房地产开发风险管理与对策研究

房地产开发风险管理与对策研究

张建攀于涛

张建攀于涛

潍坊经济区城市建设投资开发有限公司山东省潍坊市261000

摘要：随着城镇化建设的推进，我国房地产行业获得了飞速发展，带动了经济的增长，但同时也存在很多问题。面临着种种风险，本文主要对房产开发风险管理进行分析，以供参考。

关键词：房地产；开发；风险管理

引言：房地产建设项目本身的特点是周期长、投资大且参与主体繁多，因此在项目建设阶段，需要清楚的认识到多种不确定性因素的存在，同时明确国家相关政策对其造成的影响。房地产开发项目在具体实施时常常面临各种风险，针对于这样的风险，需要采取合理的应对方案，不可盲目的将其规避，以免影响到项目本身的质量。风险在房地产开发过程中极为常见，若是未能采取合理的管理举措，那么将会影响其后续工作的开展，甚至给房地产开发商造成巨大损失。对比于发达国家来说，我国的房地产行业并不成熟，现今仍然处于初级发展阶段，因此众多开发者并未认识到风险管理的重要性，导致企业内部风险评估机制不健全，以至于在开展相应业务的时候面临很大的风险。

1国内房地产现状研究分析

自2015年起至2017年，城市需求热度不断的从东向西扩散延伸，但进入2018年后这种势头有所放缓，部分重点一、二线城市整体呈现负增长。2018年3、4月份，全国商品房销售面积出现了4.1%降幅，已经呈现出了下行态势。在国家去杠杆的背景下，房地产呈现出了行业集中度加速提升的现象，房地产龙头企业所受影响不大，但小房企则面临着融资成本大幅上升、融资渠道狭窄等问题，加快了小房企的出局。

近年来，我国不断发布房地产调控政策，对非刚性需求进行抑制的同时，不断的扩大和落实“有效供给”。截止2018年上半年，已经有不少地级以上城市出台了房地产调控政策，重点城市和三四线城市的新房成交面积均出现了不同程度的缩减。随着各地不断的出台新政策、新措施对房价快速上涨的现象进行抑制，充分表明了政府“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变。我国相关政策指出，要加强对购房人的购房资格筛查，坚决遏制投机炒房，并严格对擅自放松购房条件的进行追责问责。

2房地产开发存在的风险

2.1房地产开发行业融资渠道较为单一

对于房地产开发行业的融资渠道，目前多以银行贷款为主，虽然银行贷款具有融资便捷、成本低等特点，并能有效降低融资风险。但是，由于单一的融资渠道，也给房地产业带来了最为致命的风险。房地产业一直以来过度依赖银行贷款，忽略了其他的融资方式，这使得当企业由于经营不好、资金流动被限制、资金短缺而周转不开时，将会导致信用度下降，从而使得融资出现困难。更甚者，房地产业会因为资金问题而被银行判定为面临破产，银行将强行介入企业的破产清算，这将加剧房地产企业的破产。而即便企业能一直保持良好的资金周转，当金融行业的整体结构不稳定而使得融资风险到来时，房地产企业也将会因过于单一的融资渠道而面临资金断裂，从而造成项目的无法正常进行，甚至于使得企业面临破产的风险。

2.2房地产企业风险管理意识不足

由于税务法律意识淡薄，纳税人不能够充分发挥内因的作用，个别办税官员的个人意见作为税法政策解释依据，热衷于私人关系，认为私人关系比对税收政策的掌握重要，他们会以税务官员的口头承诺来代替税收政策的研究和条款。作为税务机关与实际纳税人是两个矛盾对立双方，税务机关一方不会主动去做出利于纳税企业或个人的权威解释。目前由于“营改增”政策的颁布和实施时间较短，地产企业还处于政策优惠的享受过程之中，对税务政策带来的风险的重视程度还不够，大部分的房地产企业还采用营业税时期的管理和经营模式，地产企业员工缺乏必要的风险管理意识，房地产企业的管理层的纳税意识也十分不足，实际管理中只重视财务风险而忽视税务的风险。

