浅论房产委托公证中的风险与预防

浅论房产委托公证中的风险与预防

许敏娜

许敏娜

西安市公证处

摘要：随着我国房地产行业的迅猛发展，房产已经成为大众家庭最重要的资产标志。对房产进行法律公证业务也越来越被大众认可和接受。本文通过对房产委托公证的概念、房产委托存在的风险及表现形式的论述，提出了应对和解决房产委托公证的预防措施，为有效规避房产委托公证中的风险起到了重要的借鉴作用。

关键词：房产委托；公证风险；预防

一、房产委托公证的概念

所谓房产委托公证主要是指委托人将房屋的出售、出租和抵押等事项授权于受托人办理的具有一定法律意义的文件。简单理解就是房屋产权人将自己名下的房产以出售、出租、抵押等事项交由他人办理的一种法律行为。当前国家关于房产委托公证制定了《民法通则》和《公证法》，有利于保障房产所有权人的权益。作为房产所有权人在申请办理房产委托公证的过程中，其房产委托行为必须使用书面形式。房产所有人在公证的过程中可以使用公证机关所制定的标准化的房产委托书，也可以自行拟定房产委托公证书。

二、房产委托公证存在的风险及表现形式

（一）房产委托公证存在的风险

1、委托人的风险

从法律层面上分析房产委托公证行为，只是属于单方面的民事行为。在经过授权之后的受托人可以在委托的期限内办理相关的事宜，具有一定的代理权。但是，如果受托人在这个时间段里，在委托人并不知晓的情况下将一房二卖或者一房多卖，并在拿到巨款之后便逃跑，这样钱虽然并不是委托人拿的，但是委托人同样需要承担违约赔偿的民事责任。

2、公证机构存在的风险

在公证实际办理工作中，会存在一部分委托人不承认自己办理过委托书公证，并没有在委托书上签过名的现象。或者公证员对房产公证程序的操作失误等原因导致经济损失等情况。这些现象都会在一定程度上影响公证机构的社会形象和社会地位。

3、公证机构和相对人存在的风险

委托人利用假房产证来骗取公证机构委托书的公证，也就是冒用产权人的配偶来骗取委托书的公证。这样不但容易影响公证机构的公证工作，而且还很容易给相对人造成严重的损失和影响。

4.买房人存在的风险

委托方和受托方从本质上讲就是买卖的关系，而只是在房产委托公证办理的过程中是委托和代理的关系。在房产委托公证的实际操作过程中，一部分中介公司抓住房产委托书法律问题的漏洞，当受托人已经将房款交付给委托人之后，但是由于房产权却没有过户，而利用这种房产变化的情况来判断房产权的属性。

（二）房产委托公证风险的表现形式

1、全权委托中受托人滥用职权

一般房产公证中，产权人会委托房产中介人员进行房产的全权处理，若中介人员未完全按照委托人的意愿执行委托行为，滥用职权使委托人财产蒙受经济损失的行为。

2、公证委托中的撤销权的效力

作为房产公证的委托行为，属于产权人意思表示的单方行为，只要产权人明确表示撤销委托行为，该委托关系即为终止。但实际操作中，中介公司为了获取自己利益却在格式条款中明确规定了不可撤销的委托行为。

3、当事人的意思表示误差

在实际公证工作中，一般会出现当事人提供虚假证明资料的行为和当事人的意思表达与真实意思不符的情况。这就导致当事人的意思表示与事实存在误差的现象。

4、意外情况的发生导致无法公证

在实际公证工作中，由于意外情况的发生导致房产委托公证无法正常进行的情况时有发生。如因为委托人死亡、疾病、地震、国家政策变化等各种情况。

三、房产委托公证潜在风险的预防

1、应查实委托事项的合理及合法性

在进行房产委托的过程中，应该保证委托的房产具有转让和出售的法律依据。但是，在房产的实际委托过程中，公证人员无法对异地的房产进行核实，所以只能够根据房产证的原件和复印件来进行证明，这样便无法准确的确定委托人对委托的房产是否具有所有权。同时，从某种意义上讲，房产委托书公证并不能够保证委托事项的真实性，所以通常公证人员在处理房产公证书的过程中都会做出相应的提示，即要求去房地产管理部门进行核实。

2、应准确鉴定委托人的民事行为能力

当受托人在接受房产委托的过程中，需要注意委托人是否具有完全的民事行为能力。如果委托人并不具有完全的民事行为能力，则应该立即拒绝，避免在之后发生不必要的纠纷。我国相关法律明确规定了：“18周岁以上的公民即为成年人，具有完全的民事行为能力，在满了16周岁而不到18周岁的公民，可以完全凭借自己的劳动取得收入来源的，也可以视作是具有完全民事行为能力的人”。

3、应认真核实委托人签名及盖章的真实性

房产委托公证书是具有一定的法律效力的文件，公证书内容必须有委托人的签名及盖章，所以应认真核实委托人的签名及盖章的真实性。委托人必须要本人持自己的有效证件有公证人证明的情况下在委托书上签上自己的名字，并需要盖上具有法律效力的盖章。如果一些委托人没有自己的公章，便需要按下自己印有红色朱砂的指印。如果委托人并不认识字，或者病危没有行动能力和聋哑人，公证人员应该实时将与委托人之间的谈话内容拍摄下来用于日后的取证。

4、应查实委托权限及期限的合理性

房产委托期限和权限主要是对当前转委托来讲的。针对一些能够进行转委托的房产委托书，其不管是期限和权限都不能够超过原来房产委托的期限和权限。

5、应明确依照法律法规的规定

我国所出台的《公证法》中明确规定了告知义务。因此，在房产委托的实际过程中，不管是委托人还是受托人都必须明确各个事项。同时，房产委托公证人员应该将房产委托公证之后可产生的法律效益告知当事人。如果当事人进行深入追问，房产委托公证人员也需要一一进行解答。

6、应明确最终买房人

在房产委托公证的过程中，应该明确了解最终的买房人、明确受托人，从而有效减少重复委托可造成的经济损失。因为当每委托一次之后，则可以逃掉一次契税，从而给国家造成一定的经济损失。因此，明确最终买房人则可以在一定程度上减少一些为了谋取不正当利益的机会，从根本上抑制炒房的现象。

参考文献：

[1]王金萍房产委托公证的潜在风险及防范策略探讨[J].法制与社会，2013

[2]钟延新浅谈房产委托公证的风险防范[J].法制博览，2015

[3]宋艳会房产委托公证的风险及防范探讨[J].法制与社会，2014

[4]王元祥房产委托公证的风险及预防[J].法律实务，2017