房产面积分摊计算检查方案的研究

房产面积分摊计算检查方案的研究

万昕平罗展良

佛山市禅城区房产测绘和交易中心

摘要：本文先介绍了房产面积分摊计算的做法，从中分析出容易引起房产面积分摊计算错误的因素，进而设计出一套检查方案以消除和减小这些错误因素。

关键词：分摊计算；错误因素；检查

进入二十一世纪以来，房地产市场快速发展，房屋售价节节攀高，普通民众作为产权人的自我保护意识也在不断加强，房产面积是十分关心的热点。房产面积=套内面积+公摊面积，套内面积一般人还可以自行量测和计算，但公摊面积就比较难量算了，非专业人士都不清楚这个面积是怎么计算出来的。此前已有很多文章谈到房产面积的分摊计算，方法和原则都讲得很详细了，此次本人从房产面积分摊计算检查的角度来分析分摊计算错误的来源，探讨一个合适的检查方案来做减少分摊计算的错误。

一、房产面积的计算和分摊

1．房产面积

我们通常讲的房产面积，是指房屋的产权面积，包括套内面积和公摊面积，对应现在正在开展的不动产登记中的专有建筑面积和分摊建筑面积。根据以前建设部的规定，房产面积的计算规则按照《房产测量规范》（GB/T17986）和建设部2002年发的74号文，当然近年来有些地方制定了房产测量实施细则，更加详细具体的规定各种面积计算方式、分摊方式以及图样式。

2．房产面积分摊计算

一幢内或者多幢连体楼的户室单元存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。分摊计算有协议分摊和按面积比例分摊，大多数情况我们遇到的都是按面积比例分摊。

参考国标《房产测量规范》中附录B2.3共有共用面积按比例分摊的计算公式

按照国标的规定，结合我们的工作实际，本人所在单位的分摊做法是：绘好图后确定各功能区和共用区，然后逐层统计各功能区和共用区的面积，再统计出各功能区和共用区的面积，最后开始逐级分摊计算，先由整幢共用分摊到各功能区，然后各功能区内，共用面积除以套内面积得到分摊系数，然后各个单元乘以各自的分摊系数得到各单元的分摊面积。基本过程如下图：

本单位在实际生成作业过程中，为了方便检查和后续的查档需求，以上分摊计算过程会有专门的分摊计算书记录整个计算流程。

在分摊计算过程中，有一个很重要的环节就是共用区的划分，按国标中的关于面积分摊的一个普遍适用性原则是“谁使用谁分摊”，这个原则也和后来实施的《物权法》相契合，本人所在地区就是严格按照国标的原则来做分摊计算。但是本人发现有些地区制定的房产测绘细则中却有不符这个原则的地方，据了解这些地区的做法大概有2个目的：一是计算方便；二是避免住宅区的分摊面积过大，导致住宅建筑面积突破一些特殊数字，比如90方，144方。当然，房产测绘是和各地的房产政策息息相关的，这些地区采用这样的分摊做法应该也是有各地区的考虑，在此不做过多讨论。

二、分摊计算出错的因素分析

房产面积分摊计算按照上述的方式做完后，这个分摊计算成果有没有错误，还需要经过质检部门的检查。那质检部门该怎么检查呢，是顺着分摊计算书一步一步检查就可以了吗？房产面积分摊计算是一个信息量很大的计算过程，为此我们先详细分析容易引起房产面积计算分摊错误的因素。

1.单元内部扣减错误，一般来说面积单元尺寸和形状错误的问题很少，通过视检也可以很容易查出来，比较隐匿的一种错误是实体的内部扣减，即在一个大的面积单元中要扣除一个或者多个小面积单元，比如一个整层的大商场，计算它的套内面积需要扣减内部的楼梯间、管井和各种功能房等，需要扣除的部分数量多，大小不一，很容易漏掉，导致小面积单元被重复计算面积。

