旧楼加装电梯的难点与解决思路探讨

旧楼加装电梯的难点与解决思路探讨

黄海彬

关键词：老旧小区；加装电梯；解决

引言：当前，我国经济发展水平较高的一些省市，普遍面临老旧多层住宅以及没有安装电梯的小高层住宅能否加装电梯的问题。但是，老旧住宅加装电梯工作涉及到多方利益的调整，难以一帆风顺地实施，需要在自愿、公平、合理的基础上，进行艰苦的平衡和协调，才能积极稳妥地予以推进。现结合一些地方的政策及经验，将该项工作的利弊及处理思路概述如下。

1、老旧住宅加装电梯工作的利弊

(一)作用

一是完善老旧住宅使用功能、提高宜居水平的客观要求。随着经济社会的发展，人民群众对住宅功能的需求也会相应提升。为老旧住宅加装电梯，能够完善老旧住宅使用功能，提高多数住户的居住品质，为老旧住宅区注入活力，甚至改善社区、城市的风貌。

二是坚持以人为本、改善民生的重大举措。现阶段，由政府履行公共服务职能，引导和推动老旧住宅加装电梯，有利于照顾城市日趋庞大的老龄人口以及弱、病、残、孕等群体日常出行与生活，使广大居民共享改革发展的成果。

三是减轻居民负担、缓解住房市场需求压力的重要途径。解决好老旧住宅加装电梯问题，方便多数住户的生活，可以有效抑制部分业主的换房需求，从而在一定程度上减轻当前住房市场的需求压力，进一步稳定商品房价格水平，并客观上减少因换房产生的装修消耗。

(二)弊端

一是持续增加资源消耗。我国面临的资源瓶颈约束已日益凸显。为大量的多层住宅以及一些地方为数不少的小高层住宅纷纷加装电梯，会大大增加建筑材料、电梯设备以及能源的需求与持续消耗，使节能型社会的建立面临更大的压力。

二是损害低层业主的既有利益。老旧多层住宅以及没有安装电梯的小高层住宅的低层业主，购买住宅时就预期生活在没有电梯的环境中。一旦要为老旧住宅增设电梯，低层业主难免会在采光、通风、噪音甚至通行等方面受到影响，从而损害其已正当享有的现实利益。

三是可能引发住宅楼(区)内群体对立，危害和谐社区建设。从老旧住宅加装电梯的实践看，一层、二层住户不同意，三层住户态度暧昧，四层以上住户全同意，这种不同楼层住户之间态度的鲜明差异，容易引发矛盾>中突甚至暴力事件，影响住户人际关系的和谐。

由老旧住宅加装电梯的利弊可知，其不是一项普惠各方的工作，而是一柄双刃剑，必然要在争议和困难之中艰难推进。在此，政府需要谨慎和理性地把握权力的限度，在综合权衡各个老旧住宅楼(区)的实际情况以及充分尊重居民意愿的基础上，适度引导和推动该项工作。

2、优质的井道加装服务定义

选购电梯，业主会参考电梯品牌、价格、质量、售后来选择电梯厂家进行安装。然而，面对旧楼加装井道，很多业主就不太容易做判断，如何选择合适的施工单位。的确，目前在国内，井道建设方面是没有专门的细则标准，整个行业的专用规范还有待完善。这里我们谈几个选择井道建筑服务的相关注意事项，供业主们参考。

2.1建筑公司的资质

选择有优良资质的建筑公司，是服务保障的关键。业主可以向建筑公司索要企业资质，了解该公司的行业资质、从事井道建设时间等资料。

2.2施工经验

旧楼的楼宇户型复杂多样，加建井道部位尤其如此，选择一支有井道建筑经验的施工队伍非常重要。有经验的施工队伍可以合理有效地为你提供综合全面的解决方案，避免各种施工难点的负面作用。

2.3从业人员素质

加装电梯是民生工程，从业人员应该具备热情的服务、专业的技术和有担当的责任心。业主们可通过前期洽谈接触，了解服务人员的综合素养。整个工程，从设计、报建、施工、安装、验收等，周期将近一年，选择善解人意、礼貌周到、长期从业的服务人员，可以有效避免一些不必要的误解冲突，和谐愉快地完成加装电梯工程。

2.4造价与质量

市场上有些施工队伍低价抢单，然后温水煮青蛙式的上调造价，令业主不胜其烦；更有些不负责任的工程队层层转包，导致偷减工序节省人工、也会选择劣质建材节省成本。这些不规范的行为，将造成日后各种使用上的麻烦，甚至出现安全问题。加建井道是百年工程，必须要经得起百年的岁月考验。加建井道，在考虑价格优势的同时，业主们要谨防掉进一些廉价陷阱。

2.5售后质保

井道建设的质保是体现建筑公司对服务的诚意和信心的表现。井道交付使用后，是否遇到质量问题，处理是否及时、负责，这些都能提现该公司的能力。选择有好口碑、合同质保期较长的建筑单位，能让电梯运行安全无忧。

