物业服务合同性质及其纠纷解决机制

物业服务合同性质及其纠纷解决机制

梁慧

梁慧(中国政法大学,北京100088)

摘要：随着我国经济的开放和房地产市场的迅猛发展，物业管理作为新兴的行业开始走进人们的日常生活中。物业管理纠纷案件的数量与日俱增，这其中有关物业服务合同的纠纷和矛盾特别突出。

关键词：物业管理;物业服务合同;性质;纠纷解决机制

中图分类号：D923.6文献标志码：A文章编号：1000-8772(2009)14-0177-02

“物业”一词译自英语realestate或realproperty(不动产、房地产)由我国香港地区传入沿海、内地，在我国内地使用的时间还不是很长。物业是特指已建成并竣工验收的、可投入使用或已投入使用的各类房屋、相关建筑及与之相配套的设备、设施、实物资产、场地和依托于其上的相关权益[1]。近代意义的物业管理(realestatemanagement或realpropertymanagement)起源于19世纪60年代的英国，在我国仅有20多年的发展历史，被认为是一新兴行业。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”随着人们生活质量的提高和住宅管理的专业化，因物业管理引发的案件数量呈上升趋势，这其中有关物业服务合同的纠纷尤为突出。

一、物业服务合同的性质和内容

物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的(根据《物权法》的有关规定，2007年10月1日起施行的新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”)由物业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。关于物业服务合同的性质在我国合同法中并没有规定。有人认为它应属于合同法中的“无名合同”，因为我国合同法规定的15种有名合同中并没有专门规定物业服务合同这一合同类型。我国学界多将物业服务合同认定为委托合同，理由如下：委托合同是委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，它是以处理委托人事务为目的的，这是委托合同的最基本特征。对物业进行管理本是业主的事务而不是物业服务企业的事务，业主由于时间、精力、能力等各方面的限制，不能自行管理物业，因而由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，实现对物业的有效管理。由此物业服务合同就符合了委托合同的根本特征[2]。笔者认为它与委托合同在责任承担的主体、合同签订的形式等方面还是存在区别的并倾向于认为物业服务合同是一种独立的新类型合同。

《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。业主可以在合同范本的基础上，根据小区的具体情况，细化物业服务合同条款。物业服务合同的主要内容包括物业服务企业对物业公共建筑和公用设施的维修、养护和使用；对公共道路、场地等公共区域环境的维护，如对小区内草坪的绿化；对物业管理区域的保安义务，如保证小区内业主的人身和财产安全；双方应对物业服务费用进行约定，如约定物业服务计费方式为包干制或薪金制；对合同期限和违约责任等的约定，如在合同中约定业主拖欠物业费需支付一定的滞纳金。

二、物业服务合同的责任主体

在众多的物业纠纷中，物业服务合同的纠纷日益增多，矛盾也日益复杂化。主体资格的审查是审理物业服务合同纠纷案件的前提条件。物业服务合同是业主委员会代表广大业主的利益与物业服务企业签订的。业主为房屋的所有权人，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。可见，合同的双方当事人应该是业主和物业服务企业，业主委员会只是接受业主的委托，代表业主的利益签订合同，由此产生的法律后果当然由委托方业主承担。因此发生物业服务合同纠纷时，业主依法有权以自己的名义提起诉讼，物业服务企业无权以业主没有与自己签订合同为由对业主的诉讼地位提出质疑。这一点在司法实践中也是毫无异议的。在此笔者仅就业主委员会是否有诉讼主体资格这一问题作简要讨论。《物业管理条例》中并没有对业主委员会是否有民事诉讼主体资格问题予以明确，司法实践中对业主委员会的诉讼主体资格的认定亦未形成定论。目前对此问题有两种意见：一种意见认为业主委员会没有民事诉讼主体资格。主要理由是，依据《民事诉讼法》第49条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。而业主委员会虽依法成立，但并没有对相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来的业主大会的执行机构，不能独立承担民事责任。第二种观点认为业主委员会有民事诉讼主体资格。因为赋予业主委员诉讼主体的地位符合其设立的目的，设立业主委员会的初衷在于代表并维护全体业主的合法权益，在涉及全体业主利益的诉讼中，由其代表全体业主参加诉讼，与其设立的目的相符。

笔者同意第二种观点，认为基于以下几点考虑，应赋予业主委员会诉讼主体的资格：由业主委员会代表业主参加诉讼可以克服业主分散、意见难以统一等弊端；可以降低诉讼成本、提高诉讼效率；可以更好地达到维护业主权益的目的。从笔者查到的相关资料看，业主委员会的民事主体地位已得到最高人民法院和某些地方高院的肯定。最高人民法院在对安徽省高院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函中认为：“业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”2004年1月1日起试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第7条规定，业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：⑴物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；⑵业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；⑶物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；⑷其他损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

三、物业服务合同纠纷解决机制

(一)关于物业服务费纠纷

在实践中经常出现业主逾期不交付物业服务费的现象，引发物业服务企业和业主间的纠纷。《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主未按照合同约定履行交纳物业服务费用的义务，实际上已经构成了违约，业主委员会可以敦促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追究业主的违约责任。但是在物业管理实务中，不少纠纷是由于物业服务企业服务质量存在问题，出现业主主张拒交或减交物业服务费的现象。一般情况下，当物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准有明显差距的或物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主可以向人民法院要求减交物业服务费或要求返还多交的物业服务费，法院可以根据物业服务的内容、质量等确定相应的物业费用。

(二)关于代收代缴纠纷

物业服务企业接受委托代收水、电、气、热等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。在业主拖欠上述费用的情况下，物业服务企业应当通过合法途径进行追索。物业服务企业不得采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用，由此给业主造成损失的，业主可以要求物业服务企业承担赔偿责任。物业服务企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应而给业主造成损失的，物业服务企业不仅构成违约，还有可能构成侵权，业主可以要求其履行合同义务，并承担相应的赔偿责任。但因为业主无正当理由拒交上述费用致使供应部门停止电、水、气、热等供应而引起的损失除外。

(三)关于管理责任纠纷

关于管理责任纠纷主要涉及业主车辆等财务丢失或毁损，以及业主人身损害引起的纠纷。物业服务企业与业主之间如果就物业管理区域内停放的车辆存在保管、租赁关系，且物业服务公司也收取保管、租赁费用的，当发生车辆丢失或毁损时，可以根据双方协议确定赔偿责任。如果没有签订停车管理服务协议，但能够证明物业服务企业确有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业服务企业应当承担的赔偿责任。由于第三人侵权造成业主人身或财产损害的，如果物业服务企业因违反安全保障义务而存在过错，受害人可以起诉要求物业服务企业赔偿损失，但不能将侵权人和物业服务企业作为共同被告，因为侵权人和物业服务企业并非基于共同的故意或过失，不构成共同侵权。可根据物业服务企业在履行保安职责中存在过错的大小来确定物业管理企业应承担的赔偿责任。

参考文献：

[1]陈枫,王克非.物业管理[M].北京:北京大学出版社,2007.

[2]周珂.物业管理法教程[M].北京:法律出版社,2004.

[3]朱瑰军.论物业管理合同关系[J].当代法学,2001,(7).

作者简介：梁慧(1984-)，女，陕西汉中人，法律硕士研究生在读，主要从事民商经济法研究。