旧城改造拆迁中的问题及对策分析

旧城改造拆迁中的问题及对策分析

李灵芳

关键词：旧城改造；拆迁；问题；对策

随着我国经济发展及旧城改造步伐的加快，旧城改造拆迁工程日益增多。旧城拆迁创造了城市建设的条件，带动相关产业的快速发展，进一步完善了城市功能，有效改善居民的生活条件，有效提高城市土地的使用价值，所以，旧城改造拆迁被社会广泛认可。目前，旧城拆迁过程中，仍然存在不少问题，如个别拆迁人违法拆迁、被拆迁人要价过高、拆迁工作停滞不前、信访问题未能有效解决等。

一、旧城及旧城改造拆迁的定义

（一）旧城的定义

旧城，是指在房屋在功能上己经不能有效满足使用者实际生活，在结构上日益危旧，在形态上呈现历史遗痕的居住建筑集中成片的区域。

（二）旧城改造拆迁的定义

旧城改造拆迁，是指由于国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经过政府相关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等一系列活动的总称。

二、旧城改造拆迁的意义

（一）能够合理利用土地资源分配

经济在发展，社会在进步，人们对周围的生活、生产条件要求也越来越高，特别是居住条件。我国土地资源有限，建房已经占据大部分土地，为了减少保障耕地、林地量，采取拆迁旧房来建设新房政策。实行旧城改造拆迁方法，是合理利用土地资源的一种重要手段，更是保证我国经济可持续发展的重要措施。

（二）改善人民的生活质量和居住环境

旧城改造拆迁大大改善了人们的生活质量和居住条件。拆除过时的旧房屋，建造新的更为方便和舒适的新住房，进一步营造更加科学、舒适的居住环境。

（三）能够改善生态环境

旧城拆迁有利于合理使用土地资源，通过拆迁改造旧房、危房，也能进一步改善原来旧

城区的生态环境。同时，拆除原来不规范的建筑物和附属物，采用高科技技术重新建造环保型的建筑物，更有利于提高整个拆迁区域内的生态环境质量。

（四）促进城市经济的发展需求

旧城改造拆迁，能够科学、合理规划城市布局，实现城市商业化和服务业化，能够合理增设公共设施、绿化，建设更加适宜人们生活居住的小区环境。改造后的城市环境，更能为招商引资、扩大开放提供了保障条件。同时，对于污染工业整治防治，选择经济附加值高而污染小的新型产品，促进经济效益增长，从而有效促进整个工业企业经济效益的增长，增强我国国民经济的实力，改善人们的生活质量

三、旧城改造拆迁过程中存在的问题

1、被拆迁人中困难户所占比例较大，其经济承受能力较差在被拆迁户中，大部分被拆迁人的原住房存在共同特点：①面积小、结构等级差、楼龄较长，因此，这类房屋拆迁评估的补偿价较低；②原住公房的，买断产权后获得的补偿额就更少。在我国产业结构的调整下，下岗失业人员比例提高，出现更多的住房和经济困难户，一旦拆迁后，这些人基本上没有经济能力再去购买到同等面积的住房，因此，在改造动迁中这类人往往成为“钉子户”。目前，在旧城拆迁难度大和拆迁矛盾突出的原因中，“钉子户”问题是一个最主要的原因。

2、房价快速上涨，住房开发梯次及消费结构不合理旧城改造拆迁的新办法主要通过货币补偿方式，旧城拆迁提高了人们对房地产市场的需求量。由于土地收储政策的实施、建筑设计标准的提高、环境配套设施的完善、建材价格上涨等因素，大大促使了商品房价格的快速上涨。商品房价格的上涨，虽在合理范围内且也属正常现象，但一定程度上加大了被拆迁人购买新房的难度。近年来，由于开发商的开发户型偏向大户型或经营性用房，低档次、小户型的商品房则开发较少，导致中低收入被拆迁人依靠有限的补偿费也是难以买到新住房。

3、拆迁房征收补偿市场评估制度存在弊端在旧城改造中，拆迁补偿的基础是针对被拆迁房屋及集体土地的价格进行评估，但是我国征收补偿市场评估制度不完善，在拆迁补偿中存在以下问题：对评估机构的主体定位及责任不明、评估机构缺乏中立性、评估报告缺乏公正性及救济机制不完善等，这是阻碍拆迁进度的原因之一。

