对当前土地交易问题的制度浅析

对当前土地交易问题的制度浅析

陈洪梅李兰臣

郓城县自然资源和规划局山东菏泽274700

摘要：目前，随着我国经济的飞速发展，化进程不断加快，土地资源越来越重要，我国的房价问题对整个经济产业链具有非常直接的影响，究其根源就是土地问题。土地作为国家的命脉，其交易制度不完善、管理不到位问题越来越突出，这对社会稳定、国家发展都具有重要影响。因此，只有完善土地交易制度才能从根本上解决土地与房价、经济等之间的一系列问题。本文对土地交易制度存在的问题与解决途径进行简要分析。

关键词：土地交易；制度；问题；措施

1土地交易的本质

1.1土地交易的方式

土地具有自然和经济的双重属性。土地的自然性体现在数量的有限性、沃度的差异性、利用方式的可持续性和位置的空间性等方面；土地的经济性反映在供给的稀缺性、报酬的递减性、用途的多样性和增值性等方面。在一定时期内可利用的土地不可再生，在一定的时间内土地的总供给量是一定的，土地用途在不同性质之间转换，一种用途的土地的产生总是以另一种土地的减少为代价。因此，一切土地使用性质的转换都可以看作是土地资源配置到不同人类活动中去，即土地交易。

1.2土地交易的机制

土地交易有两种基本模式，即市场模式和计划经济模式，其中的决策主体和决策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市场模式基于价格机制发生作用，市场经济的参与者以个体利益最大化为目标，资源为价高者得。但价格机制并非一种零成本的机制，市场很容易受人类行为机会主义的性质所左右，产生交易成本，当来自人类本性的干扰大到一定程度，市场就会失效。要控制市场失效，最好的办法是大家都建立和遵守一定的“游戏规则”，即一个由复杂框架形成的市场制度；另一个办法则是采取行政计划的方式资源决定配置。现实世界里，更多的资源配置方式是以上两种的结合。土地使用的实际效果反映了当时的土地资源配置的体制和交易机制的作用。计划经济下建立起的土地规划政策不一定能适应市场机制所支配的土地资源配置的要求。那么，计划经济和市场经济机制如何共同对土地使用发生作用处在过渡经济体制下的我国应如何对计划和市场的手段进行取舍以合理利用土地资源？要采取市场手段时，支撑这种机制运作的条件是否已成熟，如未成熟如何改进。

2当前土地交易制度中存在的问题

2.1土地交易法律不完善

法律是一切行事的准则，但是土地交易过程中通常出现很多争议。土地权的归属有争议，如的土地，到底归谁所有，谁又有经营权一直是讨论的焦点，自从国家“经营，经营土地”以来，土地划归地方政府，问题不断，因此明确行驶土地所有权对土地制度的完善至关重要。对于集体使用权交易制度也同样存在缺陷：物权没有做出明确的规定；交易不安全，如《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》中提出，没有通过发包方的同意，承包方作为发包方发展下级交易的，判定交易无效，发包方的同意作为标准，无疑增加了不安全因素，存在各种不正当交易。法律的不完善使得一切漏洞都有可能带来麻烦，所以完善法律应是规范土地交易之本。

2.2补偿不合理

传统农民的主要收入来自于土地，农民拥有土地。随着化建设与工业化的推进，农民耕地被占的也越来越多，然而低赔偿却造成农民的极大不满，农民上访很大一部分也是由于土地补偿问题。此外，农民土地收入无法满足生计，大量农民工入城，留守儿童、春运等问题也成为社会关注焦点，中国农民人口占总人数的40%，人民问题解决不了则社会动乱就不可避免。在刚结束的十八大代表大会上，人大代表谈农村征地的最大问题就是补偿过低，所以政府应从补偿过低入手，切实解决农民土地补偿问题。

2.3房价上涨，经济泡沫化

房价的上涨究其根本就是成本的投入过大，也就是土地价格过高。政府垄断土地，为了取得最大经济效益，提高地价，开发商为进一步获利，再度提价，造成房价的疯长，最终承受这一切的就是购房群众。房价的上涨带来经济的泡沫化，牵一发而动全身，如政府不加紧应对，加以控制，将会造成整个经济链的瘫痪，出现金融危机。政府虽然已采取措施，针对房价过高出台部分措施，但都无法从根本上缓解这些问题。因此，还需从土地价格入手，土地交易发展时间不长，需要进一步完善才能适应社会的发展，在社会发展中起到积极作用。

3完善当前土地交易中存在的问题的策略

3.1完善相关法律法规

法律是行事的准则，法律的目的就是要使处处有法可依，有法可查，只有完善的法律才能有一个成熟的社会环境，而在于土地交易方面法律的不完善，已经给社会的发展带来巨大的负担。要在《土地管理法》的基础上制定更全面的法律，完善细节，明却划分土地的归属权与使用权问题，对土地进行明确的划分，方便管理。明确土地交易程序，一切按部就班进行，加强监管，防止权利的滥用。完善土地交易制度，不仅对土地交易而且对于社会的安定和谐与经济的发展都有决定性的作用。

3.2适当将土地主权归还农民

美国的模式值得借鉴，一方面，土地的主权属于农民，农民可以对于自己的土地自行交易，实行完全主权，价格以市场经济调节所定，这就使得农民在社会经济层次有了巨大的改变，农民资产将有很大程度上的提高，生活水平提高，消费水平也随之提高，可以极大地促进社会经济繁荣，增加GDP，减少农村人口的流出。另一方面，农民与企业进行土地交易，而不是政府垄断，土地价格也会有所降低，间接地造成房价的降低，缓解经济压力。

中国不是美国的高度市场经济，随之而来的是对土地储备政策的冲击，针对这种情况，政府可以只允许农民对政府同意交易的土地进行交易，土地的分配依然在政府的控制中，政府放弃土地差价，而只充当一个监督者。政府却又面临财政收入不足的问题，因为农民手中有地就有了资产，通过增加土地交易税收和减少农民扶持的办法增加政府财政收入，可缓解政府的资金压力。

3.3增加补偿金额，降低土地价格

土地的补偿是一个需要严格标准与灵活性的工作，现如今补偿过少需要亟待解决，补偿合理才能保证社会安定。土地价格直接挂钩房价，控制房价求其本就是降低土地成本价格，这就需要政府更高的价格收购土地，更低的价格流入市场。较之经济危机的严重后果，财政的收入略微降低则可忽略不计。可借鉴西方国家补偿机制，加大补偿范围，比如征地搬迁，除补偿土地建筑以及作物之外对搬迁所产生的费用也会作出补偿，对于农作物耕地征用，除补偿耕地与作物之外，对于周边耕地的影响也要做出补偿，真正实现灵活人性化补偿。此外，还有一些比较灵活性的补偿措施，成立补偿家庭研究小组，对每一个占地家庭进行占地后生活影响做出等级认定，然后分等级进行补偿，这主要针对部分农民收入来源仅限于土地，土地被占用后，岗位又无法安排，生活将受到重大冲击，所以政府要采取更高层次的补偿措施。只有切身从人民的利益出发才会促进社会的和谐稳定的发展，从能营造出一个良好的经济。

结语

综上所述，相关土地交易制度的完善，保障我国土地交易活动的高效开展，并提高土地资产经营效率。

参考文献：

[1]潘美秀.对当前土地交易问题的制度浅析[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（17）.

[2]王贺.土地交易问题的制度分析[J.黑龙江科技信息，2010，（26）.

[3]王舒悦.对当前土地交易问题的制度浅析[J].黑龙江科技信息，2015，（21）.