房产税改革历程与现行立法存在问题研究

房产税改革历程与现行立法存在问题研究

唐超程科

唐超程科

重庆理工大学重庆400054

摘要：本文在房产税不断改革的大背景下，梳理了房产税税制的历史演进过程，在总结房产税税制特点的基础上，对房产税现行实施现状进行分析，以试点城市为经验，提出认为我国房产税改革迫在眉睫，需要从征税范围、征收税率、优惠政策上进行调整，让它更适应我国房地产市场，并发挥税收作为行政手段的监管作用。

关键词：房产税；改革；房地产市场；

一、引言

房产税是以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。但由于从全国范围内推行的实施难度较大，国家先采取试点的方式，在个别城市开始推广，随后推向全国的过程。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地宣布，税额在6000元左右。2013年月，房产税改革扩围有可能下半年落成，杭州也许成为第三个征收房产税的城市，房产税在全国范围内正式拉开。在整个房地产推行的过程中，面临着很多问题，国家相关部委与地方政府也在根据自己的实际情况，不断改进制定法律的漏洞与缺陷，将有利于房地产税更好地实施。

二、我国房产税的现状

最早的法律由公务院于1985年颁发，规定在同年10月开始全国范围内实行房产税。

在纳税的征收管理上，房产税的纳税人范围从产权持有者到房屋典租人最后延伸到房屋使用人上。计税算法上面也有自用与租用两种用途。针对自用的房屋，依照房产账面价值净额计算缴纳房产税，仍然准予一次性扣除10%—30%的费用；由于房产税是归属于专项地方税种，因此，具体的幅度可以当地管理本门依照相应行情规定；关于出租房产，依照租金收入一定比例计算缴纳房产税。房产税具体采用比例税率模式；在税率水平上来看，房产税对自用的房产核定了1.2%的税率，对于向外租售房产核定了12%的税率。在税收优惠方面，税法共提供四类免税优惠：国家机关、人民团体军队自用的房产；的由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产。此外，如果纳税人确实有困难，可以由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减免房产税。在税收征管方面，房产税由房产所在地的税务机关负责征收管理，实行按年征收、分期缴纳的缴纳办法，纳税期限由省政府确定。2011年1月28日，经国务院批准，上海和重庆率先恢复全国所有非经营性房产的房产税。两地房产税针对本地的主体税源进行税收制度安排。在征税对象方面，上海是全国31个省、自治区、直辖市（除港澳台地区外）户籍自然增长率最低的省级行政区域，其流入的大量外来人口构成了实际人口总量的重要组成部分，因此，上海房产税的调节重点在于“本市居民家庭新购第二套及以上的住房”以及“非本市居民家庭新购住房”。与全国其余地区相比，重庆人口的流动性较低，所以，重庆作为直辖市它的房产税征税对象集中于个人拥有的商品房与高档住宅小区。房产的计税基础，两地都是采用，在公允的价值市场上的交易价格。征收税率也是采用比例税率，上海房产税政府规定由具体比率为0.6%，作为西南城市中心的重庆则采用浮动税率，在0.5%-1.2%区间浮动。在优惠征税政策上两地区略有不同，上海市规定具体的家庭共计住房面积小于60平米的目前暂时不征收房产税，而重庆的政策更从人口构成上来考虑，即社会“三无”人士（无企业、无户籍、无业），从第二套商业住房才开始征收财产税。

三、房产税特点

税法条款规定，房产税的征税对象是城镇的经营性房屋。可以明确个人住宅类房屋不属于房产税的征税范围，而用于商业用途、旅游开发、工业制造的厂房等、对外经营出租、办公等用途的就属于征税对象，应当缴纳房产税。我国的法律也明确指出在房屋租赁方面对经营性住房与非经营性住房采取不同的管理制度。《城市房地产管理法》规定：住宅租赁应当符合国家人民政府和房屋所在城市规定的租赁政策。租用房屋从事生产。经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。而经营性住房与非经营性住房在租金标准、修缮责任、违约责任等多方面都有差异。

房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋，并不对地上建筑附着物进行征税，而且是以确切适用面积为征税标准来计量的。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。房屋的出租与出典是不同的概念，收取的典金叶不同于租金的概念，相应的计价依据也不同，而是以房产余值计算的。国家国定出典房产的承接人按照房产余值的1.2%缴纳。

四、房产税现存问题

通过对现行房产税的分析，笔者认为目前的房产税在税基、税收征管范围、税收设计和税收优惠等多方面存在亟待解决的问题。

（一）不合理的征税范围

目前的房产税征税范围在城镇、区、县、镇与工矿范围内进行全面征税，且不管是以自用还是出租的形式，均对务农人员都不征税。在改革开放后，由于当时中央考虑到中国农民大多数是属于小农经济，很多都以农业原始生产为主，为了给农民减轻生活负担，所以对农民不征收房产税。

但随着国家对农业问题的重视，投入了大量的资金，农民的收入也逐步提高，渐渐打破了城市和农村的差异化壁垒。国家在近些年为了实现全面小康，实施精准扶贫，让最困难的群体也享受了国家利好政策，让农村的基础建设得到了很大的改变。若继续对农村地区不征收财产税，将会造成财政收入流失，税收公平性降低，也不符合经济发展规律。

