城市建设用地规划管理探究

城市建设用地规划管理探究

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1武汉盘龙城镇建设发展有限公司湖北武汉430000；2武汉市都市产业投资发展有限责任公司湖北武汉430000

摘要：随着城市化进程不断推进，土地作为城市最宝贵的基础资源，如何科学利用、合理规划、统筹管理是城市规划工作者长期思考和实践的课题。而城市规划用地管理是保障城市规划合规实施、促进城乡协调发展、协调各方矛盾权益和完善城市规划的必要手段。当前，城市建设用地规划管理还存在一定问题，严重影响城市土地资源的利用。本文结合具体实例，探究城市建设用地规划管理。

关键词：城市建设用地；规划管理

1当前城市建设用地规划管理现状

1.1城市规划编制受到多方面因素影响

城市规划必须放在相应的行政区域和层级来看。这就涉及科学划分城市规划区，具体指标有地理环境、区位、资源、人口以及交通教育医疗等人文要素。地理要素肯定是基础，气候水文、地质地貌、土地空间等决定了城市发展的核心—人口。有了生存基础，才能谈发展问题。人口、区位、资源等都可能成为发展的主导要素，其发挥程度决定了一个城市的定位和发达程度。很多因素是相互作用互为因果的，正确认识规划对象，才有接下来的流程。

1.2城市土地资源过度开发和浪费的现象并存

在城市化快速发展过程中，一些政府部门为了尽快提高城市的经济效益，不惜代价加大力度开发土地资源，导致土地资源过度开发，城市生态环境遭到严重破坏。同时，由于人口基数大，我国是世界上占地面积人均最低的国家，这是我国的基本国情，尽管土地面积和利用率在不断扩大，但是人与土地资源之间的不协调矛盾还依然长期存在。由于在实行计划经济的时代，人们可以无偿获得土地，这导致一些城市普遍出现征地多用地少，甚至出现荒地等问题。城市土地过度开发以及和土地资源严重浪费这两个问题并存，导致相关的土地资源规划与管理方面的工作难度大大增加。

1.3城市发展规划的目标不清晰

有些当地政府部门为了眼前的短期经济利益，而无暇顾及长期的城市经济效益。例如，在城市中开发一些高新产业园区、新型科技园以及物流中心等，从短期来看，似乎从一定程度上起到了提升经济的作用，但是，从长期发展来看，会在发展中付出巨大的代价，例如，逐渐会出现浪费土地资源、人力资源以及社会资源等问题。

1.4配套工程建设不足

由于缺乏有效的监管，公用配套设施无论从数量还是质量都与规划设计要求有所降低，分布也不太均匀，特别是一些中小学校配套规模严重不足，造成居民生活不便。另外，由于城市快速扩张，导致部分城市建设过程中配套的给、排水、电力电讯等市政基础设施建设无法满足要求，造成基础设施支撑能力较差。

2城市建设用地规划管理措施

2.1工程实例

城市片区位于某市经济技术开发区的南部，是开发区的配套服务中心。为了在城市规划建设具体实施过程中保护现有的生态环境，更加集约地利用土地，统筹各项基础设施建设，规范各项开发建设行为，某市经济技术开发区管委会决定重新开展片区控制性详细规划的修编工作。

2.2城市建设用地规划思路探索

城市建设用地规划总体的原则是尊重片区城市建设、土地批让、环境状况等既有因素，整合各项有利、不利的发展资源，挖掘片区的发展潜力，适应市场及社会经济的发展需要，增强规划的弹性空间和实施条件。

2.2.1土地开发控制和街区规划

（1）控制原则。1）通过片区、街区、地块三个开发控制层次的平台将规划的刚性和弹性结合起来，重点控制和保证公共服务空间及基础设施的建设；2）通过设定街区单元的建设总量来控制整体开发强度，同时街区内的各地块在建设指标上允许突破并相互平衡，以此增加地块的开发弹性。（2）开发控制重点。1）片区、街区、地块。（3）街区规划。1）街区划分。结合街道和社区界限范围，天然的地理界限如河流、城市土地利用结构、功能内在的关联性、土地使用性质的同一性、主次支路围合的街坊等因素来划分街区；2）控制内容。用地面积、总建设容量、绿地规模、及街区内公共服务配套设施要求等。

