我国房地产金融风险分析及防范

我国房地产金融风险分析及防范

李少敏1高丽英2

李少敏1高丽英2（1.河北省衡水建行；2.河北女子职业技术学院）

摘要：随着我国城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速。但由于房地产业本身具有很多特性，所以在经营中会遇到很多各种各样的风险。本文从房地产金融风险的类型入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。

关键词：房地产金融风险防范

0引言

伴随着我国住房制度的不断变革和房地产业的迅速发展，我国的房地产金融也应运而生，并逐步发展起来。1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。虽然2008年以来，我国房屋的交易量有所下降，房地产的开发投资也明显减弱，但是这并不影响我国房地产业的整体上升的趋势。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。

1房地产金融风险概述

房地产金融风险主要是指经营房地产金融业务的金融机构，由于自身的技术策略及客观环境的影响在资产，收益等方面面临的不确定性风险。主要表现在以下几个类型：

1.1信用风险由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在两个方面：一是当房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致的无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。二是从消费者的角度而言，由于种种原因，不能承受过高的房贷，造成还款困难而产生信用风险。

1.2管理风险贷款业务是银行盈利的主要来源，而房地产贷款又是贷款业务的主要组成部分。由于房地产业拥有巨大的利润，所以各银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。甚至为了赢得贷款，银行往往简化审查手续，降低客户资质等级评定门槛；对抵押物管理也不规范，办理抵押的相关职能部门缺乏协调配合，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

1.3政策风险在我国社会主义现代化的建设步伐中，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。一方面，伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市场环境也随之发生变化，进而影响这整个房地产业的发展；另一方面，我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，所以我国中央的宏观调控难以和地方政策相一致，这在房地产的监管方面就容易产生很多不利影响，因此是我国的房地产金融业存在着巨大的风险，而在你有些地方盲目片面的追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步的恶化。正因为如此，国家或者各地政府为调控房地产业所采取的一些政策措施，也就成为了我国房地产金融风险产生的一个因素。

1.4流动性风险由于房地产金融机构缺乏资金，导致不能清偿到期的债务、满足客户提取存款要求的风险。这种流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

2房地产金融风险成因分析

2.1融资渠道单一，房地产业的风险由银行主揽从开发企业的融资情况来看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，银行成为房地产企业主要的融资出口。据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。因而银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险。任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。

2.2房地产投资增长过快，市场难以及时消化在最近的几年中，房地产的开发投资金额逐年翻番，而开工的面积和销售跟不上投资的增长速度，这样就造成了大量房产的积压和大量的土地闲置现象，这些都为房地产金融的稳定造成不良影响。现在有很多人们热衷于“炒房地产”，房价的上涨有一定的理论界限，超过这一界限就会形成经济泡沫，进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭，受损失的不但有开发商、建筑企业和广大消费者，还有损失的最终承担者金融机构。

2.3房地产市场混乱，房地产金融业务的外部环境欠佳一是政府相关部门对国有土地难以进行有效的计划管理，导致土地资源无法优化配置。一直以来，我国土地资源实施协议出让的制度，这种制度很容易发生房地产管理的政府人员和房地产商相互勾结的行为。二是信用缺失严重。在房地产金融市场，有很多的主体信用缺失这对房地产金融市场影响极坏，在现实中也经常发生骗贷等不法行为，这些行为严重的阻碍了房地产业和房地产金融的健康发展。三是是房地产资金投向结构不合理，商品房库存量居高不下，经济适用房的开发建设比例与我国现阶段居民收入结构相比，比例明显偏低。

3房地产金融风险防范措施

3.1实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化当前，我国房地产业的融资渠道很单一，房地产企业的资金主要来源于银行的贷款，因此我们必须促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。

3.2增强防范金融风险的意识商业银行要及时跟踪房地产市场的发展状况，加大对市场的调查力度，适时调整房地产金融政策，保证银行对房地产金融业务的健康稳定发展。要严格把握房地产贷款的市场准入条件，对销售前景差的高层楼盘要限制介人；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。要从规范操作、降低风险、保障运行出发，有步骤地推进住房金融业务向多元化、标准化、优质化方向发展。对目前出现的房地产热要适当降温。要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定，从加强房地产信贷管理入手，切实改进服务。

3.3加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度对于国家而言，房地产金融市场是否稳定非常重要，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，采取有效的措施稳定房地产金融市场，保证房地产金融市场的健康发展。要对房地产和房地产金融进行强力的监管，要定期或不定期地对房地产金融业务进行现场、非现场检查。建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

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