房地产项目精细化质量管理体系的构建研究许良

房地产项目精细化质量管理体系的构建研究许良

许良

天津荣臻房地产开发有限公司天津300010

摘要：对于房地产工程而言，实际上它是一个复合概念，即包括房产与地产两部分。在工程项目施工建设过程中，存在着很多的影响因素，比如项目选址，施工建设复杂多元，组成部分不同，施工质量和技术涉及的范围都较广。因此在建设时间较长的房产建设工程项目中，必须加大项目精细化质量管理。

关键词：房地产项目；精细化质量管理体系；构建；研究

1房地产企业工程项目管理现状分析

由于我国房地产行业发展起步较晚，大部分房地产企业基本上为中小型企业，因此在工程项目管理上还有很多不足之处，具体表现在以下几点：第一，房地产企业在工程项目管理中存在不规范问题，一般以粗放型管理模式为主。第二，一些房地产企业未建立起完善的管理制度，至今仍然采取落后的“人治”方式，管理显得低效而松散，无法做出全面评价监督与激励，不能将工作人员积极性调动起来。第三，房地产企业工作人员素质上有较大差距，管理水平不高，在管理上不能做到精细化。第四，房地产企业财务管理中对成本存在过度控制的现象，未考虑到工程项目实际情况，也不重视材料使用、局部建设等细节问题，导致出现一些“豆腐渣”工程。第五，个别房地产企业在精细化管理过程中忽视了工程项目实际特点，出现了形式化现象，管理上显得不够灵活。同时，在房地产企业工程项目实施过程中，对周边环境关注程度不够，造成施工垃圾清理不到位，也出现了噪声污染。上述因素的存在，为房地产企业工程项目实施带来了阻碍，也无法促使房地产企业竞争力提升。对此在房地产工程项目管理工作中，应该充分发挥出精细化理念的作用，这样才能实现管理水平与经济效益的提升。

2房地产工程项目开发过程中的质量精细化管理工作要点

2.1决策阶段

在房地产工程质量管理过程中，决策阶段的任务主要是对该工程项目进行准确识别，具体表现在两个方面。第一，房地产行业现状条件下，企业应当与市场发展需求以及需求者的诉求结合在一起，尤其是刚需更为重要，这样才能提高决策的针对性以及房地产工程项目建设与发展的战略性。第二，房地产开放商应当立足实际，结合拟建工程特点以及功能性要求，从技术性、经济性等方面综合考虑，对其可行性进行综合论证，最终确定合适的项目建设方案。

2.2实施阶段

在明确项目质量管理目标的基础上，房地产工程项目实施过程中应当加强管理，采取精细化管理手段和方法，同时这也是管理目标得以实现的关键环节。第一，施工方应当根据建设方的策划以及提出的质量要求，明确和细化目标管理标准，加强目标管理以及阶段考核，通过过程监控以及持续改进等手段，基于设计图纸施工建设；第二，在房地产工程项目施工建设实践中，对参与人员、建材以及所用的机械设备和配套设施等进行严格管理，系统加强施工阶段的各要素管控，形成整体合力，才能提高项目管理效率，同时这也是精细化管理的要求。

2.3竣工阶段

工程项目施工建设任务完成后，就业投入应用，收尾阶段的项目管理工作也非常重要。首先，对建成的房地产工程项目进行竣工验收，房地产建设方应当保证从施工方接收产品需符合事先签订的合同规范，尤其是性能、质量验收标准等应当明确、准确、具体。其次，建筑产品的投入应用，一方面是为了能够有效实现经济利益，更重要的是要达到消费者满意。在此阶段，房地产开发商不仅要重视建筑产品的营销策划及其技术手段，更重要的是要注重消费者购买产品后的服务态度和物业管理质量等。最后，房地产开发商在工程项目施工质量管理过程中，应当注意加强收尾阶段的精细化管控，从不同的视角对其整个建设周期以及施工质量进行全面控制，这样才能实现建设目的和效益。

3提高精细化质量管理策略

3.1施工成本精细化

为促进房地产企业的快速长远发展，需要在工程项目实施中提高工作效率及成本控制率。在成本管理过程中，确定成本控制目标，建立健全的成本责任制。建立工程项目成本控制系统，它是一个包含账目图表、成本计划、数据采集、成本报表和成本工程管理的系统。同时抓住各个环节控制，疏而不漏，全面实现目标控制。