2.权属关系错误，一个户室可能包含多个面积单元，比如住宅就包含房间主体和阳台，跃层的商铺或办公楼就包含多个跨层的面积单元。这样的情况一般做法就是以其中较大的面积单元为主户室，其它小面积单元作为这个主户室的附属，这种权属关系如果设置不对，就会导致单元的套内面积统计出错。

3.共用区划分错误，普通的一幢楼，按照先整幢公用分摊到各功能区，然后各功能区内部再分出套内和共用即可。但对比较复杂的楼盘，比如一些大型的商办住宅综合大楼，功能区很多，存在功能区交叉共用的形式，这种情况下共用区的划分就很考验作业人员的细心和经验了，共用区划分得不对自然会导致分摊计算错误。

4.统计错误，在逐层统计各功能区和共用区的面积时，可能会漏掉或者重复计算某个小单元面积，导致面积统计数据出错，进而影响分摊计算结果。

5.计算错误，在整个分摊计算过程原理还是比较简单，但涉及的数据多，保留小数位也多，难免会有错漏。

三、分摊计算检查方案

基于以上对导致分摊计算错误的因素分析，结合本人的工作实际经验，本人设计了一套检查方案：

1.分摊前后的总面积检查

这项检查主要针对错误因素的第五点。分摊前的总面积=各功能区面积+共用区面积，分摊后的总面积=分摊后各功能区套内面积+分摊后各功能区分摊面积，比较分摊前总面积和分摊后总面积，理论上应该是一致，实际情况可能会有0.1平方米以下的差别，因为计算过程中保留两位小数，每次四舍五入的时候会产生0.001~0.005平方米的面积差，多次的四舍五入会产生多次累计，不是特别复杂楼盘这个差值不超过0.1平方米。这里强调一点，分摊后的总面积=分摊后各功能区套内面积+分摊后各功能区分摊面积，不能是分摊计算后各户室的套内面积+共用面积，因为各户室的共用面积，会涉及到大量的四舍五入计算，累积产生的面积差会比较大，不好分辨是计算错误还是四舍五入引起的。

2.权属关系检查

这项检查针对错误因素的第二点。逐个检查各个有附属部分的户室，检查户室的套内面积是否正确的包含了各个附属部分。

3.检查共用区划分，

这项检查针对错误因素的第三点。无论是自查还是质检组检查，在实测阶段就让开发企业提供一份各功能用房和管井的使用权属说明，检查时结合规划图纸，分析各共用区的划分是否正确。

4.层面积检查

这项检查针对错误因素的第一点和第四点。层面积=墙体内的所有面积单元面积+墙体内不计面积部分+墙体面积，层外围面积=墙体外围线框的面积。比较这两个面积，两个面积一致才算是层检查通过。这项检查也是比较耗时耗力的检查，但是也很重要，能检查出错误因素中第一点和第四点的错误，尤其是第一点，在后期的检查中是非常隐蔽但又经常有可能范的错误。

四、分摊计算检查方案的意义

我们的测绘成果一般需要经过“二级检查，一级验收”，对于房产面积分摊计算的成果，尤其是比较复杂的综合楼，信息量是很大的，除了明确各个单元的面积线是否正确，还需要清楚各个单元之间的分摊关系。作业人员全程参与了现场实测、绘图和计算，对整个大楼很熟悉，但质检人员要面对很多项目，检查一个项目的时间有限，只有设计出一个适合的质检方案，明确质检人员应该检查的事项和质检流程，才能让质检工作保质保量的完成。

以上方案已在本单位推广使用，效果很好，尤其对于比较隐匿的漏掉内部扣减这种错误，能很好的检测出来。当然，对于有条件的单位，可以找软件开发公司，在房产绘图软件中定制这样的检查功能，确保房产面积分摊计算的准确性。

参考文献：

[1]《房产测量规范》（GB/T17986）。

[2]《（深圳市）房屋建筑面积测绘技术规范》。

[3]《四川省房产测绘实施细则》

[4]《房产测量规范与房地产测绘技术——房产测量规范有关技术说明》，吕永江。