我国保障性住房的经济属性与供给模式研讨

我国保障性住房的经济属性与供给模式研讨

阳明英

广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室

摘要：保障性住房是一个较为独立的项目个体，与商品房相比，保障房难以实现盈利目的，因此保障房实施主体与需求方之间存在显性错配问题，寻求合适的供给模式是解决保障房供给端与需求端问题的关键因素。本文分析了我国保障性住房的现状、保障房的类型及经济属性，阐述了不同经济属性的保障性住房供给模式。

关键词：保障性住房；现状；经济属性；供给模式

前言

目前来说，随着物价的逐渐攀升，以市场来定价的商品房房价水涨船高，一些中低收入家庭难以承担高昂的房价，住房问题矛盾日益尖锐。保障性住房能够有效化解大量住房需求与供给不足之间的矛盾，对我国的社会、经济的影响不言而喻。因此对于保障性住房的经济属性与供给模式的研讨十分必要且具有重要的现实意义。

1.我国保障性住房政策现状

由于我国一直采用“自上而下”的经济管理的模式，要想理清保障性住房的本质和自身特征，需要从政策的不断演变中寻求住房政策的变迁。改革开放前，计划经济为主体，基本上采用福利分房政策；随着市场经济的不断发展与改革，住房市场化改革问题提上日程，且一直到1995年我国推出的“安居工程”开始，我国的保障性住房逐渐形成了以公共租赁房为辅助，以廉租房、经济适用房、限户型限房价的两限房为支撑的保障性住房框架。但需注意的是，自2011年起，政府不再是继续加快保障性住房建设，而是逐渐偏向区域性开发，且政府在不断强化规制，并将保障房供给逐渐侧重租赁性的保障房，这既满足特殊人群的住房需求又规避经济适用房购买中出现的弊端。

2.我国保障性住房的类型及经济属性

2.1个人产权的保障性住房

针对个人产权的保障性住房，比如经济适用房、两限房及棚户区改造房，虽然初次的供给主体是政府，但是仍然难以脱离个人产权性质。经济适用房是由城市政府组织一些集资建房单位或是房地产商来建造，向城镇的中低收入家庭售卖，一般上获利甚微，其经济性与适用性表现在：首先，政府鼓励经适房的建设并为开发商划拨建设用地，在具体房价调控上由政府作出指导性意见，一般房价会明显低于商品房的市场价，满足了一些中低收入家庭的住房需求，其经济性得以确立。其次，政府也在经适房使用面积上做出一定划分，一般分为了60、80平米的中、小户型住房面积，以满足中低收入人群最基本的住房需求，其适用性凸显出来。由此可见，经济适用房的受让主体获取的产权具有很大的有限性，也为后来的房产交易带来一定的条件限制。对限房价、限户型的两限房来说，与经济适用房具有相似的特点，政府将两限房的使用面积限制在了90平米之内，政府指导房价，一般出售价格介于经济适用房与商品房之间。而棚户区改造房，是在政府在建设一些公共设施项目时，对由于征地需求不得不拆迁的住户进行的安置性住房。经济适用房、两限房及棚户区改造房一般在完成首次产权转移后，其再次售价并不能受到政府的控制约束，使得不同消费者难以获得同等“消费”的机会，虽然售价依然低于商品房售价，但仍不能改变其个人产权属性。

2.2集体产权的保障性住房

廉租房、公租房属于集体产权的保障性住房种类型。在产权所属上，政府或相关事业单位拥有产权，相比经济适用房购房者的有限产权不同，廉租房使用者没有产权；在租赁价格上，政府或事业单位一般以低于市场平均租赁价格将廉租房出租给最低收入的家庭；在房屋户型上，一般以一居室或者两居室为主，建筑面积限制在35-55平米左右的“袖珍”户型。公租房与廉租房极为相似，由政府或相关机构提供，且对外供给价格明显低于市场租赁价格水平，但在所供给人群上与廉租房具有很大差异，公租房解决的是新就业的职工，比如应届大学毕业生，以及一些由外地迁移至城市工作等的住房周转困难的群体，在产权上依然是政府或相关的公共机构拥有，租赁者只有使用权。因二者在产权所属、供给渠道等极为相似，因此自2014年起，我国各地的廉租房与公租房实行并轨运行。在经济属性上来看，集体产权的廉租房与公租房的租金价位由政府来定价或限价，并不会因租房者数量的增多而租金价格上调，具有非竞争性与非市场性，在租房者享有租赁权时也具有很明显的排他性。

3.不同经济属性的保障性住房供给模式

3.1个人产权属性的保障房供给

具有个人产权属性的经济适用房主要的供给方式有以下几种：（1）经济适用房的建设用地由政府划拨提供，且也是由政府联合大型房地产开发商或是国有企业共同开发经济适用房建设项目，这也是当下主要的专项供给模式。（2）在尚在进行开发的商品房项目其中一部分规划为经济适用房，使同一个房地产开发项目中存在两个性质的住宅形式。（3）经济适用房建设主体、销售主体为本单位职工，经济适用房作为自用住宅形式存在。从资源配置效率上来看，个人产权属性的保障房由市场供给能够极大减少资源配置效率损失，由市场机制参与，能够最大程度上保障住房需求与供给之间的均衡，减少由政府进行供给导致的资源配置效率的损失。从供给手段来看，由政府划拨建设开发用地，且在建设过程中，能够减免相应的行政收费项目及实行优惠的税收政策，从经济角度激励经适房的开发。从实际供给模式施行过程中可以明显得出，政府实行的平均定量供给模式并不适合个人产权属性的实际需求情况，会带来结构性错配与效率损失问题，导致黑市交易猖獗。对于排队供给模式，需要政府建立合理的排队机制，有效避免时间、资源浪费问题的发生。而酌情分配供给模式下，政府可以较为灵活、便利地依据供给或分配政策制定来保障经济适用房供给。

3.2集体产权属性的保障房供给

与个人产权属性的经适房、两限房不同，公租房与廉租房不涉及产权的转移，是为住房者无产权的保障房，属于集体产权属性的保障房。其服务对象是社会收入最低的家庭或者个人。在房屋使用过程中，不涉及房屋的产权出让问题，且在租金上由政府指导，一般大幅低于市场租赁价格，因此现金流产生能力最弱。以公租房为例，集体产权的保障房供给模式有以下几种：（1）将单位原来供给制度下剩余公房作为公租房，以征收较少的租金为基本补贴形式。（2）采取以购代建的模式，由政府出资购买市场空置的二手房或房地产开发商开发的存量商品房作为公租房，满足收入较低人群的住房需求。（3）进行社会化收储解决公租房房源，通过城市住房职能部门将城市居民空置的住房收集起来转租给符合条件的人群，解决公租房房源问题。（4）政府组织新建公租房开发。在由政府、市场与非营利性组织三种供给类型中，政府供给仍是目前最优选择，它能够有效规避市场供给不足问题，但也需明确的是，完全由政府出资提供大量保障性住房在现实中并不可行，这也需要借助市场力量来帮助政府缓解供给压力，由市场参与供给，政府采用相应的激励政策与手段吸引第三方参与保障性住房建设，才能切实实现保障房的有效供给。

4.总结

综上所述，对于我国目前不同类型保障房并存的现状，从经济属性角度出发，将我国的保障性住房划分为个人产权属性与集体产权属性两大类，针对个人产权属性的保障性住房需要政府在政策制定、传导、实施、监督等各环节确保有效性与一致性相统一，而针对集体产权属性的保障性住房需要采用政府与市场联合的供给模式，保证保障性住房建设的良性发展。

参考文献

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