2.2.2用地规划

（1）土地使用策略。1）在尽量不减少发展用地的情况下保证足够的公共空间，并体现一定的连续性；2）遵循“城市多样性”原则，充分考虑土地的混合使用，预留未来的开发弹性；3）土地利用与地块性质、开发强度相结合，集约建设，保证土地价值的均衡化。土地用地规划例图如图1所示。

图1土地用地规划例图

（2）居住用地。1）用地规模。规划居住用地总面积为135.07ha，占城市建设用地的48.78%，均为二类居住用地；2）规划布局。根据城市主次干路、各地块的不同特点和街区的划分原则，片区共包含3个居住区。（3）公共管理与公共服务设施用地（1）用地规模。结合通海南路布置商业、文化、娱乐等公共设施，满足会展产业服务需求，同时作为片区生活高品质的服务中心；2）规划布局。行政办公用地面积为6.74公顷，占城市建设用地的2.43%。文化设施用地面积为4.57公顷，占城市建设用地的1.65%。教育科研用地面积为16.40公顷，占城市建设用地的5.92%。主要为中小学用地，根据其服务半径及片区人口规模需求，分布在各居住区内。（4）商业服务业设施用地。规划商业服务业设施用地总面积为16.04ha，占城市建设用地的5.92%。主要分布在老贯冲路、王家垄路、白石岭路的两厢。（5）公用设施用地。规划公用设施用地总面积为3.27公顷，占城市建设用地的1.18%。包括供应设施和环境设施用地，保证了上位规划所指定项目的落地。（6）绿地与广场用地。绿地与广场用地总面积为19.35公顷，占城市建设用地的6.99%。（7）城市建设用地构成。居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地和绿地与广场用地。

2.2.3绿地及公共开放空间规划

（1）绿地系统。绿地系统规划应从城市通风、景观可视性和亲水性等因素考虑，通过增加绿地，创造开敞、舒适自然的滨水生态绿廊与城市滨水开放空间。（2）规划原则。1）保护并结合自然原则；2）系统性原则。建设由周边生态绿地、区内游园、街头绿地以及防护绿地等构成的多样化内容的绿地系统，并提供良好的步行联络；3）均布原则。尽量保证绿地、游园在空间上的均匀分布，满足合理的服务半径。3）规划结构。充分尊重场地特色，结合片区功能定位和功能结构，以自然景观带和人工景观带构筑景观主轴线。

2.2.4公共开放空间系统

（1）规划原则。以自然景观为背景，突出“山水城、现代城”形象，强调临路、沿湖、公共空间及重要节点的景观营造，形成以主要景观轴为骨架，以重要公共空间为中心，重点地段为节点的景观体系。（2）规划结构。以车行视觉景观，塑造滨水开放空间，注重开放空间的亲水性与功能性的复合。结合规划片区内景观道路、景观带、道路绿化带，结合规划片区内街头公园，形成观赏、游憩、交通等不同类型的绿网。

结语

城市的发展与国家国民经济的发展有着密不可分的关系。城市是人流、物流、信息流等各类信息系统的重要组成部分的交融地带，同时也是促进社会经济、政治文化、生态环境发展的重要基础条件，充分体现出人类文明的发展成果。相关工作人员一定要加强城市建设用地规划管理，土地利用与规划的效益，提高土地利用的合理性，使土地利用与生态环境更加和谐，减少土地资源浪费，促进经济可持续发展。

参考文献：

[1]贾俊.城市建设用地规模划定顶层设计的思考[J].规划师，2017，33（02）：42-47.

[2]方创琳，李广东，张蔷.中国城市建设用地的动态变化态势与调控[J].自然资源学报，2017，32（03）：363-376.