于治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

于治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

李星昊

李星昊（吉林市住房公积金管理中心）

摘要：我国财政部发布的第12号会计信息质量的检查公告显示，国家对39家房地产开发企业的检查中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39家企业会计报表反应的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。由此看出，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷税漏税较为严重。

关键词：治理房地产企业瞒报利润

1房地产企业瞒报利润表现及成因

1.1表现和危害近几年，财政部重点加强了对房地产开发企业会计信息质量的检查，同时又将房地产企业扩大到39家，涉及133个房地产开发项目，发现这些房地产企业存在会计不真实现象主要表现在企业资产情况核算不实，普遍采取少计收入，多计开发成本，虚增营业费用、管理费用等手段隐瞒利润，有些企业隐瞒利润情况非常严重，个别企业利润率达到57％，比起上报的平均利润率高出近3倍。其实单纯的高利润并不是什么罪，从市场角度看“合理合法”，问题在于隐瞒利润、偷税漏税。此外，少数房地产开发企业还通过虚构业务编造合同等手段骗取银行信用，这些都是彻头彻尾的违规犯罪行为。

39家房地产企业隐瞒利润33亿元，不但减少了国家的税收收入10多亿元，而且会因为房地产企业虚报了低利润而拉长了归还银行贷款的时间，如果大批企业仿效这样的做法，银行得到了不真实的信息，会使银行提前预提坏账准备，从而影响银行资金的使用效率，这会对银行的经营产生很大的风险。

1.2瞒报利润成因

1.2.1某些房地产开发商缺乏诚信，贪得无厌，社会责任感缺乏。房地产开发商多年来养成的暴利情结，也由于政府一些部门决策导向与监管的失误和缺位，使得一些房地产开发商胆大妄为，罔顾民生，缺乏诚信，放弃社会责任，他们授意、指使或强迫会计人员通过某种方式使得成本费用虚高，或者通过关联企业转移利润，以此来虚减利润，少缴营业税，所得税和土地增值税。

1.2.2会计人员职业道德欠缺。会计职业的特性就是要求会计人员必须具有很高的道德素质。当前会计人员做假账的原因有二：一是会计人员与企业老总地位的从属关系，在企业老总的强迫、授意、指使下，丧失原则，被动作假；二是会计人员为满足私欲，主动做假。因为会计人员的工资、福利待遇都是与企业的效益相挂钩，在社会不正之风的熏染下，一些会计人员为了追求个人利益，对造假行为不但不加抵制，甚至完全丧失会计职业道德，主动为做假账等违法犯罪行为提供便利或甘为鹰犬，利益至上成为他们行事的准则，他们主动服务于房地产企业的造假，导致房地产企业瞒报利润情况严重。

1.2.3会计师事务所为本部门生存利益驱动甘为造假，放弃职业操守。某些会计师事务所严重违规执业，为企业出具虚假审计报告。会计师事务所，作为一种独立的社会监督机构，为了在市场的大环境中生存发展，一方面不得不沦为企业造假、发布假信息的“帮凶”，否则就会丧失很多业务；另一方面，一些会计师事务所在利益第一、职责第二的宗旨下，对企业的财务报告不履行监督职能或履行社会监督职能时“抽条”，致使房地产企业会计造假、瞒报利润一时得逞。

1.2.4地方政府的“宽容”态度和腐败使然。由于房地产企业对推动地方GDP增长具有强大的推动作用，有的地方政府把鼓励房地产发展，加大城市基础设施建设及千方百计引资作为地方经济发展的“要诀”，他们多以“宽容”的态度对待房地产商的违法违规行为。同时某些官员早已和开发商结成了利益共同体(各地腐败大案中，涉案的高官大多与城市房地产开发有关)，官员把土地低价批给房地产商，往往要收取开发商数额可观的红包，可以说一部分开发商开发的商品房，其成本是无法透明的，因此他们不惜冒着违法的风险，做假账隐瞒利润。而一些官员因拿了好处费而成了开发商的保护伞，明里暗里提示有关部门对他们给予特殊关照，这使得开发商做假账、虚报利润、偷税漏税便能轻易得逞。

