营改增后房地产企业的财务及经营管理筹划措施探析

营改增后房地产企业的财务及经营管理筹划措施探析

张淑银

张淑银

山东华新房地产开发有限公司山东泰安271000

摘要：增值税是对从事销售货物或者是提供加工、修理等劳务以及进口货物的单位和个人所获取的收入征收的税。由于营业税是价内税，可能导致重复征税，对企业造成相当大的负担；而增值税是价外税，一方面减少了重复征税，另一方面通过开具增值税发票，可以进行相关的抵扣。因此，施行“营改增”使企业的税收压力明显减小，有利于企业更长远的发展。通过降低企业税负，增加企业活力和经济动力。本文将深入分析营改增对房地产企业财务管理的影响，以及房地产企业如何在新政策下获得新的竞争优势。

关键词：营改增；财务管理；房地产

引言

为优化产业结构，推动发展，营改增政策正式出台。自实施营改增改革试点以后，参与试点的地区和行业的数量也随之增多。随着营改增的逐渐推广对各行各业的生产经营产生了极大的影响，尤其是对企业的财务管理的影响特别大。为了使房地产企业能够在营改增的潮流中实现更快更好地发展。

1、“营改增”概述以及房地产企业财务管理中应用的价值分析

1.1概述

“营改增”是营业税改征增值税的简称，指的是房地产企业以往所缴纳的营业税的项目改为缴纳增值税，并且增值税仅对产品交易以及服务过程中的增值部分进行纳税即可。这种纳税方式可以有效消除交易环节中重复纳税现象，从而降低房地产企业纳税负担，提升房地产企业的经济效益。“营改增”的实施是目前党和国家为了帮助房地产企业更好的适应经济全球化和贸易全球化所做出的重要决策，其目的是为了加快我国税务体制改革，进一步减轻房地产企业税负，并通过有效调节各方面的积极性，促进产业结构的优化升级和资源的合理配置。“营改增”自2012年在上海率先开始试点，通过对政策的不断调节和完善，于2016年5月在全国全面实施。而“营改增”税务政策的提出，其中最大特点便是消除了重复增税，减少房地产企业的支出，从而提升其经济效益，特别是在当前经济下行压力较大的情况下，实施“营改增”政策更是可以为推进供给侧结构性改革以及积极财政政策改革提供了机遇。

1.2价值分析

首先，“营改增”可以有效提升房地产企业的竞争力，对多数房地产企业而言，在营改增政策下，房地产企业的税负不断降低，但对劳务行业来讲，税负有所提升，不过也减少了生产和经营的成本，提升了房地产企业资金使用的灵活率。对多数房地产企业而言，营业税改增值税带来的直接收益就是应纳税额的减少，该减少额通常会让渡给合作客户，从而降低商品价格，获得价格竞争优势。在目前市场经济发展以及经济和贸易全球化发展的趋势下，房地产企业竞争力会得到明显的提升。其次，“营改增”可以帮助房地产企业实现利益最大化，房地产企业经营和发展的主要目标是为了实现经济效益的最大化，“营改增”的实施改变了房地产企业的税收方式，通过避免重复缴税，降低税负，房地产企业税负减轻相对来说会提升其经济效益，不仅实现了经济效益的最大化，对其在市场经济中的良性发展也有着重要的作用。最后，“营改增”的实施是我国税收制度的重要变革，推动了税务体制的发展，其调整所针对的不仅仅是一些房地产企业，还是基于国家宏观调控政策的层面上所考虑的，不同领域上的差别是相对存在的，这需要税务制度在接下来的一段时间内进行不断的调整和完善。