4、个别被拆迁人期望值过高，导致拆迁项目停滞不前近几年来，我国的拆迁政策有较大的变动，拆迁项目频繁，因此，一定程度上致使一些被拆迁人期望值过高，希望通过拆迁自己的房屋，一并解决经济及就业等相关问题，有的甚至片面认为拆迁人通过开发建设获取了丰厚的利益，而自己只得到很低的补偿，于是这类人不顾拆迁政策，打着维护私有产权的旗号，对自己的房屋要过高地要价，价格不合就不愿签协议；相关政府部门即使进行调解

和行政裁决、行政复议和法院判决，最后仍不履行搬迁义务，导致拆迁双方形成很大的对立情绪；个别拆迁项目中，一些被拆迁人甚至联合起来不签协议，或组织逐级上访，致使整个拆迁项目延误，造成了不良的社会影响。

5、不够完善的住房及社会保障制度我国以及相关省市对旧城拆迁制定并出台了相关政策和办法，但由于其保障水平低，尤其是低收入家庭的住房保障制度不够完善，致使在拆迁过程中易引发利益矛盾和拆迁纠纷。在拆迁居民中，大多数为特困户和低收入家庭，由于开发的经济适用房、中低价位普通商品房以及廉租房数量不足，被拆迁户特别是原住房面积小或者家庭收入低的困难家庭，拆迁政策补偿的费用很难购买到合适新住房。被拆迁人没受益，而且生活质量反而下降，所以，居民会不同意拆迁。

6、信访和拆迁管理部门工作不到位，履行职责不够对于信访和拆迁部门的工作，其履行职责不够：①信访和管理部门工作不到位，拆迁人员政治素质低，缺乏较强的事业心和责任心，没有及时受理群众反映的问题，一拖再拖致使错过解决问题的最佳时机；②一些城市对上访人员惯纵，甚至满足上访人员的不合理要求，助长了少数人以上访有利可图的私心；③对“案结不了”的问题，最终没形成有效解决的工作机制，而对已经终结的案件则一结了之，弃之不管，引致少数不服终结结论的人继续上访追究。

四、加强旧城拆迁工作的对策

1、拆迁要适应市场需求，并保障低收入群众的居住条件房地产开发，特别是危房改造拆迁，都要适应市场需求，建立以中低收入家庭对象为主的社会保障性质的经济适应房供应体系，重点以住房建设为主体，开发一定数量的中低价房，还有中小户型的普通商品房或经济适用房，满足拆迁居民需求并逐步改善其居住条件。

2、依法实施拆迁，维护被拆迁人的合法权益根据国家要求进行规范的市场化评估。旧城被拆迁房屋和安置房屋的评估，要以同区位的房地产市场价格作参考，按照同一市场化评估方法执行，体现公平原则。而基准地价和路线价等参数，则要求政府定期公布，并结合市场情况适时调整。

3、加强干部的素质，做好居民迁移工作拆迁部门干部的素质要提高，干部应正确树立全心全意为移民服务的公仆意识，改变原有干部的不良工作态度及作风，做到一心为公，防止个别干部搞不正之风，出现违法失职行为，损害移民的切身利益。

4、部门要明确对被拆迁人的补偿标准拆迁补偿标准太低，不利于保障被拆迁人的利益，既影响社会稳定，也造成拆迁停滞；补偿标准太高，又不利于维护开发商的利益，影响招商引资及社会发展。旧城土地使用权的补偿，不能以土地基准价作为标准，应该以拆迁地新房屋建成后的楼面地价作为补偿标准执行被拆除房屋的价值，则以拆迁地等面积新建房屋的建筑安装造价作为补偿标准。

五、结语

近年来，我国房地产开发产业的迅速发展，旧城改造拆迁中出现的问题和矛盾，其解决办法成了我国不可回避的一大重要问题。旧城改造拆迁过程中，针对出现的问题要在工作实践中不断寻求正确的解决对策，政府各个相关部门应该积极配合、明确分工，并使制度透明化。

参考文献：

[1]冯秋燕房屋拆迁冲突的博弈分析法学与实践2006.6

[2]王劲涛城市拆迁的主要问题及对策建议吉林大学2007