浅析低碳经济背景下房地产行业的发展

浅析低碳经济背景下房地产行业的发展

黄朴,崔建霞

黄朴；崔建霞（中国石油大学（华东），青岛266555）

摘要：哥本哈根气候大会之后，“低碳”成了热议的焦点。房地产行业在经历2009年的动荡之后，2010年也面临“低碳地产”发展的转型。本文首先对我国房地产行业发展低碳经济的必要性进行简单介绍。然后分析了我国房地产行业在发展低碳经济的过程中面临的限制性因素，主要从对低碳的认知程度、技术创新能力、金融创新支持和制度性障碍四个方面加以阐述，最后提出了我国房地产行业发展低碳经济的一些建议。

关键词：低碳经济；房地行业；低碳建筑；创新

中图分类号：F062.9文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）11-0008-02

0引言

2008年，联合国环境规划署确定6月5日为“世界环境日”，主题是“转变传统观念，推行低碳经济”。全球低碳经济成为大趋势，由于煤炭和石油的大量消耗给中国环境和资源所带来的压力，中国发展低碳成为共识。而房地产行业在我国是一个供不应求的市场，房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%，占GDP的比重接近10%，其在我国持续城市化过程中还有相当长的一个发展时期，因此，房地产行业是发展低碳经济、倡导低碳生活的优良载体。

1我国房地产低碳经济发展模式的必要性分析

1.1房地产发展低碳的潜力巨大据《低碳地产研究报告》统计，我国现有建筑430亿m2，每年新增建筑16~20亿m2左右，其中，99%以上是高能耗建筑，而现有的约430亿m2的建筑中，只有4%采取了能源效率措施。因此，发展低碳房地产技术潜力巨大。据统计，到2020年，中国用于建筑节能项目的投资至少达到1.5亿元，而且据美国咨询机构麦克劳·希尔建筑信息公司在报告中预测，2013年低碳建筑的产业规模将达到目前的三倍，也就是906~1400亿美元。

1.2地产低碳的成败关系到国民低碳经济的成败房地产在我国是典型的高排放行业。专家预计，2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%；同时，房地产是我国节能减排潜力最大的行业。房地产业处于国民经济产业链的中游，与20余个产业相关。在房地产领域采取低碳战略，将拉动上游的产业，带动下游消费。如采用大量的可再生能源、低碳技术和绿色建材产品，势必带动相关行业的发展，为我国产业结构调整提供一条十分重要的途径。

1.3低碳经济有助于平衡我国房价的波动低碳经济的特征之一是经济性，包含两方面内容：一方面是低碳经济应按市场经济原则和机制来发展，另一方面是低碳经济的发展不应导致人们生活条件和福利水平明显下降。也就是说，既反对奢侈或能源浪费型的消费，又必须使人民生活水平不断提高。目前，由于我国高科技产业以及新能源的开发利用均是初步发展阶段，低碳经济的推广阶段会出现短时期内房价的上涨，但是从长远角度分析，低碳经济必然会有助于房地产成本的降低，由此在推动房地产市场趋于平稳发展的过程中，倡导发展低碳经济成为强有力的助推器。而且，房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。

1.4中国发展低碳经济的转型、结构调整依靠房地产中国房地产的现状源于十年前我国通过启动房地产市场推动经济发展的战略选择。客观的分析，房地产的发展在拉动经济、改变城乡面貌、提高人们居住水平反面做出很大的贡献，同时也为政府提供了一个巨大的、持续的收入来源和相应的机制。我国的当务之急就是如何继续发挥好房地产的作用为整体的经济转型、结构调整服务。因此，政府当前不会过度的打压房地产，而是应该精细调整，平稳房价，将低碳经济与房地产的长期稳定发展有机结合，利用房地产促进我国经济“低碳化”，保障经济的转型平稳实现。

