浅析房地产企业资金管理

浅析房地产企业资金管理

杨欢

呼伦贝尔市汇德置业有限公司内蒙古呼伦贝尔牙克石市022150

摘要：资金是企业经营的血液，在企业的日常经营中，资金管理如果存在问题，会对企业的正常运行产生较大影响甚至破产。因此企业务必做好自己的运营资金管理，确保企业日常的经营活动正常开展和稳定发展。

关键词：房地产；企业；资金管理

1房地产企业资金的现状

1.1资金筹集难，资金周转率下降，财务风险加大

房产企业资金不足的情况在大多数中小房地产企业存在。资金不足的原因不仅有企业自身投资决策不恰当、筹融资渠道单一的原因，也有企业日常运营缺乏有效的管理造成。房地产项目开发建设周期长、工程管理不到位、销售缓慢变现能力差，都会导致资金占用量增加，影响资金周转率低。为了降低融资风险，国家对于房地产企业的融资提出了更高的要求，这增加了房地产企业的融资难度，房地产企业要从银行取得开发贷款难度增加，融资难度和融资成本加大。企业一旦周转不灵，不能及时补充运营资金，房地产企业面临资金链断裂的风险。

1.2资金管理不科学、不主动现象明显

房地产企业管理流程中，有很多企业还是采用传统的记张、编制资金报表的形式，使得资金报表存在滞后性，不能够准确地反映经济业务的实际推进情况。一些房地产企业忽略了资金管理的重要性，在做项目规划、评价、前期策划、招投标、签订合同等流程上，财务管理人员参与度不够或者根本未参与；在项目开服过程中，对资金管理中的预测、控制、分析等缺乏重视，因此企业自身资金和项目不符合的情况屡见不鲜；资金使用与业务进度不协调，造成资金不能有的放矢，用在刀刃上。房地产企业在资金管理的过程中不够积极主动，影响了资金管理的效果，很多工作人员在资金管理的过程中，消极怠工，无法充分发挥资金管理的作用。

1.3融资渠道狭窄

房地产企业对于资金的需求比较大，因此想要满足资金需求，提升资金管理水平，房地产企业需要进一步扩展融资渠道，广阔的融资渠道能够更好地满足资金需求。但是目前房地产企业的融资渠道比较狭窄，融资效率与融资质量无法满足房地产企业的资金需求，无形中增加了房地产企业资金管理难度，影响了房地产企业资金管理效果。很多时候，房地产企业需要大量的资金，由于自身资金量不足，需要对外融资，但是受资金融资渠道的限制，房地产企业无法及时获得足够的资金，因此很多的房地产项目受资金影响无法顺利完工，影响了企业的经济效益，对于房地产企业的发展不利。

1.4资金管理制度不规范

房地产企业为了能够提升资金管理水平，针对资金管理制定了制度，这对于有效规范资金管理人员的行为具有积极地意义。但是资金管理制度不够规范，影响了资金管理工作的开展。房地产企业资金管理制定与企业资金管理真实情况存在差距，影响了制度的约束性作用，不利于房地产资金管理工作的进一步的规范。另外，在房地产企业内部缺乏完善的资金管理体系，导致资金管理制定不够完善，影响了资金管理水平的进一步提升。由于缺乏完善的资金管理体系，房地产企业的资金管理风险不断提升，风险一旦爆发就会给房地产企业造成致命威胁，不仅影响了资金效益的提升，甚至会造成房地产资金链条断裂，因此作为房地产企业管理者应该对资金风险管理高度重视。

2房地产资金管理问题的解决对策

2.1拓宽企业融资渠道，创新销售模式

随着我国市场经济的不断完善，金融机构对房地产行业的资金收紧，因此房地产企业需要采取应对措施，深入了解金融政策，融资渠道也要多元化，房地产企业融资应由银行贷款逐渐向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式转换。同时，房地产财务管理部门应加强对企业营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、银行开户许可证、机构信用代码证等证件的管理，并能按要求提供企业近三年的经营情况和年度财务审计报告、以前年度的开发项目情况、土地储备情况、现有项目的在建在售情况等信息，以达到满足银行放款要求的目的，进而解决企业的资金需求。

2.2加强全员资金管理意识，强化内部资金管理

应加强对销售房款的管理，每日销售现场收款员与销售内业核对当日销售情况，出具销售日报，由现场收款员上报给公司出纳员，出纳员汇总当日收款情况。每月现场收款员、销售内业、核算会计对当月的销售回款进行汇总确认并签字。同时销售策划部按提供销售案场的应收账款明细与财务部核对，并出具应收款账清欠方案，列出销售人员的绩效考核标准，加强业务人员对应收账款的掌握。对长期未回款的业主，应进行多次电话回访，如确实无法回款的，应根据实际情况，如不影响二次销售，双方协商给予退房处理。同时加强商业贷款、公积金回款的清收力度，这部分回款由销售外业负责，并对其进行绩效考核。各类应收保证金，如企业代业主支付的公积金贷款、商业贷款保证金、施工现场用电保证金、工程质量保证金、日照补偿保证金、拆迁保证金、农民工保证金抵金等各类由企业先行支付，到期返还的款项等也占用企业大量资金，每月财务部门应单独对这部分资金明细统计出到期日及回收负责人，并要求各相关部门做出清欠计划，列入绩效考核项，对长期无法收款的项目，如成功收回，公司应给予奖励。各类土地款、总包工程款、分包工程款及其他工程款支出、税款、财务费用、销售费用及管理费用的支出，应划分刚性支出和非刚性支出，每月各部门上报资金计划，由财务部门汇总，上报集团审批通过后执行。每月财务总监对大额款项支出进行控制，保证资金安全有效运行。

2.3加强监督，完善项目资金监控

针对一家控股公司建立多个银行账户的问题，可单独成立资金中心管理部门，由该部门负责整个集团的资金账户，资金统借统还，各公司开发项目单独提交收款单、付款单至资金中心，由资金中心受理后，再统一向外部银行进行收款、付款。每月报出财务报表时，需要与资金中心核对银行存款数据，所有收款单、付款单必须进行账户处理，未处理的收、付款单在财务系统中进行控制不能月末结账，以保证财务报表数据的准确性。这样可以高效、集中管理资金，保证资金安全，资金中心每日归集集团资金，使集团领导可对整个集团的可用资金进行掌握。独立核算开发项目的资金，所有该项目的收款、付款均以本项目为主体提交单据，由资金中心受理后收付款。这样可做到项目资金独立核算，满足公司清晰核算的要求。

3结语

资金对房地产企业至关重要，房地产属于高风险高收益的行业，搞好企业的资金管理工作意义重大。当前，房地产企业应当结合企业自身实际建立健全资金管控体系，改进资金管理模式，加强投资项目的可行性分析以及项目资金的预算管理，拓宽融资筹资渠道，确保资金运营稳定，加强资金风险管理，有效的应对各种风险。只要这样，我们相信，房地产企业一定会在运营资金管理方面取得满意的效果，也一定会持续创造企业业绩的辉煌。

参考文献

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