房产测绘中楼梯面积的计算马叶平

房产测绘中楼梯面积的计算马叶平

马叶平

海宁市中图测绘有限公司浙江海宁314400

摘要：近年来社会经济快速发展，房地产行业虽说发展速度降低，但总体呈现上升趋势。到目前为止，我国城镇商品房设计形式呈现综合化趋势，不断出现新的设计样式，造成房产测绘难度加大。基于此，本文中以楼梯面积测绘为研究对象，详细分析楼梯面积测绘计算方法，以供同行借鉴。

关键词：房产测绘；楼梯面积；计算要点

引言

房屋工程竣工验收后，房产开发商应该请专业的测绘机构，按照国家的标准和要求，对房屋进行测绘作业，以此来确定房屋准确的真实面积，满足社会上投资者的获取意向，也是间接维护了两方的权益。所以，要对房屋楼梯面积的测绘质量进行严格把控，提高数据的真实性和准确性，促进房地产行业健康稳定发展。

1、房产测绘工作

该项工作的过程主要是测量，然后获取测量建筑物的轮廓，占地面积等房产信息，然后综合测量的各种数据绘制出房产图，方便进行最后的房产交易，也有利于政府对房产进行合理规划。在目前的国内房地产行业中测量工作主要是：对房产进行准确测量，预算房产的有效面积，绘制房产外形图等。

测绘技术在不断进步，测绘工作也已经统一，实现了标准化测量，测绘数据的精度也有了极大的提升。随着经济的进步，房产交易越来越频繁，房产交易过程也复杂许多，房产测绘工作在一定程度上解决了这个问题，进行房产交易时也能有数据保障，保证房产交易顺利进行。除此之外，房产测绘还能有效收集房产信息，可以根据测量得到的数据判断其地理位置并绘制出房产的方位图。同时对于管理者而言，测绘数据便于掌握房产交易情况，交易中也能更好地表述房产信息，房产的管理工作也能更好地进行。

2、室内外楼梯界定

《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）（以下简称《规范》）中规定室内楼梯按房屋的自然层计算建筑面积，室外楼梯按各楼层水平投影计算建筑面积，二者面积计算上存在差异，实际作业中有些形式特殊的室内楼梯易与室外楼梯混淆。

由于室外楼梯较少受到建筑空间的限制，设计的形式往往多种多样，图2（左）为设计形式比较标准的有盖室外楼梯，图2（右）为形式比较特殊的室外楼梯。当室外楼梯每层的结构形式相同时，在计算时可简化操作，即按到达层数减一层计算建筑面积。

如图3所示的室外梯直接从1层上到4层，2、3层设计均不开门。由于该楼梯每层结构形式相同，可按到达层数减一层计算其建筑面积，即（4－1）*S=3S，这与按每段楼梯水平投影面积之和的计算结果相同。当然，当楼梯结构形式不同时还是应分别取各楼层水平投影面积计算。

3、房产测绘中楼梯面积的计算

房屋的楼梯是整幢房子非常重要的一个部分，所以很多购买房子的人会和售卖房子的地产商发生纠纷。针对这种问题，我们要分析清楚，在房屋的建筑中，如果是对“复式”的楼梯进行计算，我们就要判断，楼梯间有没有设置门洞，假如楼梯和门洞有相连接的部分，在这种情况下就要分摊建筑面积。反之，如果没有相连部分的话，就不用进行分摊。建议房地产商在销售房子的时候，要签订好对个人售价和整幢房屋的售价。这样就不会出现楼梯走空还让购买者承担的问题。

3.1计算独立楼梯面积

实际工作中遇到的独立楼梯一般有两种形式：一种是服务于非建筑物的独立楼梯，如小区内服务于两个高差较大的室外公共空间的楼梯；另一种是独立建造只在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的楼梯。服务于非建筑物的独立楼梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，楼梯其在不同标高处各有1个出入口，此楼梯按2层计算全部建筑面积。局部层与建筑物连通的独立楼梯按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积，其最高层通过连廊与建筑物的第5层连通，该楼梯按5层计算建筑面积。

3.2楼梯下方可利用空间处理

一些商业项目在建筑设计时将楼梯下方建筑空间计入相应商铺，如图4阴影所示部分，由于4#楼梯特殊的设计形式，楼梯下方阴影部分层高均在3.00m以上，此类建筑空间测绘时是计入楼梯还是并入相应套内?

