商品房认购书性质探析

商品房认购书性质探析

张中

摘要：认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

关键词：商品房认购书；作用；性质

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000-8772(2009)06-0186-01

收稿日期：2009-02-21

作者简介：张中（1970-），男，河北邱县人，教师，法律硕士，从事房地产法研究。认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。实践中，认购书以不同的名称出现，有购房预订单、预订书等不同称谓。其内容一般包括：(l)买卖双方的基本情况；(2)商品房的基本情况(含位置、面积、定金或部分购房款的交付等)；(3)购房款的计算及交付；(4)正式商品房买卖合同的约定时限。

商品房认购书的作用在于初步约定交易条件，固定交易机会，为开发商迅速占领市场，快速筹集资金，变潜在的买家为现实的买家发挥了重要的作用。对购房者而言，在签订正式的商品房买卖合同之前签署商品房认购书，为购房者留下了充分的思考余地，避免草率签约，达到谨慎行事。可以说，在开发商与购房者之间，商品房认购书是一种设计精巧的利益平衡制度。由于商品房认购书在房地产营销中广泛运用，人们对商品房认购书的性质认识不清，造成众多的纠纷。因此，确定商品房认购书的性质对于解决买卖双方的纠纷以及司法实践就显的极为重要。

一种观点认为，认购书为附条件的买卖合同。开发商和认购人双方在签订认购书时常对交房日期、办理房屋产权证的期限、房屋的质量标准等尚不能确认，约定在签约条件成熟时双方在签订正式的买卖合同，故认购书为附条件的商品房买卖合同，其实质是等到认购书约定条件成熟时正式买卖合同才生效。

另一观点认为，认购书是担保合同。认购书的核心条款是定金条款，定金条款决定了认购书的功能在于担保买卖双方将来签订正式的商品房买卖合同，因此认购书是商品房买卖合同的担保合同。

我们认为，认购书不是附条件的合同。附条件的合同是指当事人在合同中约定一定条件，在条件成就之前权利人不能行使其权利，义务人也不必履行其义务，一旦条件成就，则权利人行使权利，义务人履行义务。在附停止条件的合同中，本合同已在订约时成立，但在商品房买卖中，商品房买卖合同在认购书有效成立时尚未成立。另外附条件的合同是否在当事人之间产生权利义务并不确定，但认购书明显在双方当时人之间存在履行效力。认购书也不是担保合同，这是因为担保合同是债权人为保障主合同债权而订立的，依主合同的存在而存在，担保合同中的定金是为了担保债务的履行。在认购书中虽然也有定金条款，但其并非认购书的必要条款，即使认购书没有约定定金条款也不会影响认购书的成立和生效。认购书的定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。因此，商品房认购书不是商品房买卖合同的担保合同。

我们认为，商品房认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同时是否有事先约定的关系来划分的。“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该契约而订立的契约，故预约亦系一种契约，而以订立本约为其债务的内容。”“预约之目的在成立本约，当事人所以不径行订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约，尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其拘束，以确保本约的订立。”预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。

合同是一个过程，并不仅仅是双方最终所达成的协议。每一个合同交易都有着时空维度上的、由一组事实构成的历史进程，称之为合同的“生活史”。在长期或重大的缔约过程中，存在着诸多的不确定因素，需要双方的共同努力和多次磋商，因此，尝试以预约引导交易的轮廓、方向是非常方便的。

商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同，商品房买卖合同则是以商品房为标的的本约合同。当事人一旦就商品房买卖合同的内容达成意思表示一致，此时商品房认购书中的权利义务即行终止，所以商品房买卖合同的签订还意味着商品房认购书中的义务履行完毕。预约与本约虽然具有一定的牵连性，但预约本身是一种独立的契约。商品房认购书，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种独立的合同，完全符合合同法对合同的定义，是受合同法调整和保护的合同，故认购书虽与房屋买卖合同存在牵连关系，但仍不失其独立性。