多维目标引导下的旧城更新方式探讨——以烟台经伦街片区旧城改造规划为例曾庆国

多维目标引导下的旧城更新方式探讨——以烟台经伦街片区旧城改造规划为例曾庆国

曾庆国

烟台市规划设计研究院有限公司264000

摘要：随着城市时代的来临，二三线城市也进入城市建设的火热阶段。但与如火如荼的新区建设形成鲜明对比的是对旧城更新不敢问津，一味的向外扩张造成城市无序扩张与旧城环境恶化，旧城更新已成为摆在多数二三线城市规划管理者面前的一个棘手的难题。文章以正在进行的烟台经伦街片区改造规划为例，探索通过建立“多维发展目标”从发展定位、空间环境、历史文脉、设施提升、社区利益等多个方面来重塑地区形象，提升地区活力，并达到多方共赢。

关键词：旧城更新；多维发展目标；改造规划

1、城市时代背景下，二三线城市旧城更新的困境

与一线特大城市相比，大部分二三线城市在旧城更新存在的主要问题有：

（1）上位规划缺失，地区发展缺乏科学指引

对于多数城市而言，旧城往往是城市的中心城区，是城市商业文化中心，也是居住人口最密集的区域，作为城市中心区地块的再开发对城市发展具有深远的影响，一旦出现偏差则会带来无法挽回的损失。因此，在缺乏上位规划指引的前提下，地区发展容易发生偏差。

（2）缺少针对旧城改造的规划技术指引

像广州、深圳等城市已经开始编制城市更新改造的技术标准，通过城市更新单元规划编制，充分体现城市规划的公共政策属性，优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

2、烟台——蓝色经济下崛起的区域中心城市

就区域而言，烟台是山东和辽东两大半岛进而沟通华东、华北和东北三大区域的重要节点；放眼东北亚，烟台又是沟通中国和韩国、日本的重要节点。未来，随着烟青威城际铁路的开通，烟台将会接入国家高铁网，大幅缩短与北京、济南、青岛、威海等城市的时空距离，对推进烟台城镇化和经济一体化进程，促进半岛蓝色经济区经济社会协调发展具有重要意义。

2.1项目区位——地处烟台核心商圈

经伦街片区位于烟台市芝罘区内，毗邻烟台市火车站与芝罘湾，北侧、东侧、西侧均为城市主干路。烟台市火车站是未来烟青威城际铁路的枢纽站点，也是老城区内的唯一站点，芝罘湾则是烟台未来沿海整体规划的重要发展区。同时，街区周边有多个已建和在建大型商业娱乐设施，是烟台市的核心商圈。优越的区位条件是经伦街片区改造更新的重要依托。

2.2曾经的辉煌——烟台市第一条步行商业街

位于经伦街片区内部的时代广场始建于1996年，曾是烟台第一条现代商业步行街，在老烟台市民心中，时代广场有着深刻的记忆，是一个时代的商业标志，但经过多年的发展，随着硬件设施落后，业态低端，时代广场逐渐淡出人们的视野。

2.3现在的窘境

与地区商业门庭冷落的还有地区环境质量的不断恶化，“脏、乱、差”已经成为经伦街区留给人们的印象，由于临近火车站，地区小旅馆随处可见，人员混杂、环境恶化已严重的影响到街区内市民的生活。

3、多方面剖析经伦街片区衰败的原因

3.1地区发展缺乏宏观规划指引

在城市开发建设中的不足主要体现在：（1）总体规划的滞后难以对地区起到总体指引和调控，造成城市功能的重叠与竞争；（2）控制性规划覆盖不全面，在容积率、建筑高度等控制方面缺乏整体的调控，往往是要开发哪一地块，编制哪一地块控规；（3）缺乏必要的研究论证，盲目上马项目；

3.2改造方式单一、片面，难以解决地区复杂问题

首先，2008年对经伦街时代广场进行的改造，主要是针对建筑外立面、内装修、出入口大门步行街地面和园林景观等进行的改造。但对于始建于上世纪九十年代初的时代广场，其供水供电排水等市政设施远远跟不上发展的要求。其次，地区交通拥堵、停车设施缺乏等一系列问题也制约着地区活力的提升。再者，作为整个经伦街片区，单一的对时代广场进行改造难以支撑整个地区活力的提升。

3.3被快速交通孤立，内部设施滞后

步行交通的可达性与设施的完善程度是决定商业区人气高低的重要因素，经伦街片区北侧、东侧、西侧均为城市主干道，由于缺乏过街天桥和地下人行通道等设施，很大程度上堵截了地区人气。

目前烟台市的公共交通主要为公交车，地铁等轨道交通还处在规划阶段，在公共交通不便，私家车的逐步普及的情况下，停车设施成为影响地区商业发展的因素之一，人们出行往往会优先选择停车方便的商业设施。

4、多维目标策略应对地区发展

4.1重新审视发展定位——以区域交通设施作为地区二次发展的引擎

随着半岛蓝色经济区的建立，项目所处的芝罘区作为城市中心区肩负着发挥区位和产业基础优势，巩固提升作为蓝色经济区金融中心、物流中心、创意设计和海洋管理服务中心地位。经伦街区应以烟台客运港与高铁站为依托，重点发展与海洋经济相关的金融、信息、创意、管理和交流功能，打造成芝罘区乃至烟台市的蓝色经济桥头堡。因此，规划提出了地区未来发展定位为：

以区域交通枢纽为依托的现代商业商务集聚区与城市门户地区

烟台临港商贸金融办公区；烟台城市中心商圈重要组成部分；烟台最具活力、形象鲜明、引领城市发展的门户地区。主要打造：商贸金融、商业服务、文化娱乐、特色餐饮、现代居住等功能。

4.2提升空间环境品质——打造烟台特色城市门户空间

在塑造城市空间景观的同时，规划也注重提升与缝合地区商业空间，通过沿主要干道设置大型商业空间、街区内部设置商业步行空间，从而实现地区商业空间形式多样化和层次化，贯穿地区内部的内部商业步行空间的设置，有效缝合了北马路和西大街南北两侧商业空间的人行联系，同时也带动街区内部的活力提升。

商业空间与景观视线分析图

4.3延续地区历史文脉——保留老时代广场的历史印迹

时代广场作为烟台市现代第一条真正意义上的商业步行街，在烟台商业公共建筑发展上具有历史性的意义，是老烟台市民心中一段历史的回忆。因此在改造中，规划继续延续了步行商业空间的布局形式，同时保留了老时代广场的大门和钟楼，并与入口广场和中庭空间结合起来，新老建筑的有机结合，使市民在体验现代商业空间的同时感受老时代广场的印迹。

4.5维护社区居民利益——创造宜居安全的居住环境

针对现状小区空间开放，人员混杂、设施缺少等问题，规划提出了“创造宜居、安全、舒适居住环境的目标”，将居住用地与现状小学结合，形成一个相对完整独立的居住社区，通过绿化与围墙有效控制外来人口进入，并增加地面社区商业、社区管理服务和居民活动场地，来提升社区安全感。

5、结语

多维目标的策略即是对新时期旧城更新的探索，将旧城更新的重心由单一针对物质空间转移到城市发展、空间环境、历史文脉、公共产品供给、基础设施和社区利益等多方面上，通过多目标的制定与协同发展实现地区的活力重塑。

参考文献：

[1]王震国．中国，城市时代元年的惊喜与隐忧[J]，上海城市管理，2012；

[2]孙晓飞．快速发展时期的大城市中心城区更新规划研究—以天津市中心城区为例[D]，天津大学博士论文，2010；