房地产评估中的涉税问题研究

房地产评估中的涉税问题研究

漆秀红

广西广证房地产土地资产评估有限公司广西壮族自治区南宁市530000

摘要：随着我国社会经济的发展，房地产行业异军突起，发展迅猛，成为我国国民经济组成中不可或缺的一部分。房地产的价格不仅在房地产市场中起到杠杆作用，在口常生活中也是民众热切关注的问题，在国民经济中更是能随时反映经济发展走向的一面镜子。因此，伴随着房地产行业兴起而应运而生的房地产评估则在国民经济发展中显得尤为重要。

关键词：房地产评估；涉税问题；研究

引言

近年来，随着我国经济和社会的繁荣发展，房地产行业迅速成长成为我国国民经济组成中的重要组成部分，为GDP的增长贡献了巨大的力量。房地产的价格能及时反映经济社会的发展状况，引导经济发展的走向。因此，伴随着房地产行业兴起而应运而生的房地产评估则在国民经济发展中显得尤为重要。在目前的房地产评估实务中，最常用的基本评估方法有三种：市场比较法、收益法、成本法（资产基础法）。这三种评估方法是独立存在的，但是也是在相互补充，不断完善中形成了一套完整的房地产价值评估的体系。在用市场比较法和收益法对房地产进行评估时，由于这两种方法自身的特点，决定了房地产评估的评估值所发生的增减值并不需要进行税负处理，而用成本法（资产基础法）对房地产进行评估时，则需要考虑在面对资产出现增减值时是否需要进行相关的税负处理。在当前的房地产评估实务中，由于被评估资产的价值类型并不统一，使得在采用成本法（资产基础法）进行评估时无法将资产的价值定义为市场价值，从而导致对资产的增减值并没有进行相关的税负处理，最终影响房地产评估的结果和评估报告的使用。这种问题在资产评估行业普遍出现，也是备受争议的一个问题。随着近年来房地产价格的攀升，房地产企业和其他涉足房地产行业的企业在对其资产进行评估时增值较大，由此产生的相关税负是否进行处理以及如何处理，都会直接影响评估的结果。为了解决这一问题，本文在总结概括国内外房地产评估研究的发展历程和相关研究成果，以及简要介绍房地产评估相关概念，包括房地产评估中的价值类型和房地产评估的基本评估方法的基础上，结合增值税和所得税在房地产评估中的表现，分别总结分析了三类房地产在评估时的税负问题和处理办法，并根据当前我国房地产评估现状和房地产评估实务中的经验总结，论述了房地产评估中存在的涉税问题，如房地产增值带来的税收问题，以及房地产开发企业股权转让的税务问题。然后通过两个评估实务中常常出现的案例，对之前提出的房地产评估中的涉税问题进行了举证，并探讨解决问题的办法。最后根据以上的研究得出结论，并提出解决涉税房地产评估中存在的问题的完善对策，对房地产评估中涉税问题的处理办法在未来房地产评估实务中的应用进行了展望。

1房地产评估的研究轨迹

我国对房地产评估的研究轨迹与国外的研究基本同步，在房地产评估的研究初期也是首先对土地进行评估研究，随后逐渐将土地研究与房地产研究相融合，形成了我国自己的房地产评估体系。我国房地产评估的发展史分为以下三个阶段：第一阶段是萌芽阶段。我国的房地产评估理论研究始于20世纪30年代，一大批学者在对国外房地产经济学理论进行研究的基础上，围绕土地和房地产价格进行研究探讨，并根据心得体会和研究创作出了一批优秀的和具有借鉴意义的著作。第二阶段是初步发展阶段。房地产价值与价格评估的研究在新中国成立初期，由于当时政治环境的影响而逐渐被忽视。党的十一届三中全会之后，政治环境逐渐明朗，经济和社会发展成为重中之重，房地产行业也随着土地制度和城镇住房制度的深化改革而兴起，对房地产理论的研究和探索也逐渐复苏。1984年颁布实施的《经租房屋清产估价原则》确立了我国房地产估价的规章制度，以及国家土地管理局于1990年后不断更新的《土地估计管理办法》的提出，为我国房地产评估准则形成和监管实施奠定了基础。从1990年开始出现了多种测算土地价格的测算法，如联合建房地价测算法、房屋契价测算法、历史地价趋势评估法等，总结出了符合我国国情和发展道路的基准地价评估法。第三阶段是迅速发展阶段。《房地产估价规范》于1999年开始实施，统一了房地产行业的估价准侧，并对其内容做了详细的规定。

