当前公租房管理存在的问题探讨与对策

当前公租房管理存在的问题探讨与对策

张晓宾

张晓宾重庆市北碚区房屋管理所400700

摘要：公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入群众生活水平的举措。怎样将这一民心工程落实到位，让其成为真正的利民措施，是城市管理者必须认真考虑的。公租房是个正在摸索中的新事物，近几年的发展中，公租房管理出现了筹资困难，租金定价困难，群众不叫好等问题，本文针对这些问题，提出一些看法和探讨。

关键词：公租房政策投资政策持续性

ThecurrentpublichousingmanagementproblemsandCountermeasures

ZhangXiaobin

ChongqingcityBeibeidistricthousingmanagement400700

Abstract:Fairrentahouseandlowrenthousing,affordablehousingandsoon,isthegovernment'saimstoimprovelow-incomepeoplelivingstandardmeasure.Howwilltheprojectofcommonfeelingsofpeopletofulfilreachthedesignatedposition,makeitbecomerealpeoplemeasures,isthecitymanagersmustconsidercarefully.Publichousingisanexplorationofthenewthings,thedevelopmentinrecentyears,publichousingmanagementofthedifficultyoffinancing,rentpricingdifficult,massesnotgoodproblems,aimingattheseproblems,putforwardsomeopinionsanddiscuss.

Keywords:publichousingpolicyinvestmentpolicycontinuity

公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入群众生活水平的举措。这一政策是继廉租房和经适房的推出后，群众叫好且特别关注的政府福利工程。怎样将这一民心工程落实到位，让其成为真正的利民措施，是城市管理者必须认真考虑的。当然，很多实施办法，可以从廉租房和经济使用房中好的措施中吸取经验。但也要根据公租房服务对象的特殊性，采取与廉租房和经济使用房不一样的措施。

中国家庭的住房自有率比较高，主要是中国人的乡土情怀重，对房屋这类商品有特殊喜好。但中国的城市化水平低，2010年的数据是47.5%。中国人的大部分自有住房在农村，很多房屋质量差，公共配套落后，不适宜人居住。而城乡户籍制度的遗留问题，城市住房的优势非常大。另外，人力资源和社会保障部2011年5月２３日发布的２０１０年度人力资源和社会保障事业发展统计公报显示，２０１０年度全国农民工总量为２４２２３万人，其中外出农民工数量为１５３３５万人。中国第六次人口普查显示，中国流动人口已超过2.6亿，农民和毕业学生是流动人口的主体，新生代民工占到农民工总数的60%。农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，是世界各国工业化、城镇化的必然趋势，这些人在城市里都有迫切的住房要求[1]。因此，中国城市里的住房是非常短缺的，而这类流动人口又不在廉租房和经适房优惠政策的覆盖范围内，因此推出适宜于这类“夹心层”的人群居住的住房，是场“及时雨”。

一，公租房管理存在的问题

2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布。自此，北京，广州，重庆等大城市相继推出符合各自特色的公租房。这类公租房相对廉租房和经适房有以下几个优势：

1，大多放开户籍限制，不再只针对原住民，政策适用面大。

2，公租房的经济要求比廉租房高，比经适房低。

3，公租房容许投资方有一定的赢利空间，以利于投资方的多样性以及政策的持续性。

4，房屋租住权变化快，一旦租住者收入水平超标，可将房屋租住权交给排队等候者。

5，租售并举。有些地方规定，在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。

但是，由于公租房的特点，在政策实施过程中，也出现不少问题。综合各地出现的各种现象，主要有以下几个突出问题：

1，公租房政策指导思想混淆不清

公租房到底是政府福利工程还是投资方的新型盈利模式？在这点上政府和舆论仍旧缺乏深刻讨论和有效宣传。往往政府明明是做的福利工程，而群众感受不到。出现这种情况可能是缺乏对投资方的管理和沟通，以及管理中的腐败问题，导致投资方利益最大化，窃取了本该属于群众的福利。再就是舆论引导不到位，群众对福利的预期超过福利起初设计的水平。对于公租房这种处于“夹心层”地位的福利工程，容易同廉租房等混淆，一旦宣传误导，很容易激发矛盾，使本来是服务为民的福利工程，成为口诛笔伐的对象。