2、“营改增”对房地产企业财务管理所产生的影响

“营改增”的实施可以帮助房地产企业实现利益最大化，但对内部的财务管理也产生了较大的影响，主要体现在以下几方面。首先是对税负方面的影响。例如，在营改增后，一些中小型房地产企业的纳税人会平均降低3.56%左右的税负，但对于现代服务业为主的纳税人，在“营改增”实施后可以抵扣进项税，若是对于一些进项税额抵扣不足的单位来说，由于税率的提高，便没有降低税负，反而增加了房地产企业的税负。其次是对房地产企业报表产生的影响。资产负债表、利润表、现金流量表等作为反映财务状况和经营成果的主要载体，会在“营改增”后发生相应的变化，在实施“营改增”后，房地产企业的固定资产以及存货价值会下降，并且房地产企业的利润和资产结构甚至是房地产企业的规模也会发生相应的变化，从而增加了负债金额。从长远看来，房地产企业的销售净利润率会增加，但是负债总和也会提升。最后是对财务管理人员方面的影响。在实施“营改增”之前，很多房地产企业财务管理人员已经习惯了原有的会计核算方式，但是在实施“营改增”后，房地产企业会计核算方式和财务报表会发生巨大的改变，财会人员需要适应纳税制度改革后的核算方式，也需要了解“营改增”的税收政策调整，这无疑是对房地产企业财务人员工作上的考验。

3、房地产公司应对营改增的对策以及措施

3.1提升增值税专用发票管理水平

由于增值税税额是销售产品与购进成本环节所产生的税额之差计算得来的。然而房地产企业的人工成本、原材料成本等的增值税专用发票又很难取得，这在一定程度上会加大企业日常工作负担，减少折扣额度，增加企业税负。这就要求房地产企业在日常财务管理中，加大对增值税专用发票的管理力度，确保有足额的增值税进项发票可以抵扣。还有就是对于不同纳税人身份的供应商，税款抵扣影响程度不同，所以要对供应商进行筛选，尽量选择具有一般纳税人身份的企业。除此之外，房地产企业必须在180日内去相关税务机关进行认证，以免在税款抵扣遇到困难。

3.2加强财务人员的专业水平

“营改增”后需要加强财务人员的会计核算水平，一方面及时区分能否抵扣增值税专用发票的类型，以防止上游企业伪造或者虚开增值税专用发票，另一方面，财务人员有提升索要发票的意识，避免错拿、忘拿发票减少抵扣额度。实施“营改增”后，房地产企业财务部门要积极关注税收政策动向，转变传统工作思路，开展税改知识技能培训来提升财务人员的专业能力。

3.3合理纳税筹划

合理的纳税筹划能够使企业追求自身经济利益的最大化，实现企业的内在价值，提升企业管理水平。本文从以下三个方面分析房地产企业如何合理纳税筹划：（1）申请财政补贴。“营改增”的目的之一是降低企业税负，但是这不代表每个企业都会因为税改而降低税负。在推进试点改革过程中，发现一些企业税负不降反升的情况。为了平衡这部分企业的税负，从上海试点开始，各地财务部开始实施过渡性财政政策给予政策扶持。因此，房地产企业可以申请国家财政专项资金。（2）合理选择供应商。区分一般纳税人与小规模纳税人，确保上游企业没有虚开、代开增值税专用发票的行为，有助于选择最适合的供应商。（3）把握纳税时间。一般企业由于资金困乏采用赊购方式购进物品，供应商就无法提供增值税专用发票，企业就无法及时进行进项抵扣。因此，为了能及时抵扣税款，房地产企业可以采用分期付款的方式进行采购，这样可以缓解资金压力。

结束语

综上所述，税制改革是社会经济发展的趋势，这势必会给房地产企业带来不小的影响和冲击，但是这也是房地产企业发展的机遇，企业应该顺应税改的发展潮流，以此为契机，利用“营改增”给房地产企业带来的优势，规避税改为企业带来的弊端，促进房地产企业更好地适应税制改革，从而得到更好更长效的发展。

参考文献：

[1]张旖.“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].管理观察，2018，38（11）：116-118.

[2]杨芳俊.营改增对房地产企业财务的影响与对策分析[J].金融理论与教学，2017（04）：61-67.

[3]韩清阳.“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策分析[J].财会学习，2017（12）：172.