2低碳房地产发展所面临的限制性因素

2.1对房地产低碳经济缺乏认识程度和政府扶持第一，低碳经济作为2010年两会上的一大亮点，在国家尚未出台一系列的法规之前，人们对“低碳经济”、“低碳建筑”、“低碳生活”等名词的理解会产生分歧。我国低碳经济的衡量、评价指标评价体系尚未成熟，消费者无法对低碳建筑和低碳住宅有深刻的认识，“低碳住宅”的可信度有待商榷；尤其是在我国房地产市场信息不对称的前提下，消费者对“低碳住宅”的购买将更加谨慎。第二，当前我国的房地产市场客户端并没有真正的从一个社会角度和国家角度认识“低碳”，消费者关注的主要是房价以及舒适度等。第三，目前我国政府并没有给出明确的标准和政策扶持。在缺乏标准的情况下“低碳”就成为了一种理念。只有在国家确定了低碳的计算标准扶持标准后，才能使整个建筑业向真正的低碳之路发展。

2.2我国房地产低碳经济缺乏先进的技术创新能力

2.2.1发达国家向发展中国家转让技术的情况不容乐观在世界贸易组织第七次部长级会议上，发达国家纷纷主张应加速推进“绿色”贸易自由化，这其中除了全球应对气候变化的因素之外，开放环保产品和环保技术市场所带来的巨大利润也是发达国家热衷于“低碳”的诱因。发达国家均把“绿色经济”视为经济发展的未来方向，大力推进环保技术和产品的研发生产，试图占领下一轮经济增长的制高点，而环保产品和技术蕴含着较大的出口潜力，对于打开发展中国家的市场有很重要的作用。贸易自由化是全球经济发展的最终归宿，但是当发达国家以抵抗全球变暖为理由提出单独实现“绿色贸易”自由化时，为什么没有得到发展中国家的支持呢？目前全球最先进的技术大部分被发达国家掌握，一旦实现贸易自由化，而发展中国家因为在技术上的劣势和自身碳排量大等原因，在绿色技术方面拥有巨大的市场潜力。哥本哈根气候变化大会旨在为2012年《京都议定书》第一承诺期到期后的国际温室气体减排达成新协议。但前期的谈判形势不容乐观，其中一个重要障碍就是发达国家始终不肯承诺向发展中国家提供资金和转让技术，帮助它们应对气候变化及相关后果。

2.2.2房地产自身的技术创新存在不足第一，技术研发及产品转化存在一定的困难，研究经费不足、起步较晚、技术不成熟、研发不均衡、市场前景不确定等问题的存在阻碍了技术创新；而且，由于缺少对应的转化政策和转化方式，限制了节能技术向市场转化，转化的成功率下降，产学研无法结合。第二，市场准进制度和监管制度不严格，据2009年上海市建设工程安全监督总站对112组工程节能材料的监督检查，显示抽样检查不合格率高达19.6%，市场上低碳技术良莠不齐。第三，低碳产品的价格不利于低碳住宅的普及。由于节能产品价格偏高，当前市场的客户端在面临节能与价格的选择时，往往注重的是一时的低价，由此也造成投资者对低碳住宅的积极性不高，低碳房地产的普及较为困难。

2.3房地产低碳经济缺乏金融创新支持《京都协议书》的签订推动了全球碳排放权交易市场的形成并促使其快速增长，碳排放权衍生为具有流动性的金融资产，碳排放成本成为市场主体投资决策重要因素。金融机构通过对节能减排和环保生态项目提供资金支持，从而使资金流向低排放的企业，促使房地产从高碳环节向低碳环节转变。然而，由于缺乏金融创新支持，中国当前在碳排放市场中处于被动参与的地位，如果不能提高在国际碳交易市场中的话语权，最终将被迫按照发达国家制订的“国际标准”进行碳测算、碳交易、缴纳碳关税，以高价向发达国家购买低碳技术和碳排放权。我国虽然已经推出“绿色金融”、“绿色保险”、“绿色证券”三项绿色环保政策，但我国的金融体系存在以下限制因素：