2房地产评估中的涉税问题

2.1土地增值税在房地产评估中的表现

在我国，土地增值税是对房地产征收的最主要的一个税种。土地增值税是指对企业或者是个人征收的，因其转让土地使用权包括附着在土地上的建筑物的产权的一种税。土地增值税在我国是将土地转让和房屋转让所获得收入进行合并征收的一种税，房地产作为征收对象，它的增值额则等于房地产转让的收入金额中减去了准予扣除部分后的金额。在我国当前的房地产价值评估的实际操作中，对其中产生土地增值税该项税负有以下三种处理情形：C1）委托对房地产进行评估的企业并没有对评估业务提出特定的要求，许多评估机构和评估师在房地产评估的过程中不仅没有考虑土地增值税的扣除问题，而且在评估报告中也未曾将土地增值税对房地产评估的影响进行披露。C2）委托对房地产进行评估的企业并没有对评估业务提出特定的要求，而且在房地产评估的过程中评估师对土地增值税扣除的问题也存在着异议，土地增值税的扣除因素在估价过程中往往被一些评估师所忽略，却让委托方在评估前进行考虑，而评估机构和评估师则仅仅在评估报告中阐释了土地增值税对房地产评估的影响（3）对土地增值税的扣除进行计算，根据相关的有关于土地增值税的法律、法规有多种方式可供选择，估价师在对评估委托方目前的经营状况和其历史上的的经营情况进行充分调查了解的情况下，给待评估的房地产选择一种合适的计算方法，并且对委托方所在企业或者房地产项目在评估过程中的税负进行一定的筹划和调整。

2.2企业所得税在房地产评估中的表现

对在我国境内进行生产经营的企业或者组织，对其在经营活动中所取得的经营所得或者所取得的其他收入征税则为企业所得税。在房地产评估行业对于房地产企业进行评估或者对某项资产进行评估时，其评估的处理过程和结果也会涉及并影响到企业价值的评估，这是由当前我国房地产市场蓬勃发展这个大环境所决定的。在关于房地产评估中所得税的处理方面，房地产评估行业内存在着如下的处理办法：在采用成本法进行评估时，并没有将房地产这项资产在评估时因产生增减值，从而对土地所得税和企业所得税产生的影响进行充分考虑，并且未在最终的评估报告中予以披露；在采用收益法进行评估时，则以待评估房地产的资产状况为基础，对待评估房地产价值的未来现金流进行测算。之所以会出现以上两种处理的情形，是因为成本法评估的是资产的市场价值，是重置成本后的价格，并不考虑所得税的处理；收益法则是根据待评估房地产或者房地产企业的实际经营情况进行利润和所得税的测算。结语随着我国房地产市场的繁荣发展和房地产评估制度的不断完善，越来越多的企业涉足到房地产行业，也有越来越多的个人对房地产市场的关注度在不断地加深。对房地产的价值进行评估已然成为市场经济活动中不可或缺的一部分。而我国房地产评估行业在推进房地产评估理论研究，以及加快房地产评估实务应用的发展的过程中，多多少少存在着一定的缺陷，也遇到了不少的难题。因此我们要加强对房地产行业的建设。

参考文献：

[1]曹中.企业价值评估[M].北京：中国财政经济出版社，2016

[2]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2016

[3]杰弗里·费舍，罗伯特·马丁.收益性不动产评估技术[M].北京：经济科学出版社，2015.