试论我国物业管理问题研究

试论我国物业管理问题研究

陈晓俊

陈晓俊

（瑞金二路街道办事处）

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1003-2738（2011）11-0309-01

摘要：物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物，本文主要论述了我国物业管理的发展中遇到的问题，分析了物业管理发展的动力，然后论述了提高物业管理水平的建议。

关键词：管理；物业；发展

改革开放以来，我国城镇住房制度发生了很大变化，特别在房屋所有权结构方面，随着改革的不断深入，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。可以说物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市化建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。与无序的房屋经营和传统的房屋管理相比，物业管理一出现，就充满生机和活力。

一、物业管理形成与发展的原因

1.我国经济发展推动了住宅市场的发展。

改革开放以来，我国的房地产投资迅猛发展在房地产投资中，住宅投资量逐年增大。住宅市场供需两旺，住宅面积的不断增长，给物业管理带来了广阔的发展空间，带动了全国物业管理行业的发展。物业管理不仅需要对房屋进行维修，对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住宅区的完好，还要为业主提供优质的服务，建设文明高雅的社区文化和整洁温馨的社区环境，提升住宅区的品质，发挥其整体功能和综合效益。

2.人民生活水平提高，对住宅有了新的要求。

人民生活水平提高，对住宅有了新的要求传统房产管理制度的不适应。随着住房制度改革的深化，形成了一个住宅区内产权多元化的格局。计划经济时代的房管所及单位房管处的房屋管理体制己经不能适应新的形势，客观上要求房屋管理社会化。现代物业管理是由业主自治与物业公司专业化管理相结合，物业公司实施经营型管理和有偿服务，参与市场竞争，自负盈亏，既减轻了政府的压力和负担，又促进了房屋物业管理的社会化、企业化、市场化的发展。随着我国的经济发展和生活水平的不断提高。人们对住房的关切从无到有，房屋面积从小到大，继而更加关注居住环境和社区服务的质量。现在，物业管理己为越来越多的人所认可，享受优质的服务，保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念正逐步形成。

二、提高我国物业管理水平的措施

1.政府要财务措施，促进物业管理的发展。

必须尽快改善物业管理的宏观环境和微观环境，加快立法，加大政府的扶持力度，营造一个良好的政策环境和宽松的经营环境，以保证其快速健康的发展。认真贯彻执行物业管理条例和有关管理规章制度，政府加大政策扶持力度，为企业创造宽松的经营环境，改善物业管理微观经营环境，需要业主的理解，需要开发商的支持，营造健康的生存环境，需要媒体的善待，需要媒体的善待，需要政策的扶持，需要加强政府监管，需要行业协会的服务。所以政府一定要从以上几个方面考虑，积极推动我国的物业管理发展。

2.物业管理部门要加强企业自律。

物业管理部门要加强企业自律，因为真正适合广大业主需要的是一种优质的、规范的、收费合理的、稳定的物业管理服务，是建立在物业管理企业“依法办事”、“管服结合”“规范自律”基础上的质价相符的服务。要提供这样的服务，自然需要物业管理企业不断提高管理水平和服务质量。但是现今某些物业管理企业缺乏“自律”意识，短期行为较为严重。物业管理的核心是市场化管理。实行物业管理市场化，要充分发挥市场机制作用，进行物业管理的资源优化配置，实现最佳经济效益、社会效益和环境效益。物业管理企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须加快物业管理企业体制改革，建立现代企业制度，推进物业管理市场化进程。加快物业管理企业的现代企业制度建设，建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰产权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，是物业管理企业参与市场竞争的基本条件。积极构建多元投资主体的物业管理企业物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，大部分国有资产原则上都应逐渐从中退出，代之以股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理公司的形成。

3.积极推动物业管理要实现规范化、规模化、信息化。

规范化就是要求物业管理企业必须完善管理制度，物业管理运作必须做到规范化，尤其是目前问题较多的收费管理要规范化。对于物业管理的多种经营业务，则要讲究经济效益，物业管理企业应充分发挥能动作用，积极开阔多种经营的新领域。在提高经济效益的同时提高社会效益和环境效益。规模化就是要求物业管理企业尽可能实行规模化经营，降低经营成本。根据规模经济理论，企业只有达到一定的规模，管理服务成本才能最低。信息化就是要求物业管理企业应建立并充分利用信息管理系统，以提高物业管理的及时性。为了适应现代物业管理的需要，计算机管理信息系统技术在物业管理中将得到越来越广泛的运用，尤其是规模化经营的企业更是如此。

4.提高物业管理的服务质量。

物业管理企业要提供使业主满意的服务，首先要更新观念，树立“以人为本”的服务理念，主动关怀业主，了解业主的特点及服务消费倾向，根据业主的需求制订质价比较优的务标准和内容，不断创新物业管理服务平台，通过提供超值优质服务，最大限度地满足业主的需求，赢得业主的理解和支持，保持长期友好的合作关系，营造企业良好的生存发展空间。规范管理，提高服务质量，无论是业主、开发商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量。物业管理企业应将提高服务质量视为企业的生命线，建立规范化管理制度，讲究诚信服务，不断扩展和延伸服务内容，提高服务质量。实行服务承诺制，讲究诚信服务对业主的合理要求，应实行限期制，要制定服务承诺、服务标准，违诺责任要具体明确。树立文明物业形象，物业管理企业较高的精神文明建设水平，会引导业主行为走向文明、规范。物业公司在社区要注重社区文化的弘扬，摒弃不文明行为。

5.开拓进取，创新物业管理。

物业管理公司应该利用自身的资源与优势，积极拓展经营思路，确立多元化经营方式，以业养业，实现企业的可持续发展。首先就是要解放思想，开辟经营渠道，积极寻求企业发展商机。努力挖掘各种物业管理潜力，充分利用小区一切可以利用的资源，扩大企业经营范围，开辟新的专项服务和特约服务项目，将物业管理企业建设成为社区建设、管理与服务的重要提供者。坚持练好内功，强化内部建设，物业管理公司应在拓展经营项目的同时，要努力练好内功，强化企业内部建设。通过加大内部改革，调整管理机构，培养管理人才，实施科学管理等，提高企业及从业人员的综合素质。注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益，

物业公司的经营行为，要严格遵守国家或地方的政策法规。

参考文献：

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[2]翁国强.美国物业管理的主要特点及其楼宇星级管理模式[JJ.中国物业管理，2003.2

[3]翁国强.“收费难”问题解决的根本思路[]J.中国物业管理，2004.1

[4]陈庆芳.分业经营有利于促进行业规范发展[]J.中国物业管理，2004.1