3.2施工材料精细化

对房地产企业工程项目实施过程中，材料成本费用涉及面非常广泛，其相关成本费用也很高，在总成本中占据的比例约为70%。对此为了有效降低工程项目成本，为房地产企业带来更大的经济效益，应该加大材料管理力度，采取精细化管理的手段。第一，要加强对材料质量与材料价格的控制，严格审核各供应商的资质，确保在有限物质自愿基础上，保证采购的建筑材料有更高的质量与性能，确保与工程项目建设需求相符。第二，严格检查所有进场的材料，防止工程项目中混进劣质的材料，并根据规范要求认真校验，保证所有材料在规格、型号等方面与基准需求相符。唯有如此，才能有效提升工程项目质量，保证房地产经济效益实现提升。

3.3施工进度精细化

施工进度管理也是房地产企业工程项目中的重要内容，也必须做到精细化，确保在不影响工程项目质量的同时，能够按期完工。对此房地产企业要从具体状况出发，将进度管理目标明确下来，对各类建筑资源进行优化，确保与工程项目进度计划要求相符。房地产企业在工程项目施工进度管理中若是有较大偏差，管理人员要尽快采取有效措施进行修复与调整，同时在工程竣工后要全面验收调整好的工程项目，要在质量上达到合格后，才能交付使用。此外，为了防止施工进度受到工程项目管理内容、管理程序和施工周期等影响，在开展精细化质量管理过程中，工作人员除了采用常规控制方法外，还可以通过网络规划法、横道图比较法以及挣得值法等对施工进度进行控制，从而确保获得预期的效果，让房地产企业投资效益得到提升。

3.4施工环境精细化

第一，充分应用绿色施工材料。在工程项目建设过程中，房地产企业必须严格按照国家绿色建筑标准与工程图纸设计要求，到指定厂家采购应用广泛且环保性好的施工材料。第二，要在施工现场加强管控工作。要从基础施工出发，监督与管控整个混凝土施工过程，应该选用固结泥浆，防止在施工中出现粉尘污染，避免对周围生态环境的破坏，也减少对附近居民日常生活的影响。第三，要选择淋水加湿与硬化施工现场道路等方式，减少粉尘造成的污染，并充分应用各种清洁材料，引进现代化智能型机械设备，减少夜间施工频率。如果机械设备工作声音很大，则需要在远离居民区的位置进行设置，同时将隔音措施做到位，从而让噪声污染得到有效的控制。第四，加强对设备的检修与维护工作，对老化、陈旧的机械设备应该尽快更新或者淘汰，让资源利用率得到提升，并最大限度减少生产能耗。

3.5人力资源精细化

房地产企业要在人力资源上采取精细化质量管理措施，促使工作人员综合素质与业务能力不断提升，通过采取精细化措施，房地产企业可以降低人工管理成本，最大限度减少资金支出，逐步实现运用效益的提升。当前我国很多房地产企业在工程项目建设过程中，会招募一定数量的农民工，这使施工队伍鱼龙混杂、良莠不齐，他们不仅缺乏安全操作技能，而且对国家有关安全生产的法律法规及企业规章制度知之甚少，与专业施工队伍有较大的差距。对此房地产企业要想提升工程项目质量，获得更大的运营管理效益，应该在人力资源管理中应用精细化质量管理措施，逐步建立起高效、优质的管理组织体系。这样才能从整体上提升房地产企业施工队伍素质，在保质保量前提下，能够让各项人事决策更加科学合理。

4结语

房地产项目目前没有制定科学合理的精细化质量管理的制度，还需要采用全面的奖励机制和监督机制进行人员积极性的调动，防止由于人员责权不明晰导致纠纷和问题出现以及互相推诿的情况。精细化质量管理是推动企业发展的关键环节。根据企业的发展目标，制定符合自身特点的市场预测和市场实际和企业实际经营情况的分析和规划，使得发展策略更加科学合理，可操作性强。

参考文献：

[1]李恩道.工程项目精细化管理[J].工程建设与设计，2019（1）：260~262.

[2]温艳芳.建筑劳务公司精细化管理探讨[J].工程经济，2018（12）：44~47.