够的公共绿地空间。从人均绿化面积来看不能满足村庄环境规划标准。江村村相应的服务设施也同样短缺，缺乏老年活动中心和文化设施，部分体育活动设施破损或被占用，不能满足村民日益提高的生活需求。

3.2.3近5年内的新增分户和历史欠房户未得到解决

根据相关规定，根据现状部分对具有农业户口村民年龄的统计数据，得出5年内达到适婚年龄满足分户要求的人数，其中男性288人（出生年份为1991-1998年），女性248人（出生年份为1993-2000年），新增分户为536户，历史欠房户为231户。

3.3实施策略

3.3.1“村庄修规一张图”控制

从空间上对整村的用地进行网格化管制，对新村用地和存量旧村用地进行整体修详规设计，对不同新村用地的开发模式提前提出成片办理村庄建设用地报批、报建的设想，对每一个地块管理单元提出开发强度指标控制（包括建筑高度、建筑密度、容积率等），统一建筑的风格和基本色调，控制好存量土地的拆旧建新和新建建筑间的关系。

3.3.2优化村庄用地布局规划，完善公共管理与服务设施

对村域功能的划分应该坚持高效合理的原则，将道路交通、基础设施、市政配套等问题考虑到实际村庄治理中，能够将现代化的城市设计理念落实到具体的村庄建设中，对村内的各有类用地进行优化布局，按照公共服务设施“五个一”工程规划，增设、扩建或改造部分公共服务设施，如增加综合服务中心、200㎡文化站、户外休闲文化活动广场、江村村宣传报刊橱窗、无害化公厕等。改善村庄环境，提高村内旅游园区服务质量与村民生活质量。

3.3.3合理安排新增村民住宅用地，开发新村

江村村位于城乡结合部地区，属于城市的边缘地带，规划划定为城边村，村内无空心区域，存量的建设用地早已开发完毕，面临近五年内新增的村民分户及历史欠房户等问题，规划预测了其安置用地规模：本轮规划住宅用地量应将新增分户、历史欠房户、拆迁安置户、泥砖房户纳入统筹考虑，按照户均建筑面积280㎡，结合国土指标与江村村的实际情况，本次规划新村用地面积为6.15ha，规划容积率2.5，建筑面积为153750㎡，近期可解决525户新增分户的需求。

①用地报批：提前报批，纳入上一年国土指标使用计划。由于国土农村建设专项用地指标有限，申请的指标短期内无法全面铺开整个白云区的城边村的新村建设，因此，只能选取了该试点地块，既能发挥指标集中优势，投入较小的人力、物力，试出村民建房各个环节的宝贵经验，对后续相关政策和流程的制定起到关键性的作用，又能切合实际，以点带面逐渐扩大覆盖范围。

②建设模式和地块开发指标：资金自筹模式，资金主要来源常规金融渠道（银行信贷）和非正式金融渠道（民间借贷），实施的主体为农户，监督单位为区和镇一级人民政府。城边村试点村江村村住宅建设形式——公寓式，净用地面积6.15公顷，住宅基底面积1.53万平方米，建筑密度25%，容积率2.5，总建筑面积153750平方米，公建筑配套面积16900平方米，住宅层数5栋10层楼。

结束语：合理利用农村土地保障农民住房是中国土地改革必须重视的问题之一，这是中国农村地区经济发展的重要标志。本文以理论结合实际为核心方式，选择广州市白云区城边村宅基地建设规划方案作为研究对象，对城边村村民建房背景及建房制度进行研究总结，发现目前城边村建房存在的主要问题为建房审批体制问题、规划问题、建房用地问题和宅基地一户多宅、新增分户得不到解决等历史遗留问题。

参考文献

[1]魏伟，周婕.中国大城市边缘区的概念辨析及其划分[J].人文地理，2006，04：29-33.

[2]广州市城乡建设委员会，广州市国土资源和房屋管理局，广州市规划局，广州市城市管理综合执法局.广州市农村村民住宅规划建设工作指引[Z].2012-11-12.