综述商品房买卖仲裁文书在房屋登记中的应用

综述商品房买卖仲裁文书在房屋登记中的应用

郭铁栋

河北省衡水市房屋产权产籍监理处

摘要：目前关于商品房登记的相关问题越来越受到人们的重视，尤其是在发生一些非正常情况后，如何保证购房者的基本权益成为人们关注的焦点。在实际的房屋购买中，商品房买卖仲裁文书发挥了非常积极的作用。现本文就从几个不同的角度出发来谈谈其在房屋登记中的实际应用。

关键词：商品房；买卖仲裁文书；房屋登记

如今商品房买卖合同都实行网上公示并签约，公示的目的是将所售楼盘的权利状态透明公开，网签并打印完成则视为备案成功，经过备案的合同在双方达成解除意愿或合同被撤销后则需要注销备案登记，使房屋恢复到可售状态。在注销备案和房屋登记中如何正确认定合同解除或撤销呢？在房屋登记和备案管理中如何正确执行关于房屋合同或归属的仲裁或民事诉讼文书呢？在执行中注意哪些问题？笔者就仲裁文书在房屋登记中的应用谈以下观点。

1.合同备案后仲裁解除或撤销合同

按照国家制定的有关法律，建筑开发商与业主签订合同之后，建筑开发商应该向行政主管部门备案，这样能够避免一套房产被两卖现象的出现。当合同已经备案之后，则说明房产已经处于已经销售完全的状态，受到行政管理保护。因为合同备案属于行政管理行为，所以在进行注销备案时，也应该由行政机构来亲自办理，因此建筑开发商没有权利将已经备案的房产合同撤销。如果建筑开发商与业主之间交易解决，则双方需要向相关部门进行申请，将相关合同注销，这样房屋就从已经销售的状态，改变了没有销售的状态。国家为了保护业主的合法权益，一般而言，注销备案双方必须到场，但是合同在仲裁之后，仲裁机关已经视为无效合同或者完全有理由撤消合同，此时，建筑开发商与业主其中的一方携带仲裁文书，直接注销即可。

2.预告登记后仲裁解除或撤销合同

有些业主为了能够保证在房屋竣工之后，能够顺利的获得房屋的所有权，在合同备案的情况下，又进行了预告登记。这样在防止房屋两卖的同时，还能够最先取得房屋竣工之后使用权。业主完成预告登记之后，与建筑开发商解除了合同，此时业主就需要携带仲裁文书，到相应部门注销预告登记，之后再进行注销备案登记的申请，这主要是由于预告登记与合同备案两者并不是相同的行政行为。但是有些部门为了方便业主，通常会将这两个行政行为放在一起同时处理。

3.被执行人为开发商的已售房屋预查封后需要解除合同的

一般而言，如果房屋已经处于售完的状态，法院通常不会预查封已售房屋，但是如果法院经过调查之后，已经发现了房屋买卖过程中存在着不实的情况，就可以预查封房屋。如果房屋已经处于预查封状态，当事人无法解除合同，不过法院可以要求登记机关协助调查，解除合同注销备案。登记机关在注销合同备案的同时，要将房屋标注为查封状态，当房屋完全结束施工之后，在进行初始登记之后，预查封状态就会自动的转变为正式查封状态。

4.抵押预告登记后解除合同

现阶段，绝大多数购房者，都是通过按揭贷款方法来进行购房，所以在购房期间，从法律角度上来说，应该有买卖、借贷、抵押等三种法律关系。贷款人员为了能够拥有完整的抵押权，一般都会主动申请抵押预告登记。因为抵押权是以买卖为前提，因此如果双方要解除合同，必须保证抵押权人利益不会受到任何的伤害。在双方解除合同之前，必须处理好借贷与抵押问题，换言之，交易双方如果要解除合同，必须将拖欠的贷款还上，才能够将抵押预告登记注销，之后再按照仲裁机关的仲裁，将合同备案注销。

5.购房者的房屋所有权登记后能否解除合同

一般来说，在进行房屋所有权登记之后，虽然合同已经毫无意义，但是却也无解除。而在法定的范围内，符合解除情形的登记是否能够解除，将房屋还归开发商所有，是一个值得探讨的问题。根据相关的商品房买卖合同法规可以了解到，在房屋已经被交付于屋主进行使用后，如果房屋结构出现质量上的问题，购房者是有资格进行合同的解除并要求赔偿的。因此在法律规定的范围内，房屋所有权登记并不是死板一块，在一定情况下，合同也可以得到解除。

上述的条件只存在于法律规定的范围之内，才能够解除合同，这是因为在合同的债权范围内，房屋在登记完成之后，商品房的债券就会转化为物权，物权具有较强的约束力，其很难被动摇。所以，在法律规定的范围之内，通过仲裁的方式，就可以解除合同，商品房就会重新归结为开发商所有。开发商在解决商品房的质量问题后，还是可以将商品房进行二次出售，然而，必须配套合同备案，再出现新的业主时，就需要签署存量房合同，同时将登记进行转移。

6.仲裁裁决买卖合同有效继续履行

在开发商以及买方进行商品房合同履行的过程中，如果买方任何合同不合理要求解除合同，而开发商又不愿意解除合同，或者是开发商要求解除合同，而买方却不同意，在没有法律法规支撑的情况下，就需要进行仲裁裁决，其中的违约方一定要履行合同，不然将视为违约，针对合同的履行进行裁决的过程中，并没有房屋归属问题的存在，物权自然也不会出现变动，所以，当一方不履行合同以及不进行房屋登记转移时，另外一方也不能够自行进行登记转移，而只能够通过法院来进行强制执行。

7.裁决房屋权利归属的仲裁文书

如果商品房的买卖双方无法达成一致，甚至需要仲裁来解决问题的时候，仲裁庭就是依照相关的法律规定以及具体事实来进行房屋归属的划分，这一条符合物权法中的相关条例。比如，买方在房款已经付清的情况下，开发商却不满意前期的卖家，想要将房价上涨，从而延迟交付，在这样的情况下，两方产生争执，可以通过仲裁裁决，而仲裁庭可以依据合同中的相关规定以及付款的具体情况来对合同的有效性进行确认，在清楚付款事实的基础上，会将房屋判决给房屋购买者。而购房者可以自行进行房屋申请登记。

8.结束语

商品房预售是我国特有的一项房屋买卖制度，商品房预售合同订立时，商品房尚未建成，其权属处于不确定状态，存在不同情况的变化。商品房买卖过程中，买卖双方因出现法定或约定的事由会经常发生解除合同、撤销合同甚至导致合同无效的情形，也会出现就房屋归属产生纠纷的情形。在解决这些纠纷的过程中，商品房买卖仲裁文书发挥了非常积极的作用，需要引起购房者的重视。

参考文献：

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[3]陈亚菁商品房买卖仲裁文书在房屋登记中的应用[J].中国房地产.2015（02）