2治理我国房地产企业瞒报利润的对策

2.1加强对会计人员的职业道德教育会计人员职业道德欠缺是导致房地产商得以瞒报利润的重要原因之一。会计法规定“会计人员应当遵守职业道德提高业务素质，对会计人员的教育培训应当加强。”所以，加强会计人员职业道德建设能促使会计人员严格地遵守财经制度，忠于职守，坚持原则，有效地履行会计监督职能，提高防腐败能力，自觉抵制各种利益的诱惑，能促使会计人员本着“独立、客观、公正”的原则为社会提供服务。加强会计职业道德建设应从以下三方面入手：一是在校教育，对经济类专业，大学、中专学校应开设会计职业道德课程；二是在职教育，可以在会计人员从业资格考试、会计职称考试、注册会计师教育中再加大对会计职业道德的容量；三是在社会中通过正反典型案例的宣传在全社会范围内营造惩恶扬善的氛围，人们对会计人员的从业行为所做的美丑评判，表明褒贬态度是一种无形的精神力量，必将影响着会计人员的从业行为。

2.2加强政府各部门的外部监管，形成监管合力我国政府对房地产企业的监管部门就有国土、财政、审计、税务、工商、金融、物价等多个部门。而企业与这些政府部门之间都会有着某种联系，例如，企业与金融部门发生信贷、结算、证券、保险等联系；与审计部门发生审计监督、咨询等联系；与税务部门发生缴纳税金关系；与统计部门发生的统计监督与调查关系；与工商部门发生的工商行政监督关系和发生企业登记、商品广告、商品经济合同等联系；与财政主管部门发生会计业务指导与检查联系等。国家政府可以通过这些监管部门的日常监管工作，明确各部门对房地产行业的监管职责，促使这些部门在房地产开发、贷款、销售、核算等环节形成监管合力，加大对该行业执行调控措施和监管力度，使房地产企业作假账、隐瞒利润和偷税漏税难以实现。

2.3加大执法力度，消灭“灰色开支”从行业的特殊性及横向比较而言，房地产开发业是社会公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有业内人士透露，一些公司用来疏通涉及开发环节的好处费大概占到楼盘总成本的2％一3％左右，有的甚至更高，而这些“灰色开支”很多公司是通过虚增成本费用的方式来冲减税前利润的。所以政府部门在加大对房地产行业监管的同时，应该进一步加强对《反不正当竞争法》的执法力度，严厉打击商业贿赂，消灭房地产行业的“灰色开支”，打掉地方政府和利益集团之间的关系，解决官员腐败问题，这在一定程度上不仅能够减少不正当竞争现象的发生，同时对于提高房地产开发商开发成本的透明度，杜绝瞒报利润也能起到很大作用。

2.4加强社会诚信和法制宣传教育，提高房地产开发商的社会责任感随着中国房地产行业的发展，单纯地靠加强监管是很难实现房地产行业的绝对净化的，还需要从思想上去解决问题。

在美国，人们从小受到应该诚实依法纳税的教育，对于虚报利润的企业也是严惩不贷的，逃税的责任人甚至面临牢狱之灾，所以，在美国，即使很多个人应纳税收是需要自行申报的，也很少有偷逃税款的现象，这和美国政府多年来进行的诚信宣传和法制教育是分不开的。我们可以学习美国的做法，使依法纳税深入人心；同时也可以由政府出面为房地产开发商定期开办法律培训班，使有瞒报利润企图的商人认识到：不仅偷钱是可耻的，偷税也同样是可耻的(《刑法》第161条明确规定了关于做假账的罪责)，通过法制宣传教育培养他们自愿纳税的素质，提高他们的社会责任感。

2.5严肃处理出具虚假审计报告的会计师事务所，规范会计师事务所的执业行为通过对违规会计师事务所及相关责任人的严肃处理和处罚，来规范会计师事务所的执业行为。根据财政部发布的第12号会计信息质量检查公告，财政部对严重违规执业，出具虚假审计报告的会计师事务所和注册会计师人员依法进行了严肃处理，此做法必将有力打击会计造假和审计违规行为，并对广大企业和会计师事务所起到良好的警示作用。

总而言之，房地产企业帐务不实、隐瞒利润，是由多种因素促成的，对于不同成因，应该采取相应的不同对策，从企业层面上，我们可以通过法制宣传教育，提高房地产开发商依法纳税的素质和会计人员的职业道德水平；从政府层面上，我们可以通过加强各部门的监管，加大执法力度，严厉打击腐败，消灭商业贿赂等措施，来净化房地产开发市场，从根本上解决房地产企业瞒报利润问题。