浅谈杭州市经营性土地做地中问题与对策

浅谈杭州市经营性土地做地中问题与对策

汪曦

杭州市城建开发集团有限公司浙江杭州310014

摘要：市场经济气息不断加深，各房地产大鳄进驻、地王不断涌现、房价急剧上涨使得土地市场空前火爆。然而动辄几十亿甚至上百亿的火爆土地市场在带动城市化建设与市场经济发展的同时也给政府带来了突出的矛盾。地块周边配套缺失、规划指标不合理、场地无出入便道、场地平整不到位等问题都使得政府面临开发商在取得市场竞地后的投诉与索赔。由此，土地出让前的“做地”工作又更新更深地摆在了各做地单位面前。

关键词：经营性土地；做地；问题；对策

1前言

随着2016中国杭州G20峰会的顺利召开，以及2022年即将召开的亚运会，使得杭州已然进入了城市化建设飞速发展时期。杭州在城市化建设的大力推进下早已摆脱了曾经“美丽的西湖、破烂的杭州”的情景；相反，已经具备了“建设大都市、发展生态城”的战略条件。

2做地的概念：

“做地”是指土地储备机构组织开展的政府储备土地前期开发整理工作的行为。具体包括地块征收补偿，场地平整、围墙构筑、规划、环评、考古等前期手续办理，配套建设核查，场地绿化及场地管理等工作。

杭州在储备土地前期开发整理标准中也走在了全国的前列。“高标准、严要求”的做地标准的出台为规划土地开发整理工作提供规范准则。因此，在杭州储备地块前期开发整理工作被形象地称作为“做地”。“做地”是杭州土地储备机构为土地前期开发整理工作所创的特有名词，国内其他地方仍叫做土地前期开发整理工作。

前杭州市委书记，杭州城市学研究理事会理事长王国平提出做好城市土地工作，就要坚持“政府做地、企业做房”的理念使得政府做地工作积极深入、不断摸索、逐步推进。为此，杭州市土地储备中心继2014年7月出台《杭州市经营性用地做地质量标准指导意见（试行）》后，又于2016年12月更新出台《杭州市经营性用地收储标准》，标志着杭州市储备土地净地向优地的标准发展。

3做地工作中的问题与对策

3.1明确做地政策

做地政策是开展做地工作的首要前提，是经营性地块纳入年度“做地、收储、出让三个计划”的基础，也是配套建设资金及做地资金核拨的依据。由于地块自身每个地块地理位置、性质各不相同，存在企业搬迁、“城中村”改造、旧城改造、撤村建居等各种不同的土地整理开发情况。因此，在做地工作前，明确做地政策是尤为关键的前提。做地政策一般由市政府明确，包括明确做地单位，做地内容与范围及做地资金的核拨。

完备规划手续

经营性出让土地规划手续完备的最终结果是取得建设项目规划条件与建设项目用地规划意见。

经营性用地在取得规划条件与规划意见前根据浙江省建设厅印发的《浙江省建设项目选址规划管理办法》必须对地块进行选址论证设计审查。进行选址论证的主要目的，指在相关规划指导下，对控制性详细规划的深化和完善，对建设用地规划条件的可行性进行论证。在选址论证阶段是对具体地块主要指标的论证与确定的过程，主要涉及地块容积率、标高、建筑密度、停车位、绿化率、消防、交通、日照以及相关配套建设等各项地块指标。因此编制地块选址论证设计文本是做地工作的前提与基础。在选址论证阶段也可在理由充分的条件下对原有控规进行局部调整，优化地块指标，以简复单的形式对地块指标调整情况进行必要说明。

总之，选址论证是为避免在后期做地过程中因规划布局不合理而引起的投诉。选址论证设计审查因对原有控规进行深化和详细论证，应尽可能编制科学化、精细化；提前处理可能影响地块开发的各类问题；保证规划条件各项条款的可操作性。

3.3抓好土地测绘

土地测绘工作不仅仅是简单的土地丈量，更是帮助我们全方位掌握地块情况的方法和手段。抓好土地测绘工作，主要要做好以下工作①反映土地红线范围内所有现状物的情况；②土地地籍权属情况（集体、国有）；③地块内所有权证情况（有无租赁、抵押等他项权力情况）；④周边配套情况；⑤土地面积和标高；为涉及征迁工作及地块信息提供前期基础保证。在做好上述工作的同时，随着地块征迁进度推进，土地测绘还应做好定时修测与复测工作。

3.4落实场地平整

涉及场地平整类的问题是投诉中较为集中的一类问题。因此全面落实场地平整非常关键。场地平整要求概括可以为“三无两不一完毕”即场地内无建（构）筑物、无渣土和建筑垃圾堆积、无农作物、经济作物（20cm以上的树木可以保留）；场地标高不得高于相邻道路标高20cm，原场地低于相邻道路的，不得倾倒渣土提升场地高度；地块内各类管线设施迁移完毕并刊登公告。这里我们要尤其注意场地内地下管线的迁移，涉及地下管线（水、电力、天然气、各类弱电管线）须提前与相关部门对接，并刊登公告要求及时迁移。

3.5严格配套核查

地块配套设施缺失、不完善是投诉最为集中的问题。地块配套包括：道路、交通、学校、农贸市场、医院、综合体商业等等一系列内容，现土地收储标准中已明确对前三项的强制要求，后面未做具体明确要求。但地块配套是地块自身内涵，优化地块配套是提升地块价值的体现。做好地块配套建设既避免投诉又优化了地块自身价值。因此，做好地块周边配套建设最低要求：①通过建设行政主管部门配套核查，取得《配套设施核查意见书》；②配套建设时序必须严格履行三同步原则：同步设计、同步施工、同步交付。在确保最低要求的同事全面优化周边其他配套，引进、建设各类配套资源，优化配套建设服务。

3.6构筑场地围墙

地块围墙是地块最为直观的表现。搭建地块围墙须①按红线构筑实心围墙，封闭管理。②围墙高度为2.5米，一次性砌筑完成，并确保墙体牢固、安全。③不得设置商业广告鼓励；④采用多种建筑形式、彩绘方式美化围墙

3.7做好环境评估

取得环境初步分析或环境影响专题评价。经专题评价确认土壤或地下水已受污染的，经修复和治理通过验收后须取得环保部门备案意见。若场地内有倾倒建筑垃圾、渣土等，应在清运后重新开展土壤污染检测。

3.8取得不动产证

土地不动产权证的办理应查清地块内原土地及房屋的权证抵押，查封等他项权力情况，征收补偿落实到位后将地块内原土地及房屋有关权证注销完毕，取得储备土地不动产权证书。

这项工作需要注意的是：①签订征迁协议时是收回权证的最佳时机；②协议条款中明确权证注销委托办理事宜；③权证在第一时间办理注销手续；④司法强迁等未签协议的权证注销尽早与不动产部门对接处理。

3.9优化场地管理

地块收储至竞拍出让后移交至开发商管理有很长一段地块场地管理时期。场地管理不仅是浮于普通地块看护，更应是扬尘整治、生态环境提升的需要。因此，杭州市土地收储标准中明确要求所有收储地块必须采取播种草籽或种植草皮等方式进行场地绿化。

较好场地美化管理实例

结束语：

杭州市在当今中国作为一个有名的“大都市”，城市建设大力推进，土地市场火爆不减是城市化进程必要进程。全方位提升地块配套建设，优化服务，重视规划，美化环境，切实解决土地市场矛盾纠纷是政府土地储备的大势所趋。在切实保护各方利益的前提下，不断更新、提升土地做地标准，必将有力地促进城市现代化建设水平。