保障性住房选址问题研究

保障性住房选址问题研究

胡海峰

北京中外建建筑设计有限公司100044

摘要：本文以保障性住房的选址问题为重点，对其存在的问题进行着重的分析和研究，并总结出切实可行的应对措施。

关键词：保障性住房；选址；问题；对策

我国的保障性住房工程从开始到现在，已经经历了十余年的时间，发展仍然缓慢，并且暴露出了一定的问题。其中，最为主要的问题便是保障性住房在规划选址方面的问题，选址集中、周边配套不成熟成为最具代表性的问题。

1、保障性住房选址现状

保障性住房在建设初期，考虑低价因素的影响，往往将项目选址定在了城市郊区、交通、医疗、教育等配套设施不完善的区域。居民购得了该处保障性住房的成本虽然下降了，但是，居民的出行、购物、医疗等生活成本却增加了。这与保障性住房的建设初衷相违背。为此，近年来全国各地也逐渐改变最初的选址原则，建设在城区的保障性住房项目也时有出现。以天津市为例，天津市在2005年开始进行保障性住房建设，截止到2015年底，已经建设了保障性住房600余万平米，其中，中环福境、浯水道小区处于市区，其余保障性住房项目均建设在郊区。处于城市郊区的保障性住房项目普遍存在交通不便、医疗、教育等配套设施建设滞后。以欣欣家园为例，该区域规划为限价商品房、廉租房、商品房为一体的大型生活社区，建成后居住人口在20万以上，然而，该区域既没有医疗设施，也没有教育资源，即使交通也属于郊区县，不但出行成本较高，而且出行时间受到极大地限制。即使规划了交通，菜市场等基本生活配套，但是，由于入住时间各不一致，入住规模很难一蹴而就，最终导致基本配套设施也无法投入使用。居民的生活质量大打折扣。

2、保障性住房选址环节存在的问题分析

2.1政府干预范围窄、干预力度不足

保障性住房的建设免去了土地出让金，这无疑减少了地方政府的“收入”。同时，中央也未能将保障性住房建设纳入到官员的政绩考核当中。因此，地方政府对保障性住房的积极性普遍低下。显然，保障性住房建设成为了地方政府与中央政府之间的博弈。博弈的结果便是保障性住房不但在数量上无法满足社会需求，而且在选址的合理性方面也存在一定问题，影响了保障性住房的存在价值，最终，在这场博弈中，受影响最大的无疑是保障性住房的购买者。

2.2城市空间分异

我国保障性住房大多集中建设，如北京的天通苑便是一个几十万人口的保障性住房区。这种建设方式极易带来居住空间的分异，即在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。

由于种种条件的限制，我国的保障性住房在规划方面往往采取集中建设的方式，其中最具代表性的便是北京市的天通苑社区。该社区规划人口几十万人，这些规划带来的直接后果便是城市空间的分异。具体而言，便是富人集中生活在某一区域，穷人集中生活在某一区域，二者之间相互分化，甚至隔离。这样的保障性住房规划俨然成为了一个隔离器，将不同类型的人在空间上进行了分离。富人生活在配套设施完善的区域，享受便利的交通、医疗、教育、购物、休闲。穷人只能偏居一隅，生活、工作受到极大的不便。这种不公平极易引起穷人的仇富心理，进而对社会稳定性造成一定的威胁。另一方面，大量低收入群体聚居在一起，形成了类似于“贫民窟”的格局，在这样的环境之下，社会治安问题相对严重，犯罪率较其他区域具有明显的增加，随着收入的增加，原有的居民搬出，新的低收入人群涌入，进一步加剧了该区域的治安问题，形成了恶性循环。这一现象在我国的几大城市都有存在，例如北京、上海、广州、深圳等。

2.3配套设施不完善

目前，我国的保障性住房配套设施不完善主要体现在两方面：

一方面，政府考虑低价成本的因素，往往将保障性住房选址在城市郊区，这些区域不但水、电、气、热等基本的生活配套尚未完全开发完毕，影响居民的生活质量，而且由于入住规模的限制，商业配套成为摆设，没有商家入住，教育、医疗、交通等服务配套设施更是难上加难。还是以天津市大寺新家园为例，该区域虽然规划有公交站，但由于入住人口的限制，投入运营的公交车辆极少，并且运营时间短，居民出行极为不便。

另一方面，由于保障性住房居民的经济实力有限，一般属于中低收入群体，这些人群的购买力有限，消费水平低，基于这一点，大型的商业在该区无法推广。同时，由于消费水平有限，无法达到某些机构设置的“最低门槛”，如银行，最终导致该区域居民无法享受其他成熟社区应有的配套规模与种类。

3、完善保障性住房选址的措施

3.1借鉴香港经验，选址在有发展潜力的新城

香港的新市镇开发往往由建设保障性住房开始，一方面，新市镇地价较低，建设成本不高，另一方面，保障性住房的人口密度高、入住率高、入住时间集中，可以迅速催熟城市新区。因此，各地市集中建设的保障性住房也可以选址在有发展潜力的新城。当然，在建设过程中要避免保障性住房在新城的边缘化，同时当地政府应对低收入家庭进行适当的通勤费用的补贴，以降低低收入家庭因入住新城而增加的生活成本。新城建设也应尽快完善生活配套设施，保证低收入家庭享有公共生活配套。

3.2合理安排，适度混居

为了解决居住空间分异与居住隔离给社会带来的负面影响，国内很多学者提出了混合居住模式，该模式也是解决这一问题的有效途径。据调查显示，在商品房中配建保障性住房不仅有利于将社会各阶层融合在一起，维持社会稳定、和谐发展，而且在居住环境、子女教育和人际交往面有利于各阶层人群向积极方向发展。更为关键的是在混合居住模式下，公建配套设施得到很大程度的改善，交通、医疗、学校、农贸市场等基础设施一应俱全，居民通勤便捷度大幅提高。居住环境质量得到提升，增加了居民对居住环境满意度。社会关系网络的扩大，让社会融洽度有所提升。

但是商品房和保障房业主无论家庭条件、生活习惯、行为模式还是对服务认同程度统统不同，住在一起难免会产生摩擦。在进行混合居住模式建设的时候，需要考虑到适度。基于此，“小集中、大分散”的开发模式则凸显其优势，采取小片开发、集中居住、分散布局的方式，限制保障房小区的建设规模，使符合条件的低收入者集中居住。这样，既能够保障低收入群体的基本住房问题，又能防止由于低收入群体居住规模过大和过于集中而产生的社会问题。而且，还可以使保障性住房与商品房共用统一区域的基础配套设施，节约社会资源。

3.3注重调研，按需建设

保障性住房作为解决中低收入人群住房问题的民生工程，其耗资巨大，需要政府投入大量的人力、材力、物力。在项目规划和可行性研究阶段，居民对住房数量和房屋户型及配套设施要求，其数据的准确性将直接影响整个项目工作的进行。

4、结论

住房问题是关系到老百姓生活的最直接、最终的问题，更是老百姓应该享有的最基本的权利。住房问题如果不能切实解决，不但影响社会主义和谐社会的建设，甚至会给社会的稳定与发展带来极为不利的影响。因此，政府部门在进行保障房项目的规划过程中，应该因地制宜，将保障性住房建设作为中国城市住宅规划建设中的重要组成部分，结合实际，长远规划，最终满足不同阶层群众对住房条件的满足。

参考文献

[1]启文秀.保障性住房建设方式及选址问题研究[J].西安财经学院学报，2013（5）：35—36.

[2]周寅康.基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究－以江苏省南京市为例[J].城市规划，2012（3）：57—61.