房地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法探讨姚鹏

房地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法探讨姚鹏

姚鹏

深圳市天健房地产开发实业有限公司

摘要：目前，中国的城市居住人口越来越密集。房地产行业是我国的支柱行业，对于改善居民的生活、促进城市的快速发展提供了保障。国家在加强保障性住房的建设时，房地产这个行业也已经步入微利的时代。国家相应的政策的出台，房地产行业的开发商们面临的巨大的压力，房地产的利润空间在不断缩减。房地产的开发商也开始意识到成本控制的必要性。房地产项目的成本控制的关键就是设计阶段的控制，设计阶段又是一个复杂而又包含众多环节的方面，根据其中包含的环节，控制并减少这些环节的支出，就显得及其的重要。

关键词：房地产；设计成本；控制管理；

引言：

房地产的设计的初始阶段对成本的控制起着至关重要的作用，房地产开发商在高度关注并且重视控制设计成本的阶段，更应该了解的是设计成本控制的重要性和设计成本控制存在的问题，以及设计成本的现状，并根据当地政府的调控政策，不断调整开发的选址和实现开发的总收益。在结合相应的开发总目标，提出相应的对策和方法。真正有效的实现设计阶段成本的效益最大化。

一、设计成本控制的重要性

设计初始阶段的成本控制范围包括，方案的设计、扩初的设计和施工图纸的设计这三个方面。涉及的专业主要是建筑类和安装类这两类。设计阶段的成本控制应该着重从选择设计单位、设计任务书的编写、设计质量的监督和设计的合同管理这四个方面进行控制。而对成本的控制已经不单单是压缩成本费用了，它更应该是立足当下，与国家出台的相关政策、企业的整体规划目标、预期实现的收益目标等有效的结合起来，进行科学合理的成本分析和预算控制。最合理的成本控制，应该是综合了所有方面的因素得出的结果。对建筑设计而言，成本的控制更应该是对建筑设计的合理规划作用的结果[1]。

房地产在开发的过程中，建筑设计不仅要得到市场的认同，也同样背负着成本控制的重要使命。建筑方案在选择时，更应该实现的是把效用放到最大，而把成本控制在最小。项目设计的成本控制，包含着建筑设计的全过程。可以分成五个步骤：设计规划阶段、方案的设计阶段、初步的修改阶段、施工图纸的设计阶段和设计细节的修改、配合施工等。这五个步骤中，都可以随时的实现对成本的控制和约束。

二、规划设计阶段成本控制的实施方法

（一）设计单位的确定

设计单位的选择对设计成本的控制至关重要，合适的设计单位能快速领会房地产开发商的设计初衷和设计的整体的要求。开发设计设计方案不断的的变更对房地产开发商来说是有害无利的。频繁的设计方案的变更会增加设计成本费用的增加，所以应该在设计方案的初期就应该引起重视，保证设计的准确性，减少不必要的成本支出。所以就要更加的重视设计单位的选择。在选择设计单位的时候，选择一些实力强又能长期合作的设计单位，在从中选择合适的几家设计单位进行对比，确定并选择最适合的设计单位。也可以采用公开招标的方式进行，对入围的各家设计的单位进行综合的对比和考察，考察的内容应该涵盖几个方面，设计的资质、设计过的成功案例和合作过的其他房地产开发商等，更应该考察的是成本的控制，对入围后的设计单位应该聘请专家对其设计的方案进行严格的把关，根据房地产开发商的设计要求进行择优录取。以上的两种方法就能在满足房地产开发的需求上又能节省和控制设计的成本[2]。要根据自身的需求跟目标进行考虑，选择出一家最适合的设计单位。在控制成本和满足设计需求的基础上，在达成一致的设计目的。从而达到对成本的最优控制。实现最成本控制的最优化。

（二）设计的任务书的编制

设计任务书的规划分为三个步骤：方案的设计、扩初的设计和施工图纸的设计。设计任务书的阶段都完成后，再进行预算之后才能继续下一个阶段的设计。

1.方案的初设阶段

对建筑的平面、户型、设备进行审查和可行性的分析。这个阶段的基础必须对住房的风格类型、规划的选址地点和市政的资料进行搜集和整理，做到熟悉的了解相关的这些资料，还要明确的是建筑的产品类型和预估的房产售价。房地产的开发商在工作开始之前，应该先确定整体的成本控制的总目标。