2.3.1金融机构对低碳金融的认知程度有待提高低碳金融是一项存在历史较短的金融创新，国内大多数金融机构包括商业银行对碳金融业务的项目开发、审批，以及运作模式、风险管理、交易规则、利润空间等缺乏应有的了解，熟悉碳金融业务的专业机构和人才不足，导致金融机构对发展碳金融交易业务缺乏内在驱动力。

2.3.2低碳金融的社会效益与金融机构的利润追求存在矛盾

受技术水平、自然条件等客观因素所限，再加上欠缺相应的风险补偿、担保和税收减免等综合配套制度，向低碳转型的相关企业往往会导致经营成本大幅上升，盈利能力下降，虽有社会效益，但缺乏现实即期的经济效益，这直接导致融资机构信贷风险的上升。在现有金融监管与运行体系下，金融机构无力分担应对环境变化所带来的社会成本，银行对于贷款的安全性、收益性与流动性的强调，以及证券市场要求企业利润实现的双重压力，使得与低碳经济相关的项目面临较为严苛的融资环境。

2.3.3相关中介市场发育不完善与一般的投融资项目相比，CDM项目需要经历较为复杂的审批过程，这导致CDM项目开发周期相对较长，因此伴随更大的交易成本。此外，开发CDM项目涉及风险因素较多，非专业机构难以具备此类项目的开发和执行能力。在国外，CDM项目的评估及排放权的购买大多是由中介机构完成，而国内相关中介机构尚处于起步阶段，难以开发或消化大规模的项目。国内也缺乏专业的技术咨询体系来帮助金融机构分析、评估、规避项目风险和交易风险。

2.3.4政策法律风险首先，国际公约的延续性问题构成了碳金融市场未来发展的最大不确定因素。《京都议定书》的实施时间仅涵盖2008-2012年，各国对其有关规定仍存有争议，目前实施的各项制度在2012年以后能否延续，这是形成统一的国际碳金融市场的主要障碍之一；同时，减排认证的相关规定也可能阻碍市场发展。因为，减排单位是由专门的监管部门按照既定的标准和程序进行认证。由于技术发展的不确定性以及领导者意图的变化，有关认证的标准和程序缺乏稳定性。而且，由于项目交易涉及不同国家，必将受到东道国法律的约束。所以，碳金融交易市场发展面临着市场交易主体难以预期和控制的政策风险和法律风险。

2.4房地产低碳经济的发展面临制度性障碍

2.4.1房地产发展低碳经济政策失效当前低碳地产在行业中认知程度有限，低碳建筑、低碳住宅在房地产开发领域还没有一个标准的释义。《中国发展低碳经济途径研究》指出：在目前的集中供热供冷计量收费机制下，用户没有节能的意愿。中国许多城市出台了分时电价政策，但是在许多建筑物中没有安装分时电价表，导致政策失效。对于强制性建筑节能标准的执行情况存在较大问题，据2005年的调查结果，大城市中新建居住建筑实际按节能设计标准施工的：北方地区比例为50%，夏热冬冷地区比例为14%，夏热冬暖地区比例仅为11%左右。中国对新建建设项目要求进行节能评审的政策一直未得到有效实施。此外，节能政策、能源价格、财税政策、环境保护等涉及多家政府部门，也需要节能主管部门进行大量的沟通和协调。

2.4.2房地产新能源效率技术与实践的应用障碍首先，目前一些低碳技术已经成熟，但还没有被大规模应用；其次，能源效率收益不仅仅基于设备的前期成本而是基于整个生命周期的成本；最后，能源效率收益只有在全社会各部门共同努力之下才能取得，因此国家和重负应积极促使公众和其他能源消费者的购买和投资低碳产品、技术。