（二）房产税计税依据不合理

现行税法规定，自用房产是以房产税剩余价值作为计税依据。从某些方面来看，通过余值是不能很好的反映通过税收调节经济资源的功能。在房地产市场上的表现来看，这样的计税依据不能改变人们对房屋的需求层面，因为没有通过房产实际的市价收入来反映，人们不能直观地通过判断房价的高低来预测自己要缴纳的房产税数额。以房产余额作为计税依据，从另一方面，违背了税收中性原则。购买房屋的成本也可以分为复原重置成本与更新重置成本。

中国普遍小康家庭拥有两到三套房产，除了刚性需求以外的房产，其余多用于出租。出租的房产，房产税规定以租金作为征收依据，这造成普遍家庭税负过高的现象。而对于中国现在复杂的住房租赁市场，很多租赁机构可以采取措施轻而易举地躲避过重的税负，造成税款的具额流失。

试点城市中的重庆与上海，都是采用交易价值对房地产进行征税。而对于许久未交易的房产来说，造成现值与交易交易的严重错位，甚至在实际的交易案例中采用了房产的原始价值，错误的计算了房产税额。

（三）税率的不公平性

目前的房产税对出租与自用房产税分别的税率设置有很大差异。出租税率为12%而自用税率为1.2%，相差10倍。这在一定层面上可理解为国家对房产的调控，但为见到实际效用，而我们看到的更多的是税收歧视，不公平性立现。

虽然房产税属于地方税收收入，但税收利率的制定权归属于中央。规定的利率不一定适用于全国的所有地区，不同的地区之间经济发展差异较大，所以应当适当下放地方政府一些税收立法权，更适合当地的税收实际情况。

（四）税收优惠制度涉及不合理

现行税法规定，对于非运营性的房产及土地不需缴纳房产税，这样的设计是极不合理的。中国的居民普遍存在有钱找不到投资渠道的现状，而股市波动性较大，且需要一定的专业性让很多人望而却步。房地产市场这样的税收优惠政策，加上城市化进程的推进，让大量资金涌入了房地产行业，构成了严重的房地产泡沫，对实体经济冲击很大。我国早在前10年的相关统计指标中已经显示城市居民的家庭财产中50%的比例为房产投资，这样的现象是很不利于社会发展与国家经济结构的。持有的多数房产不缴纳对于的税，国家的财税收入过度流失。

五、房产税改革建议

随着房地产市场的火热，近年来政府对房地产市场的调控力度不断增强的大背景下，政府应当出台更符合宏观环境的房产税调控制度。结合重庆、上海两地试点城市房产税征收过程中的实际情况，考虑多重因素，启动改革程序，适当调节征收范围，对计税基础进行修正，对优惠征税范围的重新核定。

房产税改革是一个渐进式的过程，从国家立法再到试点城市的征收，就经历了漫长的过程，到之后全国的普及，所以税制的改革还有很长的路要走。在调节的过程中要将宏观调控与收入分配合理结合，兼具两者各自的影响因素；应当是个渐进的过程，按政府传统从试点到普及的过程；要有远大的目光，为之后的继续修改留下空间；要权衡地方政府利益与房价畸高对居民不合理投资房市的考虑等因素。

（一）计税依据的修改

改变当前按照交易价值的房产税计税依据的现状，而应当借鉴欧洲国家或重庆、上海试点城市的经验，采取以评估价值作为计税基础的方法。采用评估价值计税，很符合会计计量属性中的公允价值计量属性。评估价值能反映地产的真实价值，更能很好地房产税的量能纳税原则，使房产税的纳税现状变得更为公平。拥有更多房产的人缴纳更多的税金，少拥有房产的人缴纳少数税款，让房产税处于一个不断波动的状态。

但应当指出的是，这就需要有一个更加客观的评估价值提供方。资产评估事务所在其中就起到很重要的作用，保证房产价值评估值的公允性。从另一方面来说，这给资产评估行业带来了很好地发展机会。另外，我们的有关部门也应当完善房产信息的相关登记工作，对居民拥有的每套房产有详细的信息，涉及房产各部门之间信息应当互通，建立档案体系制度。

（二）对房产税征税范围的调整

至1984年国家允许农民可以自带口粮到城市务工以来，中国开始了城市化进程。经过将近20年的发展，依照2011年颁布的《社会蓝皮书》刊载来看，我国城镇化人口超过50%的比例，而且国家也会继续推行城镇化战略，预计未来城镇化人口将会达到70%，其中户籍人口率达到45%。根据这一趋势，房产税的征税对象仅针对城镇房产在纳税原则上是不公平的。农村也应当纳入房产税的征税范围。而根据我国税制改革一直施行的分步骤进行，有序开展的原则来看，让农民兄弟应当先选择免税待遇更为合适。按照收益原理解释，税收的上缴应当用于社会公共服务方面，普惠居民，而农村的设施条件远远还没达到相应的高度，显然让农民群体直接缴税是不科学、不合理的。另一反面，农村也存在大量空置住房，商业化程度还远远谈不上，所以房产税税制改革的范围还有很长的路要走。

（三）房产税税率的调整

房产税应当更合适地采用差别化税率的形式，房地产的区域属性就明显确定了这个特征。工业化用地、城市住宅与商业用地本来就有各自不同的社会属性，根据收益性原则本身就应当采取不同的比例税率。

笔者建议采用差别化税率主要有几方面的考虑。就首先考虑到房地产的区域属性的因素，认为采用差异化税率更合适。不同的地方经济发展水平不一样，差异化的税收水平，更利于人们所接受，也利于税收的渐进发展。另一方面，税收的差异化有利于税收的工作展开，拥有多房产的人缴纳多的税，少房产的人缴纳少的税。综上，根据我国的实情，差异化税收是很有针对性，符合现实的。

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