2.扩初的设计

本阶段的重点关注的就是建筑的平面、房屋的结构布置、停车的比率、设备的选择等。前述几项选择极大得影响项目可售比例，也就决定了项目的可售面积单方成本的高低。在此阶段对方案须进一步的调整和确定,并提出进一步更加明确的要求，如：基础的构建类型、地下室的构建、混凝土的含量控制指标等。在完成此类项目的后，对项目的进行预算并编制预算书，审核完成后进行施工阶段。

3.施工图纸的设计

扩初设计的预算在控制成本的基础下，对其进行补充和完善，进一步确定各项控制的指标和技术的指标。对设计中完成的项目要进行二次审查，审查完成的情况下再开展下一个阶段的工作。施工的图纸完成后，对施工图纸的安全和经济性等方面进行综合的审查，监督设计单位的尽快修正，减少不必要的资源投资的损失。

（三）合同的管理

合同的管理对成本的控制有一定的影响作用，合同的严谨性，会加强设计单位的积极性并增加设计单位的重视度。设计初期要涉及的主要合同包括《建筑的工程设计合同》《施工图审查合同》《建设工程勘察合同》这三个主要的合同，这类合同国家都有规定的对应模板，房地产开发商根据其不同的规划要求进行补充和修改。

1.《建筑工程设计的合同》

这个合同主要包括的是：设计的内容和时间、支付费用的方式、成果设计的要求和承担的责任等。为更好的控制成本，在合同的签订上应该结合开发商的要求补充些内容。在工程设计中适当增加设计费用，经过审查达到较高的经济效益时，给予一定的奖励。如果没有达到的话就要扣除一部分费用。合同的设计更应该增加互动，提供相应的电子档等供房地产开发商的审查和确定。具体的应该包括房屋结构的设计、楼层的规划和地下室及停车场的规划和设计等，要经过反复的互动和确认后再提交开发商进行审核和确定，中间的环节造成的费用由设计单位承担[4]。

2.《施工图审查合同》

这个合同主要包括的是内容、范围、付费方式和奖罚措施等。更应该结合开发商的目标，适当补充些内容在合同里，对施工图纸的安全性和经济性进行全面的审查，提出相应的降低成本的建议，让设计的成本有所降低。对于降低成本给予一定比例的奖励。

3.《建设工程勘察合同》

这个合同主要是包括的勘察的内容、范围和时间，勘察的费用和费用结算的方式以及勘察成果的要求。为了更好的进行成本的控制，适当的对合同的内容进行补充，勘察单位提供地基的承载数据以后，应该跟相似地块的地基数据进行比较，在保证安全的条件下，尽可能的实现成本效益的最大化。扩初阶段的成本控制确认以后，更应该作为其他对应部门的考核的目标。并提出相应的奖惩措施。并跟最终的施工图纸进行确认，对照以往的数据，并及时的进行修正。

三、结束语：

房地产的规划设计是一个复杂的过程，市场的多变性导致设计成本阶段控制成本更加的复杂。房地产开发的全过程都必须依赖于房地产的设计阶段，它是整个房地产项目的起始点。从设计的单位的选择到合同的敲定等，些的中间环节，都必须依赖于设计的初始阶段。这就要求设计者能综合考虑各个方面，真正的设计出最合理的控制成本的方案。合理的规划使用面积，能给住户提供一个舒适而又价格能满意的房屋。

参考文献：

[1]杜权伟.地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法探讨[J].低碳世界,2016(1):239-240.

[2]秦建同.房地产开发商规划设计阶段成本控制管理办法[J].工程技术:引文版,2016(8):00051-00051.

[3]张忠雄.房地产项目设计阶段成本控制与管理探讨[J].住宅与房地产,2017(12):26-27.

[4]梁晓峰,鞠传奇.房地产开发项目设计与施工阶段的成本控制策略研究[J].建材发展导向:下,2017,15(2):219-220.