3今后房地产低碳经济发展过程中的几点建议

3.1改变消费者生活方式消费者行为是房地产低碳经济发展的决定因素之一，消费者的行为方式决定碳的排放量。美国人的生活质量、收入水平与欧洲国家差不多，但是美国的人均碳排放比欧洲要高出一倍。为什么会有这么大差距？因为美国是高消费、高排放的浪费型生活模式，建筑节能标准还没有中国高；美国几乎没有公共汽车，全是私人汽车；而欧洲的交通很发达，建筑节能标准也很高。生活方式不改变，碳排放就降不下来，所以，改变消费者消费行为，构建一种简单、简约、简朴和可持续的生活方式成为关键。

3.2制定绿色低碳房地产法律政策环境

3.2.1设计科学的制度客观的说，低碳地产体系的构建过程中，最大的挑战不是技术问题，而是体系和制度问题。设计科学的制度包括以下几点：第一，跳出“单体建筑”空间，站在城市和地区发展的角度规划发展，同时明确并且熟练掌握房地产开发的具体操作阶段、明确主体责任和利益的落脚点。第二，加快研究和构建低碳建筑的低碳指标和碳排放指标，我国已经将“碳排放指标”纳入十二五规划，并且正在研究制定《节能环保产业发展规划》《新兴能源产业发展规划》《发展低碳经济指导意见》《加快推行合同能源管理促进节能服务业发展的意见》等。第三，建立新的规划方法和工具，将宏观指标转化为法定规划指引（规范）。第四，以政策推动市场需要，平衡低碳地产的供给和需求。

3.2.2鼓励绿色低碳房地产金融创新房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，绿色低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫，平抑房价的“对冲基金”。因此，建议鼓励发展绿色低碳房地产信托投资基金，通过多种融资方式为低碳地产开发提供发展资金。未来，还要在已量化绿色建筑的节碳指标的基础上，建立节碳的基准值并计算住区节碳总量，并逐步建立房地产低碳的信用积分机制以便和货币和金融挂钩，形成中国低碳住区碳交易体系，为未来国际化的碳交易、碳税、碳货币做好准备。

3.2.3建立房地产碳信用积分机制，尝试设立“房地产碳税空转制度”在目前暂未实行碳税的情况下，尝试将开发企业累积的碳减排量实行积分制，尝试设立“房地产碳税空转制度”，当条件成熟时，用于冲抵碳税或政策规定的其他税费。

3.2.4加快制定绿色低碳地产法律政策中国发展高层论坛上，国务院副总理李克强表示，世界经济存在许多不确定因素，经济发展面临的形式依然复杂。低碳经济的发展机遇与挑战并存。据了解，在当前政策缺失的情况下，低碳地产违法犯罪的成本很低，即不环保付出的代价太低，同样，发展低碳地产的背后蕴含巨大的利润空间，因此在没有相应的政策引导或者税收的减免、补贴的条件下，有可能会出现房价的又一轮“上涨”甚至是泡沫的产生，因此必须加快绿色低碳地产法律政策的制定，保证高能耗地产平稳的过渡到“低碳地产”。

3.3加强建筑节能技术和标准的推广，开发城市低碳建筑一是引入建筑物能效标准和标识制度，提高建筑节能标准，加大标准的检查、执行力度；二是对既有高耗能建筑开展节能改造，鼓励能源服务公司对既有公共建筑进行改造；三是支持对重要的节能建筑材料开展研发和产业化；四是利用财税政策鼓励开发商和消费者投资、购买节能低碳建筑，对于购买节能低碳建筑的消费者给予减税优惠；五是开展节能低碳建筑示范。

参考文献：

[1]国合会政策研究报告2009.发展低碳经济途径研究，2009.11.11-13.

[2]刘雪莲.低碳经济发展需要金融创新支持[N].光明日报,2010.2.

[3]全国工商联房地产商会.关于积极推广绿色低碳技术、推动绿色建筑发展的提案,2010.2.8.

[4]肖林.以低碳经济引领上海发展转型.《中国经济报告》,2010.