2，公租房的土地

公租房的虽然可以通过政府征用解决，但在筹措的过程中，面临拆迁，原住民安住等，同样具有很大的困难。另外，公租房主要是针对上班族，不能离市区太远，这样失去服务目标。而市中心的地价又很高，会加大租金的压力。怎样选址，关系到福利是否可持续。以重庆为例，重庆的公租房除民心佳园外，康庄美地、康居西城、两江名居和民安华福等公租房大多远离市区。这些远离市区的公租房往往叫好不叫座。

3，投资缺乏。

公租房适用的人群范围广，包括农民工，个体户，白领，事业单位职员等。

覆盖这么大范围内的人群，必然需要大量的资金，单纯依靠政府投入必然导致投资缺乏。据统计资料，重庆城区的公租房造价就为2500元每平米，而按照公租房建设的原则，直接投入总额高达约130亿元，这是一笔非常巨大的数字[2]。有些地方尝试引入民间资本，但由于政策指导思想中，对投资后的租金收入的分配仍有很多值得探讨的空间，导致民间资本不敢贸然进入这个行业。

4，住房质量问题

投资资金的缺乏必然会出现施工过程中的偷工减料，质量隐患是政府工程的一项通病。另外缺乏有效监督，投资建设环节也是腐败容易发生的环节。还有因拆迁和征地耽误工期而抢工期完工造成的质量问题。

5，租金的确定

租金的数额应该以什么为标准，这个标准的设定既要能维持投资方的持续运转，而又能体现政府福利工程之实。现行的标准多以市场价70%为准，这个标准的仍旧需要深入研究。如同样面积的市区出租房都低于或与公租房价位相当，但市区出租多带家具和电器设备，且交通费用支出少，这样也减轻了承租人的经济支出。

6，入住人员的准入管理。

由于我国没有建立个人信用制度和个人收人申报机制，居民收入除了工资、奖金和补贴之外的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础将很薄弱，而且，即使在收入线划分以后，还存在监督成本过高的问题。因为“隐形”收入的存在导致监督居民的实际收入变的异常困难。再就是当入住者的收入水平已经超过入住标准，怎样强制其离开而不起纠纷，这些管理的具体问题都需要探讨。

7，小区物业、修缮管理以及入住人员的管理

建成后的福利小区，缺乏专门的管理运营部门，易产生多头管理或无责任人的现象。小区物业及修缮管理的费用由谁来出需要确定。另外由于入住人员的流动性大，怎么样防止入而不住，或者防止入住人员将房屋转租赢利，也是管理中面对的问题。

二，问题的探讨及对策研究

我国目前还没有关于公租住房的法律规定，只有2009年决定实施公租房时，提出了一个大的框架。其后各地方分别就各自城市的特点，制订了一些公租房的政策。这些政策立法层次较低，且相互之间规定也不一致，导致了实践中运用条例产生了一系列的问题。所以，首先需要在全社会范围深入探讨，根据现有的问题发掘其深层次矛盾，提出解决方案，并以在实际中效果较好的指导政策为基础，制订一部适合国情的关于公租房的法律。国外在这方面也有很多经验可借鉴。如美国的《住宅与社区发展法》，英国的《住房与建筑法》、《住房与规划法》等。在制订相关法律时，特别要在法律中明确惩戒制度，对涉及政府福利住房的腐败问题加大处罚，明确对骗取福利房资格的严惩不贷，维护好政府形象和诚信体系[3]。

公共租赁住房，不仅是解决“夹心层”住房困难的“民心工程”，还可拉动内需，刺激经济。公租房涉及的房地产业，目前是很多地方的支柱产业，虽然国家提倡产业升级，涉及民生的基础建设也是必要的。房地产业每投入一元钱，就可带动相关行业7.6元的产值。另外，在生态经济日益增长的呼声下，新的融合生态工程的房地产项目，不仅可以实现产业升级，而且可以更好服务民生。