2.3资金管理制度不完善

资金管理制度是相关管理人员开展工作的依据，工作制度不完善就会使管理工作浮于表面，不能够得到有效的贯彻和落实。目前房地产企业在资金管理制度上主要体现为制度不完善，在管理中缺乏有效预算管理等。我国的房地产领域在近些年来发展势头较猛，因此一些企业为了追求更高的利润，在自身发展过程中采用粗放式的企业规模扩张方法，在资金的管理方面没有体现出精细化管理意识。由于企业的高层领导对资金管理重视不够，也就使得管理人员在工作上较为随意，没有建立起完善的资金管理的制度支持资金管理工作的开展，导致资金管理水平相对较低、使用率严重不足、缺乏制约与监督，使企业陷入资金危机。

3房地产开发风险管理的有效对策

3.1增加房地产开发企业融资渠道

企业应该充分认识到融资渠道的重要性，并积极做出改革，打破传统的融资观念，实行多元化的融资途径。房地产企业应该明白自身在市场经济中所扮演的角色以及相应的地位，利用自身的优势充分扩大融资渠道，并结合自身的实际情况和未来发展趋势进行综合的评估，以使得房地产企业能够找到适合企业自身的多元化融资渠道。通过建立多元化的融资渠道，有利于分散房地产企业的融资风险，并以此降低企业在融资过程中的风险，促进房地产项目开发的正常运行。对此，企业应该积极创新，大胆地采用新兴的融资渠道，打破以往的单一的融资渠道模式，积极寻求适合企业自身的多元化渠道，逐渐增加融资渠道。

3.2建立完善的资金管理制度

建立完善的资金管理制度要从三个方面入手，一是事前加强对项目资金的管控，根据项目的具体要求，科学合理地预测资金的使用情况。通过建立预算体系来完善这项工作，在进行管理时，房地产企业可以根据自身的投资特点，进行多层次的资金管理，明确权责管理权限，加强相互之间的沟通。二是对项目中期进行资金管理，严格按照制度的规定进行监管，保证每一笔资金都能够充分发挥自身的价值。三是要加强对项目后期资金管理制度的确立，通过奖惩制度、反思与自我评价体系等一系列的制度保障资金管理制度的实施，保证房地产企业的内部资金能够在合理管理下实现正常运转。资金管理制度就像一张大网，资金必须紧紧跟随着大网的脉络进行运转，才能够始终保证资金的流畅。

3.3合理的进行风险回避

风险回避意指采取合理的手段将风险源适当的切断，以免风险再次出现或者是呈现出发展的态势。风险回避包含着两种，首先就是先期回避，其次是中途放弃。两种手段均属于承担风险或者是回避风险的措施，前者若是可以及时的将高风险项目加以拒绝，可以避免这个项目引发的巨大损失。后者则是原先承担着某个项目，因为种种原因的影响，不得不终止合同，这种回避手段不常见，因为其会造成企业内部的困扰，也对企业形象不利。回避风险就是控制风险蔓延的一种科学手段，可以及时的从根本上将风险的来源加以辨别，同时又能判断出相应的风险因素，及时的规避可能造成的潜在损失。直接的回避风险属于相对科学的办法，同时也属于较为彻底的手段，从企业经济利益的角度出发，这种手段可以优先选择。

结语

风险管理在房地产开发阶段扮演着重要的角色，属于不可或缺的环节，需要针对于这样的风险管理细节展开讨论，明确应该优化的具体方案，保证更好的提升房地产行业稳定性。需要在房地产开发工作中将其视为关键点，在逐步落实相关工作的时候，按照科学的政策方向践行具体的行动。

参考文献：

［1］刘卿.房地产投资风险及规避策略的研究[J].住宅与房地产，2018（8）.

［2］李中堂.商业房地产开发项目的融资成本及风险防范建议［J］.财会学习，2018（22）.

［3］刘彬.房地产开发项目的融资成本及风险分析［J］.时代金融，2018（17）.