旧城改造及新区开发的分析研究

旧城改造及新区开发的分析研究

谭碧燕

东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室

摘要：本文以旧城改造与新区开发为研究对象，首先从旧城改造与新区开发两个方面入手，就其对城市发展的主要意义进行了简要分析。进而，针对旧城改造与新区开发过程当中，所涉及到的关键问题加以了详细阐述，望能够为后续相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。

关键词：旧城改造；新区开发；城市发展

一、旧城改造对城市发展的意义分析

旧城改造的目的在于：以旧城区固有功能为重点，培育全新的城市功能生长极。从城市发展的角度上来说，旧城改造的主要意义与价值可以表现在以下几个方面：（1）在确保旧城区既有用地性质、用地功能维持不变的前提条件下，使旧城区原有的环境容量、以及环境质量得到合理的改善与扩大。不但如此，旧城改造还需要使旧城区与城市其他功能分区之间的联系更加的紧密。通过此种方式，使旧城区在整个城市系统中的功能与效用得到更加充分的发挥；（2）通过旧城改造的方式，使旧城区的用地性质得到合理的改善。同时，还可在旧城改造的过程当中，使城市用地总体布局结构向着更加优化与有效的方向发展，促进城市功能分区组织关系的完善。总的来说，旧城改造对于城市可持续发展影响深远，对于提高城市发展中的空间配置效益与社会经济效益而言，均是至关重要的。

二、新区开发对城市发展的意义分析

新区开发的目的在于：使城市功能进一步的完善，在推动城市全面发展的过程当中，赋予其时代的内涵与价值。从城市发展的角度上来说，新区开发的主要意义与价值可以表现在以下两个方面：（1）以单一式的用地格局为手段，诱导城市多核心化的用地格局的形成与发展，达到促进城市结构合理发展的重要目的。例如，上海市在城市发展、建设规模不断扩大的过程当中，自密集的城市中心区，也就是旧城区域当中，对分布过密的人口以及工业进行了合理的疏散，当中所开展的大规模旧城改造活动使得大量的居民自居住条件较差的旧城城区迁至居住环境更加宜人的近郊区域，由此也带动了城市中心区工业的外迁进程。借助于此种方式，不但使整个上海市的城市用地布局空间置换成果显著，同时也使得土地资源的配置、以及利用情况更加的合理，提高了旧城区在社会发展当下的综合价值与效益；（2）以综合化的发展态势为手段，诱导城市经济结构、社会结构的优化转型。以城市发展中所形成的高新技术产业开发区为例，此类开发区往往表现出了良好的生产环境，对于工业基础性城市有着良好的适应性。这部分开发区的建设与发展使得城市经济的增长渠道进一步的扩宽，同时也带动着社会结构的合理发展。

三、旧城改造及新区开发中的关键问题分析

基于本文以上分析可见：在城市建设发展不断进步的过程当中，旧城改造与新区开发均体现出了其独特的意义与价值，两者之间实质上并不矛盾，关键是如何处理好两者的关系。特别是对于我国而言，绝大部分大中规模的城市均先后开展过相应的旧城改造以及新区开发工作。在这其中，也积累了一定的经验与成果。然而，无论是对于旧城改造，还是对于新区开发而言，当中仍然存在有一定的问题。研究旧城改造与新区开发的目的就在于：总结以往工作中存在的不足，以探求规划设计的关键要点。现对其做详细分析与阐述：

3.1旧城改造中的关键问题

旧城改造工作的开展缺乏有序的工作规划作为依据，这一点是我国绝大部分城市在进行旧城改造工作中的通病，这种问题的存在会导致近期改造与远期改造、局部改造与整体改造之间矛盾重重。特别是部分城市在旧城改造时机的选择方面不够合理，改造过程中对于整体进程与速度的把握不够科学，总想着速战速决，一味的加快旧城改造的工作速度，由此可能引发包括人口密度上升、交通拥堵、以及环境质量降低在内的多种问题。同时，部分城市对于旧城改造还缺乏一个比较理性与客观的认识，将旧城改造与拆旧建新的概念等同起来，凡是旧城中的建筑项目，一律以拆除的方式对待。这种片面的认识从本质上来说是忽略了旧城改造与城市发展之间的关系，不但对城市发展毫无益处，甚至会阻碍城市的建设发展进程。