如在测绘作业中单纯地依据图纸将该空间计入商铺的套内建筑面积，客观上就要将相应层楼梯作切断处理，这就与《规范》中“楼梯按自然层计算建筑面积”的规定相矛盾。常规处理方法采用公用建筑面积优先原则，即将此类空间归入相应楼梯建筑面积中，楼梯下方够高空间作为相应商铺的赠送面积，这样操作既保持了楼梯的连贯完整性，又同时保障了开发商和小业主的自身利益。

3.3穿越夹层的楼梯

夹层不同于自然层，夹层应理解为在标准结构楼层之间增设的楼层。当夹层使用空间拥有独立出入口或楼梯时，其他通过夹层但设计不开门的楼梯不计算建筑面积。当夹层层高大于等于2．20m时，夹层使用的楼梯也计算全部建筑面积。

3.4复式房内楼梯未施工的处理方法

有些项目在房屋竣工时，复式房的内楼梯往往未施工，形成中空，留给用户自理。分析开发商未建造的理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即便造了楼梯，业主在装修时也会拆除，造成浪费。此种情况如依据现场按无复式楼梯进行测绘计算，不仅会造成预售与竣工数据的较大差异，还会给规划验收、产权办证等后续环节带来重大影响。另外，从建筑的使用角度来讲，复式楼梯也是上下层通行的必备通道。因此，此种情况楼梯还是计算建筑面积比较妥当。

4、加强楼梯测绘面积质量控制的措施

4.1严格把控测绘资料质量

为了能更好地在实际测量工作中控制测量质量，需要严格把控前期的准备资料和图纸，尤其是整体的测绘面积计算，测绘的图纸一定要上交到规划部门进行审批。在实际的测绘面积工作中，工程的负责人应该给测绘单位提供审核过的精确图纸，如测绘参数有所变更应及时告知，这样就不会影响测绘的准确度。测绘图纸必须要完整，且数据全面，方便校正不准确的测量数据。这里所说的测绘准备资料主要包括：各部分平面图，相关设备及其具体资料等。

4.2对测绘人员进行培训

通过对测绘人员的培训，提高其专业水准，从而提升整体的测绘质量。首先要询问清楚测绘人员的业余时间，然后根据个人作息安排相应的培训加训，如此一来培训部门就要做好准备工作。比如：提前撰写好培训用的教材，事先对培训进行规划，尽量减小测量过程中人为原因对测量质量造成影响。在此基础上，还可以加入考核制度，对个人测绘能力进行考核，成绩优异者予以奖励。让测量人员的操作更加规范化，如果是个人原因导致测绘出现任何问题，要对个人适当惩罚，促进测绘人员端正工作态度。

4.3加大关键环节控制

对专业的房产测绘机构来说，有效地测量房产实际面积能提高经济收入，但是也肩负着社会责任和法律责任，由于我国房价持续上涨，如果不重视其中的关键环节就会造成巨大的损失。所以对于测绘工作的每一个环节来说，质量控制都是首要任务，只有保证每个环节的准确性，才能提高房产测绘的整体质量。

5、结语

在实际的房地产测绘当中，房产面积的准确性是非常关键的。只要我们做好减少房地产测绘面积的误差这项工作，这就可以让我们的房地产事业稳定长久的发展。

参考文献：

[1]李巨栋.房产测绘中存在的问题及对策[J].广西城镇建设.2015（05）：112.

[2]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯.2017（02）：78-80.

[3]袁也.房产测绘中的房屋面积预测和实测[J].中国房地产.2016（03）：101.