3、解决思路

下面会对现实中加装电梯碰到的两种典型的问题进行分开讨论。

第一种情况是整栋单元住户大多数为支付能力较弱的退休老人。

3.1加装电梯的资金筹集方式（原单位支持，租赁和自筹）

（１）如果住户大部分都是同一单位的，通过单位来协调各方的利益比较容易成功。比如广州的华农嵩山区教师住宅小区，住户大部分都是学校教师和职工，几乎每栋都加装了电梯，但这种情况在无电梯的旧楼里面所占的比例比较小。

（２）在没有单位协调和支持的情况下，因为住户大多是支付能力比较弱的老年人，加装费用对他们来说难以承受，筹集资金的阻力会很大，租赁电梯的方式也许非常值得推荐。广州市越秀区部分小区已经开始试行租恁电梯的方式，由第三方出资修建电梯，住户不用分摊高额的加装费用，根据使用的次数或者按月支付租金。综上，这里我们主要研究租赁条件下的意见协商办法和费用分摊方法。

3.2意见如何统一

（１）由于整个单元都大多数为退休老年人，体力和行动能力都比较差，爬楼梯对他们来说是一件痛苦的事情，所以从二楼的住户开始使用电梯的意愿就比较强了。二楼以上的住户意见比较容易统一。

（２）即使有少数使用电梯意愿不强的住户存在，因为楼内大部分为老年人，出于尊老爱幼的风俗，一般也会同意加装。

（３）一楼住户没有使用电梯的需要，所以仍然要分开考虑，如果给予一楼住户对应顶楼天台的使用权，增加的使用权可以带来房产的价值，以抵消因加装电梯对通风采光的影响产生的负外部性。一楼因为要上到顶楼天台，也产生了对电梯的需求，自然意见就统一了。

（４）加装电梯建筑面积增大和出入便利会带来房产升值。在部分城市在政策上也对加装电梯有大力支持，如加装后增加的建筑面积可以增加到房产的面积上。

（５）设置合理的费用分配方式。无论原单位支持还是租恁的方式，加装电梯的费用都不用业主自己出，只需要考虑电梯维护费和电费。费用从低到高楼层系数逐渐提高，再计算分摊的费用。

（６）给低层住户额外的补贴。广州市越秀区为解决旧楼加装电梯的问题，对加装的单位给予政府补贴，这无疑对电梯加装是有利的，补贴金可以用于通风采光受损住户的补偿和低层住户的补偿等等。

3.3费用分摊方式

因为无论原单位支持还是租恁的方式，加装电梯的费用都不用业主自己出，所以主要考虑电梯维护费和电费。费用从低到高楼层系数逐渐提高，再计算分摊的费用就可以了。

第二种典型的情况是整栋单元住户（商业小区）大多数为具有支付的能力的家庭。

3.3.1资金筹集方式（原单位支持，租赁和自筹）

（１）这种情况一般不存在住户在同一单位的情况，如果采用租赁方式，低层住户家庭上下楼梯没有困难，一般不会租赁电梯，也不愿意第三方来加装因为会产生负外部性。

（２）即使在收到补偿后同意加装，只是出租给高层住户的租金收入很有可能不足以弥补投资电梯和补偿低层住户的成本，不会有第三方愿意来投资。所以在这种情况下，我们主要研究自筹条件下的意见协商办法和费用分摊方法。

3.3.2意见如何统一

（１）给予一楼楼顶使用权。与第一种情况一样，仍然给予一楼住户对应天台的使用权，因为增加了使用面积而带来房产的增值，抵消了因通风采光受影响而带来的负外部性。

（２）加装电梯建筑面积增大和出入便利会导致房产升值。与第一种情况一样，因为加装后增加的建筑面积加入房产的面积中，是房产建筑面积增加。

（３）设置合理的费用分配方式。这里涉及到加装费用和维护费电费的分摊，需要设计合理的分摊方式，才能保证意见的统一。

（４）给低层住户额外的补贴。如果政府支持旧楼电梯的加装，像广州市越秀区一样对加装的单元给予10万左右的补贴，这部分收入可以来弥补低层和通风采光受影响住户的损失，以促进意见的统一。

3.3.3费用如何分摊（按资产增值额对应比例分配）通过调查发现成功加装的单位的加装费用和电费维护费用分摊方式一般是以中间某一楼层为基数1，依次往上按一定比例递增，往下楼层按一定比例递减，一楼一般是不用分摊。每个加装成功单元使用的系数不尽相同。虽然大的方向没错，但是分配系数的确定是根据主观的感觉来确定，没有科学的依据，因此导致意见不容易统一，也不容易推广开。可以考虑根据每层各户房产的增值绝对额作为基础，按比例分摊加装和后期费用，增值越多分摊越多，这样可以持续的缩小因房产增值的不同带来的不公平，有利于加装工作的顺利进行。

4、总结

旧楼加装电梯作为民生热点，的确方便了人民群众的日常生活，提高了人民群众的生活幸福指数，作为检验机构，也更加有责任确保人民群众在使用电梯时更加安全和放心，使电梯真正成为他们“上上下下”的享受。

参考文献：

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[2]杨勤:建议尽快解决老旧楼宇加装电梯问题[J].杨勤.住宅与房地产.2016(10)

[3]一则电梯底坑安全空间不足的案例分析[J].王亮亮.科技资讯.2017(10)

[4]两种不同作用的对重安全钳比较研究[J].冯双昌,吴昊.机械研究与应用.2013(03)