简单而有效——房地产投资决策模型应用研究

简单而有效——房地产投资决策模型应用研究

林龙兴

三亚学院管理学院海南三亚572022

摘要：文章继续依照《实践中的奥卡姆剃刀——房地产项目投资决策研究》（正文简称《实践》）一文的逻辑作深入阐述。模型分为因素识别，因素层次排布，模型体系构建，以及因素体系运算和排序。因而，文章将得到一个重要的结论就是，SWOT-AHP决策模型。

关键词：决策模型；SWOT-AHP；房地产投资决策

ABSTRACT：Thearticlecontinuestoelaborateindepthaccordingtothelogicofthearticle"OccamRazorinPractice-ResearchonInvestmentDecision-MakingofRealEstateProjects".Themodelispidedintofactoridentification，factorhierarchyarrangement，modelsystemconstruction，andfactorsystemoperationandsorting.Therefore，animportantconclusionwillbedrawninthispaper：SWOT-AHPdecision-makingmodel.

Keywords：decision-makingmodel，SWOT-AHP，realestateinvestmentdecision-making

1、问题提出：奥卡姆剃刀[1]

“奥卡姆的剃刀”，并非定理，而是思维方式，可用于指导我们的房地产项目投资决策实践，比如我们可以用两个房地产投资决策模型（我们认为有模型比松散的质性研究更能够有效地使得发散和时效的最优解）A和B达到同样的效果（这种达到有时候是无法客观评价而是服从满意原则的，A可能在一定意义上更优），但B更简单，因而我们选择B更符合奥卡姆剃刀。同时，也有人说可能因为能力不足，于是我们选择更简单的方式来处理问题，这也是剃刀的原则的应用。正如《实践》提及，SWOT-AHP应是“奥卡姆剃刀”的。

2、因素识别及体系构建（SWOT应用）

《实践》文中对传统房地产投资决策因素进行了梳理，总结出19种因素，并创造性地分类了高中档和非高中档的比较研究。分别是：投资经济环境、区域未来发展、供给分析、交通条件、全市房地产市场情况、有利经济形势形成因素、拟建地块的地理环境、物业分析、拟建区域消费情况、消费需求分析、竞争力分析、房地产政策、城市经济发展情况、目标客户群、区域房地产行情、配套设施、目标客户群家庭结构户型、城市规划因素、以及周边环境。对以上这些因素进行SWOT识别并结合具体项目再作调整即可。罗列出中高档住宅地产项目内部的优势和劣势以及外部的机会和威胁，以及对所有可能影响决策的因素，并按照矩阵形式排布对上述因素进行分析并按图索骥地入围，从而得到相应带有完整性的体系，形成可供AHP使用的指标体系。

3、AHP[2]运算矩阵以及策略象限确定

运用SWOT加以识别并创建房地产项目投资决策因素指标体系，对那些影响决策的因素根据其层次不同的性质从上一层到下一层划分，根据层次分析法理论构成判断矩阵，并计算它的权重向量，之后对其进行一致性检验。层次分析法在此文应用中不对影响中高档住宅地产项目的因素进行了定性分析而是约束了SWOT的分析，更主要的是对约束后的指标体系进行运算和权重确定（定量分析），有了数据的支撑的因素的权重排序，使判断结果更加清晰明，另外一致性检验（C.R.＜0.1）弱化了主观因素对决策的影响，从而使决策结果更加科学而有效。运算矩阵见下表3.1项目策略决策判断矩阵

表3.1项目策略决策判断矩阵

S、W、O、T矩阵的单排序一致性指标为CI（j）（j=S，W，O，T），相应平均随机一致性指标为RI（j）（j=S，W，O，T），则总排序随机一致性比例易得。最后得C.R.<0.1。层次总排序的计算结果具有令人满意的一致性。

运算之后，得出影响决策因素的权值，对权值进行层次总排序之后，找出对决策影响程度最大的因素，然后将其在对应的坐标轴上做出标注并依次连接。分别计算各象限的三角形面积，比较Ss1oo1、So1ow1、St1os1、Sw1ot1大小并排序，对比SO象限、WO象限、ST象限、WT象限等四种战略，并确定。

4、结论

通过上述阐述，因素识别及头脑风暴可以通过简单Python编程和会议形成兼顾效率和复杂决策。同时，可以看出矩阵以及其运算可以通过Excel简单编程达成。最后战略确定可以知识管理进一步形成策略建议。这些都可以结合已有研究简单便捷在实践中投入使用。

参考文献：

[1]David_Jett.奥卡姆剃刀.[EB／OL]https：//blog.csdn.net/david_jett/article/details/77714796

[2]林龙兴.基于胜任力的项目管理层授信评价研究[D].广西大学.2013

专项基金：海南省本科院校应用型转型专业建设——三亚学院工程管理专业建设成果

作者简介：

林龙兴（1981—），男，汉族，广西北海人，经济师/工程师，注册安全工程师，注册监理工程师，硕士，主要研究方向：建筑工程经济与管理，建筑安全科学与工程