浅谈房地产项目管理

浅谈房地产项目管理

郝兴栋

中国海洋大学山东省266000

摘要：随着政府对房地产市场的宏观调控，房地产行业的竞争变得日益激烈，房地产企业要在激烈的市场竞争中实现可持续发展，就必须必须抓好质量管理、成本管理、风险管理和合同管理，只有这样才能提高企业的经济效益。本文对房地产项目中的质量管理、成本控制、风险控制和合同控制问题进行了简要的阐述，希望对相关工作人员能够有所帮助。

关键词：房地产项目；项目管理

引言

在房地产项目中，质量、成本、风险、合同是企业比较关注的重点。尤其是质量和成本，两者之间有着一定联系，可以说质量是核心控制因素，成本管理则是为了企业服务。房地产企业只有抓好质量管理和成本管理的同时，再注重合同和风险管理，才能使房地产企业的经济利益和社会利益达到最大化。

一、房地产项目管理的概念

房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容，项目开发管理者在工程建筑和使用中，通过全方面的管理方法和程序，其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现，因此在房地产项目的开发中，需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中，其管理核心就是成本控制，针对房地产项目的核心进行控制，即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容，比如成本的优化配置，效益最大化等，开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节，随着工程的进程会发生动态的变化，在发展计划的制定时，需要结合企业的发展特点进行计划，分析项目的可实现性，在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划，以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中，需要对设计图纸进行审核，进入施工，并且在施工后进行整体项目的验收，从而完成项目管理。

二、项目的质量管理

1、明确质量目标

项目开发的质量管理目标要与项目的自身特点结合。质量目标的设置不能过高也不能过低。质量目标过高，企业的投资成本将会上升，企业的综合绩效将会降低；目标过低，会对项目造成一定伤害，从而导致企业在市场竞争中失去竞争力。在确定质量目标成本时需要对投入费用和获取的收益进行分析，在开发过程中要树立全寿命周期概念，在项目开发过程中适当坚守非一致性成本，增加一致性成本，降低事故发生的几率。

2、质量保证

在项目开发过程中，通过质量计划，增加项目最终用户以及投资人对项目质量的信心。例如，在招标前讲明项目进度、成本控制、质量目标以及相应的招标条件，对施工组织和质量计划进行严格审查，加强对进场构件和材料的监督工作。

3、项目施工过程中的质量控制

施工过程控制，就是将工程施工过程和阶段性结果进行科学比较，找出工作中出现的偏差；通过合同说明与半成品和成品进行详细对比，找出偏差所在；利用施工作业和施工方案与实际工程建设顺序进行对比，找出偏差所在；对整个施工过程中的质量控制可以通过普查、抽查等方式完成，依据阶段作业的结果，判断工程的建设是依据原施工标准继续作业，还是进行修改。施工过程中，可以通过现场负责人管理责任制，对各级技术管理的权限进行合理划分，从而使每名工作人员都各司其事。在施工过程中，要通过旁站监理对施工承包人的各种施工方法和施工程序进行控制。旁站监督包含的内容有：检查施工中使用的设备、材料、工程开工报告单、操作工艺以及施工方法等，如果发现违规行为，要及时发出警告，并做出现场指令，确保工程质量。

三、房地产项目成本管理

1、提高成本管理意识

房地产项目的成本管理需要全员参加，因此要想改进房地产项目成本控制手段，就必须全面提高成本控制意识，不能单纯地提高某个部门或某个人的成本控制意识，房地产项目成本控制也不是某一个部门或某一个人的责任，而是房地产企业中涉及到的每一个人的责任，这也是全面成本控制的核心。全面控制并非仅对成本进行控制和管理，而是项目管理中涉及到的多个方面的工作都要围绕成本管理开展，从项目投标到工程竣工整个环节都要加强对成本的控制。

2、优化设计方案

房地产项目设计水平对成本控制有着重要作用。因此，在房地产项目开发过程中要对设计方案进行优化，在设计阶段强化成本控制。在项目建设方案的设计上应当尽量挑选优秀的设计单位，对先进的技术进行合理应用，使项目成本能够得到合理控制，确保投资能够获得到期望的经济效益。对房地产项目设计的选择应当通过多种方案相互对比的形式选出满足需求的方案。

3、通过创新技术和信息化管理控制成本

房地产项目投资过程中需要技术手段作保证。依据大量的施工经验不难看出，在建筑施工中材料所占的费用比例高居不下，对成本有直接影响。科技的发展使房地产项目在施工过程中需要不断地对技术进行提高，增加对新材料、新工艺、新方法的应用，通过对新技术的应用，可以适当的缩短工期，降低工程成本。

四、房地产项目的风险管理

1、树立风险价值理念

首先，房地产作为特别性很强的行业，管理层先要意识到加大风险管理的必须性，提高自身的风险防御认识，对项目的开发过程中有可能碰到的各类风险清晰的认识，力求在进行任何决定的时候都具备风险价值认识，时事警惕风险，并且认真做好决定前的分析工作，选用适当的方法。其次，积极宣传风险管治的关键性和及时性，培育与形成风险管治的企业文化，为达到风险管治能力的提升做好稳固的环境支持。

2、建立健全风险管理机制

配备相对应的危机管理人员，建立起一支高素质高能力的完善型开发队伍，重点是要积极主动引进一批德才兼备既有的综合性人才，为项目的顺利发张和今后的正常运作打下充足的基础。再有，建立强有力的风险管理队伍或单位，加强管理协调技能，筹建和完善房地产项目的开发管理体系，统一职能，体现对风险的事前预防、事中控制以及事后处理。此外，为更好地促进危机管理工作，可选用企业中目前的优秀人才将实行有针对性的培育，使其迅速成长成为高素质和能力的复合性危机管理人才。

3、强化风险控制

建立房地产风险预警体制，加强风险控制责任，使企业能更加科学、体系地治理项目开发过程中的风险。首先，加强管理风险的具体环节，提高识别风险的能力。正确把握我国客观的经济政策方向，强化对风险管基础理理论的学习，在清楚房地产项目开发的具体过程以及工作安排为保证的前提下，参考以前的房地产开发中出现的风险管理经验和有关数据，强化风险受损资料的搜索整理工作，做好房地产的前期风险准备工作。

五、房地产项目合同管理

招投标是控制工程成本的一种有效途径，其实质就是充分利用市场竞争的原理，估计多家单位展开合理竞争，最终得到资源合理配置和成本有效控制的目的。在房地产项目实施过程中，招投标工作贯穿整个项目全过程。从刚开始的土地竞

拍、总体设计方案的选择、不同施工队伍的总承包和专业分包，以及最后楼盘的销售代理都可以通过招投标来解决。项目建设单位只要按照招投标程序通知若干单位制定标书进行报价竞争，最后与中标单位达成协议，并按合同实施项目管理。

结束语

总之，房地产项目管理的水平高低决定了房地产开发项目成败，也关系着房地产开发企业的发展前景。目前随着经济的转型，房地产市场也即将面临调整，企业能否抓住这个机会提高项目管理水平是一个值得重视的问题。文章先分析了房地产项目管理的基础概念，进而对相关的质量、成本、风险、合同管理提出改进措施，仅供相关人士参考。

参考文献：

[1]杨军.谈房地产项目管理的核心环节[J].山西建筑.2015（08）：250-251.

[2]徐波.房地产项目管理中存在的问题及对策[J].现代经济息.2015（09）：121.