当前公租房存在的主要问题仍旧在于研究理论性不足，现有的研究主要停留在相关措施的操作层面，极少能对建立住房社会保障进行理论上的分析，为制度的设计寻找理论依据和原则基础。具体体现就是引入民间资本的政策，可以说，公租房的未来就在民间资本的加入。没有这源头活水，再多的政府投入终将告罄。针对公租房管理中存在的一些问题，本文提出以下对策以共探讨。

1，学习国外的先进经验，制定一部有关公租房的法律法规。在专家人员的理论指导和地方的实践中，摸索出一条可持续发展的公租房建设政策。从法学视角，建构公租房建设、运营、管理各环节的法律机制。

2，公租房的土地征用是城市规划的问题，一个城市的管理者将怎样服务于其市民，在制订计划之前，就需要对整个城市的土地功能做通盘考虑，一个经过反复讨论的成熟的方案，就是对人民的负责，对人民负责的福利工程，在土地征用中就不会出现太多麻烦。

3，作为一项福利性住房制度，公租房建设和运营的利润空间相当有限，这样的情况下，资金的引入相当困难。而资金引入是公租房政策可持续性的关键。一个政府福利项目可以长久为民谋利，是需要持续资金投入的。虽然通过住房公积金贷款和税收分配，可以筹集部分资金，但没有其他的资金渠道，政府最终会入不敷出。公租房最有效的资金来源仍旧在于民间资本。民间资本的引入，是必须将公租房做成一个可赢利项目为前提的。这就需要政府智慧地平衡各方利益，积极引导民间资本的加入。

4，住房质量的控制是个整个系统的设计问题。需要在体系内设置专人专项负责制。从招标、规划设计、采购到工程监督，每个环节必须有相应的控制步骤。

5，租金的确定需要具体情况具体考虑，主要参考当地商品房租赁市场的价格。多个城市将租金控制在市场价的70%—80%，制定价格时还需要考虑住房质量、配套设施、交通便利、区域性等因素。

6，入住人员的管理

公租房的入住资格是公众比较关心的，由于稀缺性，申请和实际入住比率3：1以上的现象十分常见。入住申请的审核必须做到公平。入住的顺序也必须公平。地方目前实施的办法有信息公开，摇号等。做到公开透明是群众满意的保证。

符合公租房入住条件的人员综合素质差异大，既有高学历的白领，也有没读过书的农民。这些人居住在一起，必然各自的归属感都比较差，容易激发矛盾。引发刑事案件。所以需要在小区内部组建居民委员会等，多组织公益活动或者广设公益设施，让大家溶入社区生活。

针对公祖房区人多事杂，骗租，转租等现象多的问题，可以运用一些现代手段。如在入住前登记好个人指纹以及身份证有关信息。在房间安装高科技的个人身份识别门禁系统等，防止骗租。

7，对于超过了公租房入住条件，逾期仍旧不愿意退房的，首先是在返还租金和物业管理上对该类型住户施加压力，另外可将入住人员的经济收入信息等在网上公开，一旦其收入等条件超过入住标准，可随时让大家监督，对其赖租造成舆论压力，以顺利安排新的满足条件的人居住公租房对缓解住房紧张，平抑房价和促进社会和谐发展作用重大。目前，公租房政策的实施仍旧处于起步阶段，各地应加强制度创新，摸索符合地方特色的福利制度。相信在不久的将来，这项福利政策必将遍地开花，给人民群众带来更多幸福。

参考文献：

[1]方晓超,黎升.余雷.新生代农民工融入城市和政府管理创新[J].商品与质量,2011(10).

[2]阎姝,赵夯.浅析重庆公共租赁房建设制度[J],城市建设理论,2011(14).

[3]仲崇喆.社会保障视野下的保障房制度的法律构建[J].经济研究导刊,2011（08）.