针对在旧城改造中存在的诸多问题，建议以西方发达国家部分城市旧城改造的成功经验为借鉴，对认识、实施等多个方面的关键问题加以重新明确，同时也需要理在旧城改造工作中的基本思路。首先，从旧城改造目标的角度上来说，旧城改造一切活动的开展均需要为实现城市发展效益的提升为出发点，整体发展思路应当与新区开发相适应。同时，旧城改造应当避免盲目追求过大的规模、过高的标准、以及过大的动作（大拆、大建等）。不但如此，领导班子需要对旧城在城市发展中的价值有一个清晰的认识，在旧城改造方面特别关注对其所蕴含历史内涵及价值的保存。在此基础之上，旧城改造还需要对其速度、节奏进行合理的控制，通过科学的时序组织，防止旧城改造出现技术层面的不合理问题。

3.2新区开发中的关键问题

新区开发工作的开展是城市顺应时代发展的最关键表现之一。换句话来说，时代发展背景下，城市为了谋求自身的发展，提高城市作为一个整体的社会与经济效益，积极展开新区开发工作，是最有效的措施之一。同时，通过新区开发工作的方式，能够使整个城市的总体结构更加的优化，各方面资源的配置更加的完善。但从相关资料反映的情况上来看，新区开发中将其相对于城市发展的作用与价值过于夸大，甚至将新区开发视作促进城市全面发展的唯一措施，这种思路显然是不够理性的，也为城市发展带来了不可预估的损失。

针对在新区开发中存在的以上问题，建议在新区开发工作的开展过程当中，以城市自身发展的阶段性特点、以及区域性发展规律为基础，对各类新区进行合理的组织，确保所制定的新区开发规划内容能够与城市自身的经济发展情况相适应，同时还需要配合做好对新区开发规模、开发区位、以及开发时序的安排工作，这一点也是通过新区开发的方式，实现优化城市发展结构的重要途径之一。同时，新区开发工作的开展需要体现与旧城改造的相互融合，扬长避短，优势互补。两者之间的关系并非对立的，更多的体现的是两者之间关系的和谐。旧城改造的主旨在于体现城市的发展内涵与历史轨迹，而新区开发的主旨则在于与经济社会的发展趋势相契合，可见，两项活动的开展并不矛盾。但在开发规模的选择方面，需要量力而行，在统一规划的基础之上，分期实施，对城市土地进行合理且经济的利用，确保新区开发一片、建成一片、并收获一片，从而达到提高其综合效益的目的。

结束语

伴随着经济社会的全面发展，社会大众的物质生活水平不断提升。我国现阶段所处的发展环境有着如下几个方面的特点：人口向城镇的集中趋势表现显著；工商业聚集趋势显著；城市化建设发展进程日益完善。可以说，当前社会发展所面临的最根本性问题在于：在城市发展规模不断扩大的背景下，如何正确的处理旧城区改造与新城区开发之间的问题，使各方资源的配置能够与整个城市的发展方向相契合。总而言之，本文针对有关旧城改造与新区开发过程中所涉及到的相关问题做出了简要分析与说明，希望能够引起各方特别关注与重视。

参考文献

[1]旧城改造策略及建议.房地产导刊.2016.23

[2]新时期下旧城改造措施的探讨.房地产导刊.2017.2

[3]刘薇.房地产开发与管理.北京大学出版社.2017.25

[4]李燕华.姚建军.房地产开发经营.北京大学出版社.2016.29